第一节北京房地产市场
一、开发与投资
从房地产开发累计投资来看，由于北京房地产开发起步较早，房地产开发投资总体增速已远低于国家品均水平，但自2019年以来，北京房地产开发投资受国家宏观调控影响显著，增速出现显著下降，从2月底累计增长的23.4%下降到6月底的11.9%，下降11.5个百分点。
但从住宅投资来看，由于北京房地产市场已较为成熟，土地资源有限，受奥运利好影响，开发投资则处于增长趋势，从2月底的-1.4%增长到6月底的7.3%。 由此可以看出，近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。
表：2019年北京房地产开发与投资状况
二、土地市场特征
1、供应量大幅增加，居住用地居主导
据《北京市国土局2019年度土地供应计划》，2019年京城土地供应量大幅增加，比2019年增加了100公顷，其中安排廉租住房和经济适用类住房用地400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷。廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。
图：2019年北京市土地供应结构
北京市土地储备整理中心的交易数据显示，截至2019年6月末，北京市共成交地块78块，其中工业用地31块，仓储用地2块，居住和兼有居住用途的地块共有34个，商业、办公及其他用地功11块。
因此，随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。
2、交易场面趋冷，月成交量下降
进入2019年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。在北京市土地交易中心，华远、万科、龙湖等房企大鳄已难觅踪影。2月份成交面积下降至168.596平方米，仅为1月份的39.92%，3月以来则持续走低。 沈阳旅游景点排行榜前十名
3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓
由北京市土地整理中心公布的数据显示，2019年上半年北京市土地市场尽管月度出现下滑，但由于1月份的大量成交支撑了上半年的土地交易量，上半年土地交易量与去年同期相比有较大提升，根据该数据计算，居住及商住用地的地块2019年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。价格比去年上半年的2681.5上涨53.2%，比去年下半年的3934元/平方米相比也上升了4.4%。但二季度与一季度相比有所下降。
而且，从土地交易量来看，受奥运和北京良好的发展前景的影响，北京土地市场交易总量仍呈上升趋势，2019年上半年土地成交数量和成交面积同比去年上半年分别增长了88.9%和91.7%。
由此可见，上半年北京土地交易总量仍处于大幅上升趋势，主要得益于1月份的大量成交和奥运会的利好，价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。
4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降
从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，与去年同期相比，2019年各月累计土地购置价款增速为33.0%、39.3%、18.7%、21.6%、11.0%。但自2019年3月份以来，增速开始趋缓，跌落至20个百分点，6月末更是下降到11%。
由此可以看出随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。
张家界景区天气预报5、土地购置面积稳定增长，增速稳定回落
2019年上半年，房地产企业在京购置土地面积总量稳定增长，截至6月底已达到264.8万平方米，但增幅稳定回落，从2月底的62.5%下降到6月份的15.9%。月度变化也极其显著，4月份土地购置面积最高，达到82.2万平方米，5月份以来变化开始呈现稳定状态。
图：2019年1-5月土地购置面积与比率变化
图：2019年北京市土地购置面积月度变化
三、商品房供需同下降，需求降幅大于供给
1、施工面积同比逐月下降，已低于去年同期水平
从施工面积来看，一线城市由于房地产发展较为成熟，施工面积增长幅度远低于国家平均水平。受国家宏观调控影响，2019年以来，北京市商品房施工面积逐月下降，累计施工面积增长率逐步下降，已低于到去年同期水平，6月底累计施工面积比去年同期低1.4个百分点，比2月底9.0%的增速下降了10.4个百分点。施工面积环比下降幅度更大，4、5、6月环比下降幅度分别为26.4%、44.1%、24.9%。
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由此可以看出，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。
图：2019年3-6月月度施工与竣工面积变化
贵州兴义今天发布疫情2、竣工面积累计大幅度下降，环比呈上升趋势
从竣工面积来看，北京房地产市场受宏观调控影响颇为显著，下降幅度均远高于国家平均水平。自2019年以来，各月累计施工面积均呈下降趋势，下降幅度3月份为最大，达到26.3%。上半年共完成竣工面积817.6万平方米，比去年同期下降14.7%。但在奥运会利好因素的支持，4、5、6月份竣工面积持续增长，6月份竣工面积264.1万平方米，较3月份上升120.8%，较5月份上涨84.04%。
因此，北京作为一线城市，受国家宏观调控影响显著，但奥运利好对房地产市场供给影响显著，累计竣工面积远大于累计销售面积，市场供给仍处于增长趋势。 图：2019年上半年累计施工与竣工面积同比增速变化
3、销售面积持续下降，期房下降幅度大于现房
与施工和竣工面积相比，销售市场的变化日益显著。期房比现房下降更为剧烈，6月底北京现房累计销售143.4万平方米，比去年同期下降31.9%，下降幅度比2月底的15.9%增加了16个百分点；期房下降幅度一直保持在50%以上，销售淡季2月底下降幅度达64%。
图：2019年上半年商品房销售下降比率
吉林舒兰4、期房月度销售呈上升趋势，现房销售难度加大
从月度销售情况来看，在新开楼盘价格的调整以及各项优惠吸引下，北京商品房销售开始有所回升，累计销售面积开始缓慢上升，尤其是期房，上涨趋势明显，从3月份的50.2万平方米增长到6月份的74.8平方米。但是，由于现房价格调整难度较大，成交面积则持续下降。
图：2019年3-6月商品房月度销售情况
秦皇岛海港区疫情最新消息由此可以看出，北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降
四、价格变化
1、同比稳定增长，涨幅不断回落
从房价变化来看，北京商品房销售价格仍处于增长趋势，今年上半年，北京全市商品住宅销售均价同比上涨17%，二手住宅销售价格同比上涨9.7%。截至6月份，商品住宅均价同比上涨15.1%，涨幅连续3个月出现回落。
2、环比涨幅大幅回落
从环比看，北京市商品房价格已呈现涨幅回落趋势，6月北京市商品住宅销售价格环比上涨0.1%，达到2019年以来最低值；二手住宅销售价格自2019年以来首次出现停涨，环比持平。销售均价(包括经适房)每平方米为12300到12800元之间，价格的涨幅减弱，但没有出现售价下降以及断供的情况。
因此，北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的2019年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。
