中国上海崇明岛
中国金茂 (集团) 股份有限公司
（修正版第3版）
2006年12月
1.介绍6
1.1项目6
1.2服务范围6
1.3主要假设7
2.上海经济概况9
2.1上海的经济指标9
2.2上海的国际到访旅客 10
2.3上海的国内到访旅客 11
2.4上海的基础设施与其它主要建设项目 12
3.崇明岛概况 14
3.1经济发展 15
3.2主要项目和发展 18
3.3综述 20
4.项目地点分析 22
4.1项目地点 22
4.2可见度与景观 24
4.3周边区域 24
4.4与需求来源的邻近程度 25
4.5项目地点优劣势总结 25
5.上海酒店市场概况 26
5.1较高档酒店市场发展趋势 26
6.上海与北京的度假酒店市场概况 29
6.1上海周边的度假酒店市场 29
6.2北京周边度假酒店市场 30
7.崇明岛酒店市场 36
8.设施推荐 38
8.1市场定位 38
8.2概念和主题 39
8.3拟建酒店设施布局 40
8.4客房 41
8.5餐饮设施 42
8.6会议设施 44
8.7娱乐设施 45
9.拟建酒店需求客源分布 48
10.预计使用率水平 50
10.1季节性分析 50
10.2其他可比较酒店业绩水平 52
10.4结论 53
11.经营预测 54
11.1固定和变动成本分析 55
11.2定义 55
11.3营运现金流量预测假设 57
11.4利息、税收、折旧和偿债前的收益 58
12.投资分析 59
12.1项目成本假设 59
12.2项目财务假设 60
12.3财务分析 60
拟建酒店项目 草案 中国上海崇明岛
中国金茂（集团）股份有限公司
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Horwath Asia Pacific
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2006年12月27日
董冲 先生
中国金茂 (集团) 股份有限公司
上海市浦东新区世纪大道88号金茂大厦8楼
尊敬的董先生：
依照我们于2006年12月23日签署的合约，以下附上：《中国上海崇明岛拟建酒店市场及财务可行性研究》。
为进行此市场研究，我们访问了拟建项目所在的大上海区域以及中国其它相关酒店市场的政府、旅游行业及酒店行业的有关人士，我们探讨了经济状况和酒店竞争市场的状况，预测拟建酒店所处竞争市场未来可能的需求和供给发展趋势。这份报告涵盖了以上研究和分析的成果，此外，我们也对该项目所处地点和周边区域进行了详细的调查，以确认其是否合适开发为酒店项目，最后，我们预测和推算了拟建酒店预期经营和财务业绩。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在2006年11月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。针对该报告提交日期之后可能发生的一些事件和环境的变化，我们没有进一步更新报告的义务。 基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟建项目运营首10年期间的设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算了拟建酒店的现金流量。
该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这是因为，在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中，各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。
这份报告是为贵公司内部使用所准备的，报告中涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公司为该项目所罗列的融资贷款机构以及潜在的投资方和合作伙伴。除非该报告以完整形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许转载至任何其他形式的报告、说明书、贷款材料或者其他协议及公文。
此报告属中文翻译版本，最终意见以英文版本的报告为准。
代表浩华管理顾问公司
[草案]
Nigel Summers
Director, Consulting Services
