廖振宇、岳阳市尚鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷 【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院
【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院
【审结日期】2020.03.26
【案件字号】(2020)湘06民终330号
【审理程序】二审
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【审理法官】姜跃军杨辅刘玲许震鹏乔宝全
【文书类型】判决书
【当事人】云台山住宿建议廖振宇;岳阳市尚鼎房地产开发有限公司
【当事人】廖振宇岳阳市尚鼎房地产开发有限公司
【当事人-个人】廖振宇
【当事人-公司】岳阳市尚鼎房地产开发有限公司
【代理律师/律所】何亚芳湖南祈安律师事务所;卢婧湖南祈安律师事务所;潘威湖南天朋律师事务所;吴向阳湖南惠风律师事务所
【代理律师/律所】何亚芳湖南祈安律师事务所卢婧湖南祈安律师事务所潘威湖南天朋律师事务所吴向阳湖南惠风律师事务所
【代理律师】何亚芳卢婧潘威吴向阳
【代理律所】湖南祈安律师事务所湖南天朋律师事务所湖南惠风律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】廖振宇
【被告】岳阳市尚鼎房地产开发有限公司
锦州旅游攻略自助游【权责关键词】代理违约金不可抗力合同约定证据交换质证诉讼请求维持原判
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【本院认为】本院认为，二审争议的焦点可归纳为两个方面： 一、《和解协议》是否对参与集体维权的业主均产生效力。 涉案纠纷起源于“山水一城"业主集体维权。集体维权由于人数众多，其诉求表达、协商处理、达成协议等等，往往通过代表进行。这种由代表统一表达、行使权利的维权方式，能及时有效的解决纠纷、化解矛盾，已被社会所广泛接受。本案中，在《和解协议》签订前，“山水一城"的业主就向尚鼎公司发出了《业主函告》，该函上就有八位业主作为代表签名，这说明“山水一城"业主已通过代表与尚鼎公司 进行交涉。当交涉无果在政府部门进行信访时，相关政府工作人员也明确告知业主应当选出代表与尚鼎公司进行协商。就尚鼎公司而言，其曾就收到有业主代表签名的《业主函告》，在相关政府部门向其通报信访情况并被告知应与业主代表进行协商后，其有理由认为前来与之协商的杨菊、周艳等六位业主具有代表身份。不能因杨菊、周艳等六人未取得、出示业主的书面授权，就认定尚鼎公司不应与之协商，也不应苛求尚鼎公司去向每一位业主逐一核实六人的代表身份。据此，一审法院认定《和解协议》对参与集体维权的业主产生效力，并无不当。 二、参与集体维权的业主如何界定。 向人民法院提起诉讼的业主是否都参与了集体维权，根据现有证据无法准确区分。起诉业主的诉讼代表在一审当庭陈述，部分“山水一城"一期业主的确交纳了维权费；当起诉业主对尚鼎公司提交的维权费用清单提出异议后，一审法庭当庭要求起诉业主在庭后一周内提供书面的维权费用清单，但至一审判决作出时起诉的业主仍未提交。鉴于交纳维权费用的清单属于起诉业主应当持有的证据，其无正当理由拒不提供，依据《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条的规定，一审法院根据证据裁判规则推定尚鼎公司提交的维权费用清单真实，并据此来确定参与集体维权业主的范围，也无不当。 综上所述，廖振宇的上诉主张不成立，本院不予采纳。湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法
律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条，《关于适用 的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
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【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人廖振宇负担。 本判决系终审判决。
【更新时间】2022-09-23 03:32:09
【一审法院查明】一审法院认定事实：廖振宇与尚鼎公司于2017年11月6日签订一份《商品房买卖合同》及附件，双方约定如下：买受人廖振宇购买出卖人尚鼎公司开发的山水一城第5幢805号房屋，支付出卖人房屋价款总额为832375元。廖振宇以支付首付款以及按揭贷款的方式支付房款，廖振宇应当在合同签订之日起60日内获得贷款并支付到廖振宇账户，超过本约定期限，尚鼎公司未能全额收到剩余房价款的视为廖振宇逾期付款违约。廖振宇在合同约定交房日前虽已付清全部款项，但在款项付清前存在逾期付款的，尚鼎公司仍可根据廖振宇实际逾期付款时间顺延交房日期。尚鼎公司应当在2019年5月31日前向廖振宇交付已取得建设工程验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告的房屋。商品房在交付
时纳入城市供电网络并正式供电；完成室内燃气管道敷设并与城市燃气管网链接，保证燃气供应，在约定交付日未达到交付条件，尚鼎公司承担逾期交付责任。除不可抗力外，尚鼎公司逾期交付房屋的，廖振宇要求继续履行合同，尚鼎公司自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向廖振宇支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，廖振宇向尚鼎公司支付了全部房款。2019年4月29日，涉案房屋燃气管道工程竣工验收合格。2019年5月11日，尚鼎公司的工地发生电缆被盗。尚鼎公司在合同约定交房前通知廖振宇收房，但廖振宇至今未收房。涉案房屋分别于2019年5月27日、2019年6月14日取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。2019年6月，双方因涉案房屋发生纠纷，廖振宇交纳了维权费。在政府部门协调处理时，推荐业主代表与尚鼎公司达成和解协议，协议约定尚鼎公司承诺在8月15日前一户一表全部安装到位并入电网，且免交5个月物业费作为补偿，对中空钢化玻璃予以更换，不得再追究尚鼎公司的违约和其他责任。2019年8月20日，涉案房屋达到约定交付条件。
【一审法院认为】一审法院认为：廖振宇与尚鼎公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。廖振宇以交纳了维权费的行为并通过业主代表与尚鼎公司签订了协议，双方应当按照协议履行。尚鼎公司对廖振宇主张房屋玻璃更换为中
空钢化玻璃的诉讼请求无异议，予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、尚鼎公司承担廖振宇所购山水一城房屋5个月的物业费；二、尚鼎公司在判决书生效之日起三十日内更换廖振宇所购房屋的窗户玻璃为中空钢化玻璃。一审案件受理费50元，减半收取25元，由尚鼎公司负担。
【二审上诉人诉称】廖振宇上诉请求：撤销一审判决的第一项，改判支持廖振宇一审全部诉讼请求，并由尚鼎公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决以廖振宇交纳了50元的维权费用为由，从而认定在涉案《和解协议》上签名的业主就能代表所有交纳了维权费的业主，是认定事实错误；事实上，业主交纳维权费目的是聘请律师与尚鼎公司商谈维权事宜。2、没有证据证明杨菊、周艳等六人业主代表的身份。3、维权费用交纳清单系尚鼎公司单方提供，该清单的真实性没有得到提起诉讼业主的认可，一审法院也未查证、核实，没有证据证明廖振宇交纳了50元的维权费。4、尚鼎公司对杨菊、周艳等六人并非业主代表或没有代理权是明知的，否则不会要求每个业主又单独签署《承诺函》。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。二审查明的事实与原审一致，另补充查明：
廖振宇、岳阳市尚鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
(2020)湘06民终330号
当事人 上诉人（原审原告）:廖振宇。
委托诉讼代理人：何亚芳，湖南祈安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢婧，湖南祈安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:岳阳市尚鼎房地产开发有限公司，住所地岳阳经济技术开发区屈原路1号，统一社会信用代码914306005635012983。
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委托诉讼代理人：潘威，湖南天朋律师事务所律师。
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委托诉讼代理人：吴向阳，湖南惠风律师事务所律师。
审理经过 上诉人廖振宇因与被上诉人岳阳市尚鼎房地产开发有限公司（以下简称“尚鼎公司"）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初8577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人廖振宇的委托诉讼代理人何亚芳、卢婧，被上诉人尚鼎公司的委托诉讼代理人潘威、吴向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 廖振宇上诉请求：撤销一审判决的第一项，改判支持廖振宇一审全部诉讼请求，并由尚鼎公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决以廖振宇交纳了50元的维权费用为由，从而认定在涉案《和解协议》上签名的业主就能代表所有交纳了维权费的业主，是认定事实错误；事实上，业主交纳维权费目的是聘请律师与尚鼎公司商谈维权事宜。2、没有证据证明杨菊、周艳等六人业主代表的身份。3、维权费用交纳清单系尚鼎公司单方提供，该清单的真实性没有得到提起诉讼业主的认可，一审法院也未查证、核实，没有证据证明廖振宇交纳了50元的维权费。4、尚鼎公司对杨菊、周艳等六人并非业主代表或没有代理权是明知的，否则不会要求每个业主又单独签署《承诺函》。
二审被上诉人辩称 尚鼎公司辩称：1、在2019年6月初，“山水一城"一期业主发给尚鼎公司的《业主函告》中就明确了相关业主代表及职责；2、尚鼎公司与杨菊、周艳等六位业主代表协商并签订《和解协议》，是政府组织协调所形成的《会议纪要》进行的，加之以往业主维权的相关行为，尚鼎公司足以认为业主代表具有签订和解协议的权利；3、部分业主恶意诉讼，违背了诚信原则。
