郑州高新科技企业加速器开发有限公司、鲁来政房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2020.04.07
【案件字号】(2020)豫01民终1883号
【审理程序】二审
【审理法官】陈涛
【审理法官】陈涛
【文书类型】判决书
【当事人】郑州高新科技企业加速器开发有限公司;鲁来政
【当事人】郑州高新科技企业加速器开发有限公司鲁来政
【当事人-个人】鲁来政
【当事人-公司】郑州高新科技企业加速器开发有限公司
【代理律师/律所】王松河南格思律师事务所;崔永卫河南路德律师事务所;卢慧君河南路德律师事务所
【代理律师/律所】王松河南格思律师事务所崔永卫河南路德律师事务所卢慧君河南路德律师事务所
【代理律师】王松崔永卫卢慧君
【代理律所】河南格思律师事务所河南路德律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【本院观点】被上诉人对上诉人提交的证据的真实性无异议，本院对上诉人提交的证据真实性予以确认。上诉人与被上诉人签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。
【权责关键词】欺诈撤销情势变更违约金过错支付违约金合同约定标的物所在地关联性质证诉讼请求发回重审查封诉讼时效
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。
【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。合同签订后，
被上诉人足额支付了购房款，上诉人亦将房屋交付被上诉人使用。根据双方合同约定，房屋交付使用后，上诉人在365个工作日内将房屋权属证书办至被上诉人名下，并协助被上诉人取得房产证，上诉人未按双方合同约定的期限将案涉房屋权属证书办理至被上诉人名下，上诉人的行为构成违约，应承担相应的违约责任。 双方并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，被上诉人主张逾期办理房屋权属证书的损失，但未提交充分证据证明其因逾期办理房屋权属证书所造成的损失的相关证据。本院根据本案实际情况，参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息"的约定，酌定上诉人向被上诉人支付逾期办理房屋权属证书的损失【以被上诉人交纳的购房款615万元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准即年利率0.35%计算，自2018年5月11日起暂计至被上诉人一审起诉之日即2019年11月14日止（共计553天）】，经计算为32612元（615万元×0.35%×553/365）。 上诉人称一审自2018年5月11日起计算损失有误，上诉人一审提交的移交证明系其单方制作，被上诉人不予认可，一审以被上诉人认可的交房时间延后365个工作日起算被上诉人应得的损失并无不当。 因案涉房屋被查封，现无法办理过户手续，故对被上诉人要求办理房屋权属证书的请求不予支持，一审处理不当，本院予以纠正。 综上所述，加速器公司的部分上诉请求 成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32070号民事判决； 二、郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付鲁来政逾期办理房屋权属证书的损失32612元； 三、驳回鲁来政的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10748元，减半收取5374元，由鲁来政负担5122元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担252元。二审案件受理费9888元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担464元，鲁来政负担9424元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-22 23:50:31
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年5月26日，原告（受让人、乙方）与被告（转让企业、甲方）签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，
编号为GX1-100-558、GX1-100-559的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（xxx）第xxx号》、《郑国用（xxx）第xxx号》，建设用地规划许可证号为《郑高规地字第***************》、《郑高规地字第***************》。该地块土地整体面积为******.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买标的物位于郑州市××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园D8-5号楼），建筑面积为630平方米，，地上某某原、被告约定该厂房所有权预约转让价为陆佰壹拾伍万元整（￥*******），其他契税、政府规费项目由原、被告按国家规定各自承担。双方一致同意采取一次性的方式付款，原告签订本协议当日向被告支付购房款*******元，剩余*******元于2014年6月30日前支付。被告应在2015年8月31日前，将标的物交付原告。房屋交付使用且原告按约定将全部房款支付被告后365个工作日内，被告配合原告将不动产证过户办理到原告名下（原告须配合缴纳各类产证办理费用），原告应积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求各自承担。争议发生后，双方应友好协商解决。无法协商解决的，争议一方可向标的物所在地人民法院提起诉讼解决。原告在合同乙方处签字捺印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。 被告于2014年4月24日向原告出具收据两张，分别为原告交纳的涉案房屋的诚意金400000元和10
0000元；4月30日向原告出具收据一张，为原告交纳的涉案房屋的诚意金1000000元；5月21日、5月23日、5月26日向原告分别出具收据，为原告交纳的涉案房屋诚意金1100000元、800000元、750000元；6月26日向原告出具收据一张，为原告交纳的涉案房屋诚意金500000元；7月5日、7月29日分别向原告出具收据，为原告交纳的涉案房屋诚意金1000000元、500000元，以上共计支付6150000元。2018年5月25日被告公司向原告开具河南增值税普通发票一份，载明不动产＊高新企业加速器产业园，金额为6150000元，备注：郑州高新区碧桃路20号3号楼1栋。原告提交的交房通知显示：本案涉案房屋已具备正式交房条件，2016年11月18日开始办理房屋交接手续。该通知书有被告加盖公章予以确认。2016年12月15日，被告出具移交证明一份，显示涉案房屋于2016年12月15日完成被告的相关手续，现移交至河南京航物业服务有限公司办理其他手续。该移交证明有被告加盖公章予以确认。 一审法院另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。被告于2019年1月14日将办理房屋首次登记所需资料报送至郑州市不动产登记中心。
【一审法院认为】一审法院认为，原、被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告履行支付购房款义务，被告应按合同约定时间履行交房及办理房屋权属证书等义务。经查，本案涉案房屋实际交付时间为2016年12月15日，晚于合同约定的2015年8月31日前。原告诉请延期交房损失，原告于2019年11月13日向该院递交起诉状，其该请求已超过了诉讼时效，其亦未提交证据证明存在时效中止或中断的情况，故对其该请求该院不予支持。原告请求被告将本案房屋过户登记至其名下，因该房屋目前存在多轮查封，其该请求暂时不具有履行的条件，该院酌定待具备过户条件后三十日内被告协助办理相应手续。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证"，双方一致同意采取一次性的方式付款，原告签订本协议当日向被告支付购房款4150000元，剩余2000000元于2014年6月30日前支付。本案中，原告截止到2014年7月29日向被告支付完全部购房款。涉案房屋实际交付时间为2016年11月18日，故被告应当于2018年5月11前办理涉案房屋权属登记。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示本案房屋的产权人为
被告，故被告在该房屋已登记在其名下后，至今未将该房屋的权属证明办理至原告名下，且因其个人债务原因导致该房屋被法院多次查封，现已无法办理过户手续，其该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，该院确定被告应以总房款6150000元为基数，自2018年5月11日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告辩称“2016年8月之后政府部门职能调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产首次登记，该政策影响本案涉案房屋权属证书的办理。"但本案涉案房屋应当于2018年5月11前办理本案涉案房屋权属登记手续，该期间不受政府职能部门调整的影响，故对该辩称，该院不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告鲁来政延期办理（位于郑州市××新区碧桃路××
楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园某某楼）房屋权属证书造成的损失（以6150000元为基数，自2018年5月11日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、待办理产权证书条件成就后三十日内，被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司协助原告鲁来政将位于郑州市××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园D8-5号楼）的房产不动产证办理至原告鲁来政名下；三、驳回原告鲁来政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10748元，减半收取5374元，由原告鲁来政负担430元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担4944元。 本院二审期间，上诉人加速器公司提交二组证据。证据一：1、2013年9月25日，郑州高新区房产管理局《关于高新企业加速产业园项目相关问题的回复》一份（原件）；2、2014年11月7日，郑州高新区管委会《郑开管文[2014]250号》文件一份（原件）；3、2014年12月31日，郑州高新区房地产管理局《证明》一份（原件）；4、鲁来政关联公司郑州奇泓生物科技有限公司的《大学科技园产业基地企业入驻审批表》。拟证明：郑州高新企业加速器产业园系加速器公司在工业建设用地上建设的科技园区，该园区建设不属于房地产开发行为，不办理商品
房预售许可证，出售的房产不属于商品房，在园区购买房产的企业应当办理入园审批，该入园审批是合同生效的条件之一，也是为被上诉人办理房产权属证书的必要材料之一。本案纠纷不属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围。证据二：5、2018年8月28日，郑州高新区管委会梧桐园区运营中心《梧桐园区[2018]5号》文件一份（电子版打印件，摘录）；6、《郑州高新区梧桐园区运营中心企业入驻审批表》一份（空白表原件）。拟证明：2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，高新区管委会主任会议纪要《郑开会纪[2018]15号》第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园。之后虽然在加速器公司的积极努力下，加速器产业园区不动产登记恢复了办理，但又因高新区管委会政府部门职能调整，入园审批由原来的河南省国家大学科技园产业基地负责改为由高新区梧桐园区运营中心负责，所有审批手续需要重新办理。迟延办证并非上诉人自身的原因造成，上诉人不应承担违约赔偿责任。
