名目一、合胖市房地产开展现状
1、房地产市场迅猛开展
2、合胖市房价一路走高
3、商品房总体上供小于求
4、合胖各区域房价现状
5、规模化开发主导市场
6、卖方市场渐变买方市场
7、五大因素推动房价上涨
8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长
二、合胖潜力购房消费者特征分析
1、购房需求更旺，购房体更年轻。
2、不同年龄消费者购房意向分布
3、家庭年收进４万－６万元体是市场需求主体
4、不同收进消费者购房意向分布
5、中高学历体成为购房主力
三、合胖土地市场开展四、直面2005合胖房地产市场
1、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地点案指标，实现对房地产市场的宏瞧调控。
2、通过宏瞧调控，实现了房地产经济的区域平衡
3、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地点案指标，实现对房地产市场的宏瞧调控。
4、通过宏瞧调控，实现了房地产经济的区域平衡
5、三位联动，有力推动都市旧城区改造的进程
6、以房地产经济为先导，促进多产业并进
7、引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率
8、信贷:政策调整引导理智消费
9、今后合胖楼盘的开展趋势
1.总体开展情况及特征
2002年蚌埠市房地产总开发量为138.66万平方米，住宅为114.75万平方米，其中不墅及高档公寓开发22330平方米。房地产开展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的开展势头最猛。住宅市场快速开展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产开展势头
好。
1.1蚌埠市房地产总体概况
98年是蚌埠房地产业的转折点
从蚌埠1991年至2002年销售给个人的住宅面积趋势图能够瞧出，蚌埠在1998年之前与98年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，讲明在1998年之前一直处于方案经济下的分房时期，1998年房改制度出现效果，房地产业进进快速开展时期。
1.1.2住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小
据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。
1.1.3房地产开发量和销售量较低
蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为100万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅缺乏五十万平方米。与同规模级不的其他相对兴盛都市相比，差距特别大。在一定程度上讲明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开
发而言，是一个考验。2000年住宅市场统计如下表：
名目全市〔市区、怀远、五河、固镇〕市区〔东区、中区、西区、郊区〕商品房实际销售面积M2 443937 362752
住宅M2 388244 327903
商品房预售面积M2 77192 74228
住宅M2 67930 65290
商品房空置面积M2 43522 27102
深圳到桂林旅游跟团报价住宅M2 25908 10178
商品房实际销售额万元58344 49241
住宅万元44906 40339
1.2蚌埠市旧都市改造及二手房市场分析
1.2.1二手房交易量高于新建商品房
依据?蚌埠市房地产交易市场2003年1-9月份交易量信息?显示蚌埠市2003年1-9月份新建住宅商品房交易量为11.44万M2，而二手房交易量为16.51
类不工程合计新建商品房存量房〔二手房〕住宅非住宅住宅非住宅宗数〔户〕8163 1291 219 2637 161
成交面积〔万M2〕 110.87 11.44 3.26 16.51 1.21
成交金额〔万元〕
万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方，可见蚌埠的二手房市场爽朗。
都市拆迁激活二手市场，带动一手市场
蚌埠的旧城改造力度接着加大，对棚户区改造接着加快，同时在2003年蚌埠的旧城改造全面展开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的开展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。
1.2.3政策的干预，促进了经济适用房的介进蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成了咨询题，因此，政府通过政策干预，促进了经济适用房和廉租房的介进，使得有瞧扩容的消费市场变化不明显。
1.3蚌埠近期楼市分布情况
蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产开展那么要紧集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。三大板块构成了蚌埠房地产市场开展的全然格局，并逐步形成了“以中区和东区为开展核心，向东接着开展〞的市场态势。但由于各个区域的市场根底，城建开展，经济水平，消费能力以及开展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产开展水平参差不齐。大明湖畔的夏雨荷段子
1.4市场分析
楼盘档次中低档次中高档盘均价〔元/米2〕 1200-1700 1700-3000、6000
物业形态以多层为主、极少量的联排不墅和小高层主力户型二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2
消费体较集中，要紧以中高收进阶层为主楼盘数量40个左右
工程规模规模较小，一般在50亩左右
住宅总体价格分析研究
〔1〕蚌埠市住宅销售价格走势〔1990年-2002年〕从蚌埠市房地产开展历史瞧，在99年前后蚌埠的房价动摇较大，1996年有明显的起伏，而进进21世纪后，住宅价格开展较为稳定，缓步上升，要紧缘故是房地产在全国相对成熟，蚌埠的房地产开展也逐步进进“状态〞。张家界大峡谷景区简介
蚌埠市在安徽省经济开展地位的变化也成为住宅价格变化的缘故之一。1996年，随着京九铁路线的开通，使得临近蚌埠的阜阳市一跃成为安徽省又一个重要的铁路枢纽都市，如此，蚌埠不再是安徽省唯一的铁路枢纽。安徽省的这种单一交通枢纽向多极的转变，改变了蚌埠过往的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了特别大的威胁，逐步走下坡路了，而房地产的价格大概也同时受到了波击，出现了动摇。
〔2〕不同建筑类型房价研究：
多层与小高层平均差价500多元
通过细分，蚌埠市中心城区目前多层住宅均价为锦州旅行社旅游线路报价1700元/M2，而小高层的均价为2200元，每平方的差价在500多元。
蚌埠市目前没有高层住宅，以多层为主，在地价较高、居住较集中的中心地区有局部小高层。
不墅价格2000--5000元
目前，国内关于“不墅〞的界定比立“宽容〞，通常依据建筑类型就能够给予确认，而关于各项景瞧条件并不苛求。而蚌埠市的不墅开发量特别少，只是零星开发，没有纯不墅工程，且价格差异特别大，如 “一品黄山苑〞的不墅价格在2200元/米2，而地段环境较好的不墅售价在5000-7000元/米2。
〔3〕房价上涨缘故分析
产品品质提高
房子不仅面积在“增胖〞、“绿化面积也增加了许多〞、“配套比往常更加齐全了〞、“物管尽管还不完全满足，比往常也专业全面〞……房子涨价的另一个缘故是：房子精雕细琢了，绿化、配套等逐步提升。这些变化是近年来房地产业的变化，同时也是蚌埠楼市质量提高的标志。
建筑类型变化
其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和不墅类中高档产品切进市场，抬升了整个楼市的平均价格，也增加与之共同开发产品的附加值。这是碍事蚌埠房价上涨的缘故之一。
外来开发商的推动
外来开发商进进蚌埠市场，带来了全新的开发理念和优质的产品，有力的推动了蚌埠房地产市场的开展。例如，由浙江康恒开发的 “沁雅花园〞楼盘品质相对较好，价格定位过高，使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受其碍事相应提高。形成了一个价格上的跳跃。
投资本钞票的增加
产品质量提升的同时意味着投资增加，建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼〞，更好的根底设施，更好的环境、配套、效劳，工程素养全面提升，投资本钞票也随之上升。
楼盘调研究分析 〔1〕蚌埠市商品住宅销售面积及销售额走势〔1996年-2002年〕 从蚌埠市住宅销售面积和销售总额趋势瞧，蚌埠的住宅销售整体呈上升趋势，尽管总量不大，但却稳步开展。 〔2〕蚌埠市楼盘聚拢 ◎依据蚌埠市楼盘分布、碍事力和规模对蚌埠楼市进行排序： 楼盘 建筑面积M2 备注 楼盘 规模 备注 东区 5 新世纪广场 90000 高层 1 龙湖香都 180000 ＃※ 6 荣誉大市场 1500000 2 新新家园 120000 7 余庆苑 83000 小高层 3 东方明珠 100000 8 新新苑 9600 4 世纪家园 64000 9 康庄生活小区 旧工程 不墅 5 和顺家园 68000 10 天奥房产 7376 6 东城家园•名仕苑 44000 11 张公山北村 91000 7 生活家 30000 西区、郊区 8 皖北民族大市场 75000 1 新怡绿洲 ＃ 9 清华园 60000 2 阳光水岸 ※ 10 天祥家园 37000 3 朝阳嘉园 11 和顺家园 18000 4 高科花园 12 金城花园 18000 5 新苑小区 13 祥如家园 25000 6 穗丰苑 14 亨通花园 29000 7 一品黄山苑 ＃ 15 交通花园 9000 8 天地人花园 16 金康园 8500 9 长青小区 17 阳光新城 3650 10 淮上小区一期 18 宏业路七区 3740 备注： ＃：表示有少量不墅 ※：表示有少量小高层 其中“新世纪广场〞为商场和宾馆，上部为住宅。 中区 1 沁雅花园 300000 2 南北•米亚花园 110000 3 中心花园 63000 北京卧佛寺4 工农家园 120000 总结： 总体特征：户型大、规模小、品质低、不墅少 蚌埠市市区工程相对集中，由于地域范围较小，房地产开展较慢，楼盘相对较少。楼盘以多层住宅、公寓楼、纯居住楼为主，辅以个不小高层，规模及体量较小，占地超过5万平方米的较少，但一般户型较大，而且市场趋向于跃层和多厅。 目前，蚌埠整体楼盘的品质不是太高，就建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧美风格极少，而一般低档楼盘那么以混合型为主，调搭配呆板，热为主，尽管符合了北方气候特点，但在视觉瞧感上极其乏味。 不墅的开发量极少，只有“龙湖香都〞、“新怡绿洲〞新开发了微小量的联排不墅。“龙湖香都〞拟建30套不墅，现一期建10套已售完，“新怡绿洲〞仅有几幢双拼不墅为客户内定工程，此外的康庄生活小区为旧工程不墅。 〔3〕要紧楼盘分析： 楼盘名称 龙湖•香都 工程类型 40幢多层、小高层和4幢美式联排不墅 济南野生动物园地址开发商 安徽华汉置业 地理位置 解放路与兰凌路的交叉口〔现新市政府北侧〕 交通状况 5、7路公交车直达该小区 工程进度 一期最快已建到四层 总占地面积 170亩 总建筑面积 187578 M2 容积率 1.65 绿化率 40.2% 有用率 配套设施 健康会所+泛会所、商业街〔含大型超市〕、幼儿园 层 数 多层〔 M2 交楼标准 毛坯房 推出日期 2003．10．18 交楼日期 2004．11．10 付款方式及折扣 一次性、分期、按揭〔房交会期间一次性付清9.5折〕 售价 最高 3300元/ M2 最低 1400元/M2 均价 2500 一楼花园 有〔赠予〕 顶层阁楼 有〔赠予〕 主力户型 户型 面积 推出套数 售出套数 出售率 二房二厅一卫 M2 二房二厅一卫 M2 三房二厅二卫 M2 三房二厅二卫 M2 四房二厅三卫 M2 目标客户 中高层收进家庭 主力卖点 1000平方米中心水景主题公园 1300 M2健康主题会所+泛会所 大型商业街，双艺术幼儿园 周边环境 四面有百大超市，华运超市，龙湖大酒店，振兴大酒店， 东方明珠大酒店，建行，工行，农行，交行，铁路医院， 铁路中学，龙湖中学 广告诉求 打造珠城第一人居环境 综合点评： 精品需要精心打造，高品质的房地产工程需要高素养专业队伍完成。龙湖香都开发商显然意识到了这一点，在、建设、装饰、销售、物业上整合了各方面精英，共同打造的龙湖•香都，如加拿大N.P.D建筑设计公司〔〕、Tan.G[唐格]景瞧公司〔景瞧〕、台北亚典设计装饰〔室内装饰总参谋〕、厦门原创企划〔行销筹划〕、金辰酒店治理公司〔物业〕，开发商这种大手笔制作的气概令人称道。 其打造的产品代表了蚌埠市房地产行业领先水平，推动了蚌埠市房地产业的开展。景瞧塑造寻寻与水亲近的生活方式，提出了对蚌埠市场来讲相对先进的会所和泛会所的概念，成为其成功的一大根底，而其在营销方面做足了功夫是其成功的最大途径。通过这些根底的展垫，开发商又试探性地以适中的价位推出了少量中、高档产品〔小高层和不墅〕，成为一个成功尝试，同时也激活了人们对高档产品的需求。 然而其打造的人居生态环境的理念，并不能切合蚌埠的现状和需求，过分超前，使人有种脱离现实的感受，人们还没有对生态完全理解，过早提出这种理念可能让人简单地将景瞧、绿化理解成生态。 |
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