郑州汇港置业有限公司、李双商品房预售合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2020.01.23
【案件字号】(2020)豫01民终617号
【审理程序】二审
【审理法官】李传炜黄智勇曹逢春
【审理法官】李传炜黄智勇曹逢春
【文书类型】判决书
【当事人】郑州汇港置业有限公司;李双
【当事人】郑州汇港置业有限公司李双
【当事人-个人】李双
【当事人-公司】郑州汇港置业有限公司
【代理律师/律所】董兆河南杰瑞律师事务所;张寒露河南杰瑞律师事务所;马浩河南天物律师事务所;田耕河南天物律师事务所
【代理律师/律所】董兆河南杰瑞律师事务所张寒露河南杰瑞律师事务所马浩河南天物律师事务所田耕河南天物律师事务所
【代理律师】董兆张寒露马浩田耕
【代理律所】河南杰瑞律师事务所河南天物律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】郑州汇港置业有限公司
【被告】李双
【本院观点】李双与汇港公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。
【权责关键词】追认撤销违约金支付违约金合同约定证据不足新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判 【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
【本院认为】本院认为，李双与汇港公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 汇港公司一审中提交的证据，可以证明案涉工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工的情形，按照双方合同的约定，交房日期可以顺延。但汇港公司提交的证据并不足以证明政府有关部门环境治理、扬尘防控导致案涉房屋所在工程项目实际停工的具体天数。一审法院酌定为65天并无不当。汇港公司应当于2019年1月4日前向李双交付符合合同约定的房屋。汇港公司上诉主张应扣除停工天数154天，理由不足，本院对其该项上诉请求不予支持。汇港公司不能按照约定的期限将验收合格的商品房交付李双，应承担相应的违约责任。故一审判决汇港公司向李双支付相应的逾期交房违约金并无不当。 综上所述，郑州汇港置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费278元，由郑州汇港置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 10:23:17
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年3月21日，李双与汇港公司签订编号为180××××0954的《商品房买卖合同》，合同主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为新郑市薛店镇天途路北、薛店大道西汇港铭都11幢1单元702号房，建筑面积共67.41平方米，其中套内建筑面积56.7平方米，公共部分与公用房分摊建筑面积10.71平方米。……第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7589.81元，总金额（人民币）511629元。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式约定金额：153629元，付款方式：现金，约定付款时间：2018年3月21日，交纳比例：30.03%；约定金额：358000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018年5月21日，交纳比例69.97%。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别 处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条、交付期限。出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.因政府部门行为或由于相关政策、法律法规、规章的强制性规定等原因交房的，以及非出卖人原因造成房屋无法按期交付的；3.施工中遇到国家允许顺延工期的停水、停电或天气自然等不可抗拒因素原因，由于买受人逾期付款等违约行为在先的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该
商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需在出卖人通知规定的日期时间内办理交付手续。由于买卖人原因，未能按期交付的，责任由买受人承担。如逾期超过15日，视作出卖人已将该房屋交付给买受人，由此产生的风险责任、相关物业管理费及产生的滞纳金由买受人承担。合
同签订后，李双按约向汇港公司支付了首付款153629元，并通过商业贷款的方式于2018年8月2日向汇港公司支付剩余房价款358000元。 另，原告支付给被告天然气初装费2780元。 上述事实有原告的陈述，原告李双提供的收据、商品房买卖合同、郑州市人民政府文件、银行存款交易明细对账单等证据为证。
【一审法院认为】一审法院认为，郑州汇港置业有限公司、李双签订合同编号为180××××0954的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据上述合同约定，汇港公司于2018年10月31日前将验收合格的商品房交付李双，汇港公司不能按照约定的期限将验收合格的商品房交付原告，应承担相应的违约责任。李双不能按照约定的期限2018年5月21日将剩余房价款支付给汇港公司，也应当承担相应的违约责任。 汇港公司向该院提交的关于政府部门的相关文件可以认定，自2016年以来，因大气污染多次红预警，政府多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量，汇港公司作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，对于双方合同约定的2018年10月31日前交付房屋的实际交付日期可以顺延，顺延天数该院酌定为65天，即汇港公司应当于2019年1月4日前向李双交付符合合同约定的房屋，逾期应承担相应的违约责任。 当事人应当依照约定全面履行自己的
义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"故竣工验收合格是商品房交付使用的法定条件，当事人之间的约定不能与该法定条件相抵触，即意味着商品房未经竣工验收的，不能交付使用。汇港公司在应当交房时并不具备交房条件，应当按照合同约定承担相应的违约责任。违约金的计算方式为：截至2019年9月15日，逾期天数254天，汇港公司应当承担的违约金应当以已交付房价款511629元为基数，按日万分之一为标准，自2019年1月4日计算至2019年9月15日，即12995元（四舍五入保留整数）。之后的违约金以511629元为基数，按日万分之一为标准，自2019年9月16日计算至实际交房之日止。 双方合同约定的支付商业贷款部分房价款的时间为2018年5月21日，实际付款之日为2018年8月2日。故原告应承担逾期付款的违约责任。违约金的计算方式为：截至2018年8月2日，逾期天数为73天，原告应承担的违约金应当以逾期应付房价款358000元为基数，按日万分之一为标准，自2018年5月21日计算至2018年8月2日，即2613元。 将双方的应付违约金予以抵扣，即汇港公司应当向原告支付违约金10382元。
