一、引言环京地区，广义上指的是地理上与北京接壤的承德、张家口、保定和廊坊4个地市；狭义上具体指与上述4个地市中与北京相邻的县市，如：三河、大厂、香河、固安等县市。 “十二五”以
来，在北京楼市持续高企的带动下，环京地区凭借得天独厚的区位以及相对的价格，环京楼市“高歌猛进”。尤其是2015年以来，随着通州区被确立为北京市行政副中心，毗邻通州的三河、香河和大厂等地掀起了新一轮楼市售卖热潮。随着京津冀协同发展被正式提升为国家战略，有关京津冀协同发展各个层面的研究逐年增多。与此相对，对环京楼市持续升温对京津冀协同发展带来影响的研究文献较为鲜见。本文以此为契机，通过深入剖析环京楼市持续火热的深层次原因、探讨环京楼市持续升温对京津冀协同发展带来的影响，为促进环京楼市健康发展、助力京津冀协同发展提出对策建议。 二、
“十二五”以来环京楼市发展动态
（一）楼市销售持续升温
“十二五”以来，伴随着城镇化进程的加快，环京地区商品住宅销售量持续递增。现有公开出版的统计年鉴没有关于北京相邻各县的商品房住宅销售数据，本文首先根据广义的环京地区———承德、张家口、
廊坊和保定４市的商品房销售数据来判断近年环京楼市走势（见表1）。2009年以来环京楼市呈现出以下特点：一是楼市销售量总体持续递增。2009年以来，除张家口的楼市销售量出现“倒U ”字型走势外（2011年张家口商品住宅销售面积达到峰值705万平米，之后销售量
持续回落），承德、廊坊和保定自2009年以来商品住宅一直保持递增的态势。二是廊坊市是环京地区商品住宅销售最热的地区。2014年，廊坊市商品住宅销售面积为843.7万平米，占环京4个地市商品住宅销售总量的43%。
（二）楼市价格逐步走高
“十二五”以来，环京地区房价表现出持续递增的态势。其中，廊坊市商品住宅价格一直领涨环京地区，且涨幅远远大于其他环京三市的涨幅。
2009年，廊坊市商品住宅销售单价为4142元/平
米，2014年上涨至7819元/平米，年均涨幅为12%；承德市是环京地区商品住宅单价排名第二高的城市，2009年承德市商品住宅均价为2803元/平米，2014年上涨至4198元/平米，年均涨幅为7.1%（见图1）。
具体看，根据临近北京距离的远近，廊坊市所辖各个县楼市之间的价格相差悬殊。其中，尤其以狭义
的环京地区的廊坊市三河县的房价领跑廊坊全市。然而，由于目前尚未有权威部门发布关于三河等狭义环京县市的房价统计数据，本文
环京楼市对京津冀协同发展的影响与对策
%笪马晓春
（北京市经济与社会发展研究所，北京100120）
眼摘要演
“十二五”以来，凭借毗邻北京的地理条件、相对低廉的价格和便利的交通等条件，环京楼市持续升
温。与此同时，带来了大量人口的快速聚集、抬高环京区域实体经济的发展成本，影响首都大城市病治理效果，冲击京津冀协同发展。研究认为应通过严格落实京津冀协同发展规划、加快制定京津冀区域一体化的土地利用法规，制定精准的环京楼市调控政策、严格控制新增建设用地和严惩违法违规用地等措施，彻底扭转环京楼市过热局面，助力京津冀协同发展。
眼关键词演环京地区；楼市；京津冀[中图分类号]F127；F293.35
[文献标识码]A
[文章编号]1673-0461（2017）08-0059-０4
收稿日期：2017-03-16
网络出版网址：knski/kcms/detail/13.1356.F.20170712.1420.010.html 网络出版时间：2017-7-1214:20:42
作者简介：马晓春（1981-），男，山西大同人，博士，北京市经济与社会发展研究所副研究员，研究方向：房地产政策、投
资政策、农业政策等。
表１
２００９～２０１４年环京各市商品住宅销售情况
单位：万平米
2009年2010年2011年2012年2013年2014年
承德市123.4296.8283.2256.3288.4276.3张家口市307.0602.0705.0443.8543.6374.5廊坊市610.0762.
7674.8724.3774.6843.7保定市
213.5
佛山中山公园地铁站
377.8
445.1
317.6
327.9
467.2
数据来源：《河北经济年鉴》。
2017年8月第39卷第8期三叠泉漂流
Aug.2017Vol.39No.8
当代经济管理
CONTEMPORARY ECONOMIC MANAGEMENT
ＤＯＩ：10.13253/jki.ddjjgl.2017.08.010
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采用的数据是国内房地产中介公司———安居客发布的市场数据。具体选择环京楼市最热的地区———三河市燕郊镇，分析狭义环京地区近年楼市价格动态。
燕郊镇隶属于河北省三河市，与北京市通州区潞城镇、西集镇和宋庄镇隔潮白河相望。近年来，在北京市高房价带动下，许多非京籍购房者将目光投向燕郊镇，燕郊镇房价“水涨船高”。本研究以三河市燕郊镇房地产项目———
“天洋城四代”为例，2012年“天洋城四代”项目开盘，均价在7000元/平米，同期燕郊镇楼市均价为8150元/平米。2015年，随着通州区被确立为北京行政副中心加之通州实行限购政策，一河之隔的燕郊
镇楼市继续走高。2016
年12月“天洋城四代”
均价上涨至28758元/平米，较2015年底增长78.6%；同期，燕郊均价上涨至21951元/平米，较2015年底上涨54.3%（见图2）。
环京楼市持续升温，环京热点县市相继限购。为抑制2016年环京楼市快速上涨，2016年4月廊坊的三河、大厂、香河三县市出台了楼市调整政策，规定：
“非本地户籍居民家庭限购1套住
房且购房首付款比例不低于30%，细则还规定预售房屋销售价格6个月内不准调整，6个月后上涨幅度不超过10%。”2017年，河北怀来、涿州、崇礼相继加入楼市限购“队伍”，限购政策大都包含：本地户籍最多购置2套住房，且提高二套房首付比例；缴纳1年以上社保的非本地户籍只能
购买1套住房且首付款比例不低于30%等。
（三）开发面积出现放缓
近年来，随着环京地区楼盘开发总量快速增长，政府供地数量逐步下降，房地产企业购地数量出现放缓迹象。2009年承德、张家口、保定和廊坊的房地产开发企业购置土地的土地数量均超过200万平米，2014年除张家口的房地产企业购置土地面积达到117.6万平米外，其余三市的土地购置面积均在100万平米以下（见图3）。
与此同时，由于环京楼市价格持续走高以及房地产企业融资成本的增加，廊坊和保定的房地产开发企业待开发的土地面积出现增长的态势。
2009年廊坊和保定房地产企业待开发的土地面积
分别为55.6万平米和61.8万平米，2014年分别增长至97.6万平米和378.2万平米（见表2）。
三、环京楼市持续升温的原因（一）毗邻北京的地理
毗邻北京是环京楼市火热的根本原因。从广义的环京地区看，承德和张家口虽与北京相邻，但是由于山区相隔，近年两地楼市的涨幅明显低于廊坊和保定两市。从地理位置看，廊坊市的三河、大厂和香河（以下简称“北三县”）距离北京中心城区的距离比平谷、密云及延庆这些北京郊区都近，这便是环境楼市持续火热的根本原因。其次，北京市设立行政副中心对廊坊“北三县”楼市继续攀高起到推波助澜的作用。2015年，通州区被确立为北京市行政副中心，不论是北京市“十三五”规划还是通州区行政副中心建设规划都明确要求将“北三县”与通州区整体规划，在此
图1
2009～2014年环京地市商品住宅销售单价
数据来源：《河北经济年鉴》。
图2
2012～2016年三河市燕郊镇及“天洋城四代”项目
均价变化情况
数据来源：安居客，beijing.anjuke 。
图3
2009～2014年环京各市房地产开发企业购置土地面积
数据来源：
《河北经济年鉴》。
表２
２００９～２０１４年环京各市房地产开发企业
待开发土地面积
单位：万平米
2009年2010年2011年2012年2013年2014年
承德市31.533.138.518.140.049.9张家口市79.447.8291.6262.9201.953.5廊坊市55.626.7101.068.380.997.6保定市
61.8
62.0
67.1
34.5
42.9
378.2
数据来源：《河北经济年鉴
》。
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背景下廊坊市的区位优势更加凸显。
（二）相对低廉的价格
虽然环京楼市最热的区域——
—廊坊市“北三县”近年的价格持续攀升，但与北京相比，其价格优势依然明显。以廊坊市三河燕郊镇“天洋城四代”（地理位置与通州区仅一河之隔）二手房为例，根据安居客公布的数据，2017年2月均价为30952元/平米；然而，通州区最低的二手房单价都超过了5万元，两地的楼市单价就相差2万元左
右。即使购置50平米的小户型商品房，两地购房总价差就高达100万元，对于普通家庭来说，这依然是一个“天文数字”。如果，购置的房屋面积在50平米以上，那么总价差会更大，环京地区楼市价格相对低廉的优势会更加明显。
（三）便利的交通
交通一体化建设是京津冀协同发展战略的重要组成内容。2015年12月，国家发改委和交通运输部共同出台了《京津冀协同发展交通一体化规划》（简称《规划》）；《规划》提出，扎实推进京津冀地区交通的网络化布局、智能化管理和一体化服务，到2020年基本形成多节点、网格状的区域交通网络。自2014年开始，北京与河北已开启了打通断头路、公交一体化、铁路一体化等交通基础设施建设，环京地区与北京的交往更为紧密。以环京热点地区——
—廊坊三河市为例，目前已有多条公交线路与北京贯通；与此同时，北京地铁平谷线也将三河市燕郊镇纳入规划线路，而且在燕郊镇设立地铁站点。便利的交通一定程度上为环京楼市持续升温起到推波助澜的作用。
（四）民间资本逐利行为
近年来，随着原料、劳动力等成本的上涨，我国众多传统行业的利润率持续下降。以工业企业为例，
2015年我国工业企业利润累计同比增速为-2.3%，比2014年同期下降5.6个比分点（国家统计局，2016）。虽然自2016年开始，我国开始实施供给侧结构性改革，推动传统行业“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”，然而短期内企业的利润率难以出现显著增长。为此，众多民间资本投向利润率较高的楼市，尤其是一、二线城市的楼市。环京地区虽然不属于一、二线城市，但是由于特殊的地理位置以及京津冀协同发展战略的预期，环京楼市便成为民间资本优先选择的投资标的。
四、环京楼市持续升温对京津冀协同的影响
中国万里长城地图全图（一）抬高了环京地区实体经济的发展成本
中国人事人才网早在1999年，三河市燕郊镇就被批准为省级高新技术产业园区，2010年又被批准为国家级高新技术产业园区。近年来，燕郊镇大面积的楼盘开发虽然使得三河县财政持续递增；与此同时，持续上涨的房价、土地价格等因素也使得燕郊高新技术产业被房地产业远远甩在后面。过去20多年，燕郊的房地产业带来的产值远远超过高新技术产业带来的产值。燕郊镇未能真正发挥其高新区、卫星城的功能[1]。
（二）不利于首都“大城市病”的解决
疏解非首都功能、控制北京人口快速增长是解决“大城市病”、实施京津冀一体化战略的重要任务。2010年通州区常住人口118.4万人，2015年增长至137.8万人，年均增长3.3%。总体看，北京市常住
人口增速得到了一定程度的缓解。然而，随着环京楼市持续升温使得越来越多的人口聚集在环京地区，使得“就业在北京，睡觉在环京”成为常态，不利于首都“大城市病”的解决。以狭义环京地区——
—廊坊三河市燕郊镇为例，2003年三河市燕郊镇人口总数不足5万，然而2015年就达到75万，年均增长127%，一跃成为全国人口第一大镇[2]。
（三）不利于京津冀产业协同发展
一是火热的环京楼市严重扭曲环京地区的产业结构。2015年国家发改委发布《京津冀协同发展规划纲要》，明确定位京津冀三地产业发展方向。例如，北京定位为发展“高精尖”的科技创新和文化创意等产业；环京地区所在的河北定位为生产制造产业基地。然而，火热的环京楼市推高了环京地区的地价，不仅影响非首都功能产业疏解，也影响环京地区现有产业的做大做强，有违京津冀协同发展产业规划初衷。二是火热的环京楼市冲击三地实体经济发展。在当前国内产业转型升级、经济增速明显放缓的背景下，环京楼市的高额利润率直接影响着企业家的投资决策，从长远看，不利于京津冀三地优化资源配置发展实体经济。
（四）对环京生态安全带来潜在的威胁
环京楼市是以占用了环京地区大量的农业和生态用地为代价的。一是持续火热的环京楼市有占用更多
的耕地和生态用地的可能。火热的环京楼市使得当地财政快速增长，为追加这种增长的持续，当地有继续发展房地产业的冲动。二是为弥补公共服务资源和基础设施的短板，环京地区需要占用更多的土地。环京楼市的火热使得当地常住人口规模快速扩大，当地的基础设施和公共服务配套的短板将会逐步显现。为解决这一问题，未来一段时间内既需要财政的大量投入，也需要一定数量的土地来配合。三是火热的环京楼市使得京津冀建筑连片，大量农业用地和生态用地减少对京津冀生态环境造成潜在威胁。
五、对策建议
（一）牢固树立“一盘棋”意识，严格落实京津冀协同发展规划
京津冀协同发展是为解决首都“大城市病”的良方，是国家重大的发展战略。实施京津冀一体化战略的重要前提是牢固树立京津冀“一盘棋”意识。部分环京区域楼市持续火热，带来的人口持续快速聚集、对生态环境的潜在威胁绝不仅是
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The Influences of Property Market around Beijing on Coordinated Development
of Beijing -Tianjin -Hebei and Some Countermeasures
Ma Xiaochun
（Beijing Municipal Institute for Economic and Social Development ，Beijing 100120，China ）
Abstract:Since "Twelfth five -year"，with such favorable factors as geographical adjacency to Beijing ，comparatively low price ，and convenient transportation ，property market around Beijing continues to rise fast.At the same time ，it brings the rapid accumulating of large population ，raises the development costs of the real economy in the area around Beijing ，directly influences the effect of governance of "capital city disease"，and hurts the coordinated development of Beijing -Tianjin -Hebei.This research argues that to strictly implement Beijing -Tianjin -Hebei collaborative development plan ，to accelerate the making of laws and regulations of the land use for the regional integration development in Beijing -Tianjin -Hebei ，to precisely formulate restriction policies for the property market around Beijing ，to strictly control new construction land ，and to severely punish illegal land use will reverse the overheating situation of the property market around Beijing and will help the coordinated development of Beijing -Tianjin -Hebei.
Key words:the area around Beijing ；property market ；Beijing -Tianjin -Hebei
（责任编辑：李萌）
影响河北，而且还影响着首都“大城市病”的解决效果。面对环京地区地方财政对房地产业过度依赖的现状，要严格落实《京津冀协同发展规划纲要》
（简称《纲要》），尤其是《纲要》对环京
地区的功能和产业定位，完善环京地区的发展规划，有的放矢调整环京地区的产业结构，妥善处理环京地区房地产业与其他实体经济的关系、城市建设与生态保护的关系。
（二）加快制定京津冀区域一体化的土地利用法规，助力京津冀协同发展
虽然《纲要》对京津冀三地功能定位、产业发展分析都有明确表述，然而环京楼市持续火热局面，不仅严重扭曲了当地产业结构，而且不利于北京非首都功能疏解，背离了《纲要》对环京地区的发展定位。当前局面的产生与缺乏区域一体化土地利用法规有着重要的关系。为此，应加快建立京津冀区域一体化的土地利用法规，打破当前局地“一亩三分地”的思维定式，扭转环京地区楼市持续过热的局面，有法可依地推动京津冀协同发展
香港旅游景点大全图片
[3]
。
（三）制定精准化的环京楼市调控政策虽然环京楼市总体走高，但是4个环京地市的价格涨幅相差较大。为此，环京地区应根据具体的区域制定更为精准化的楼市调控政策。研究建议：一是严格执行廊坊“北三县”
（三河、大
厂、香河）
的楼市调控政策，防止北京、廊坊
“北三县”与天津仅仅形成“楼市的一体化”。二是张家口、承德等地楼市调控政策有待商榷。虽
然张家口、承德与北京接壤，但是山体等自然条件将这两个地市地理上与北京形成隔离。张家口、承德地区本身属于环京贫困带，适当的楼市刺激政策一定程度上有利于两地的发展。三是保定地处河北平原，且面积相对广阔；而且与北京、天津地理上保持了一定的距离，属于承接北京疏解非首都功能的优选地区，保定的楼市发展应尊重市场规律，不应过度的调控。
（四）严格控制建设用地，保护生态资源环京地区是非首都功能重要承接地和首都生态的重要保护屏障，要严格落实国土资源部等部门联合发布的《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020年）》，尤其是“2016-
2020年，原则上不再安排京津冀地区优化区的
新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地”，审慎新增建设用地，保护生态资源，守住生态红线。
（五）坚持依法治国，严惩违法违规行为抑制环京楼市过热现状，促进环京地区经济平稳运行，实现京津冀协同发展，最根本的保障是坚持依法治国，违法必究。一是严格落实《土地法》，坚决查处不合法、不合规的土地开发，对于尚未取得国有土地使用证等必要证件且已经进行土地开发的开发商坚决给予严格查处。二是对于已占用基本农田、突破生态红线的违法违规建筑，应坚决予以拆除，一方面拆除费、土地复耕费和生态修复费由违规开发商全额支付，另一方面应追究开发商的其他相关责任。
[1]寒冰.卫星城的燕郊样本：人口密度超北京两倍高新产业遇多
重掣肘[EB/OL].（2014-08-26）.www.nbd/articles/
2014-08-26/858669.html.
[2]燕郊常住人口已达75万，位列2016年中国人口特大镇第一
[EB/OL].（2016-08-01）.hb.jjj.qq/a/20160801/039314.
htm.
[3]时清霜.加强政府法制区域协作，保障推进京津冀协同发展[EB/
世纪公园预约门票OL].（2015-10-21）.v/article/dfxx/dffzxx/hb/201510/20151000479275.shtml
［参考文献］
All Rights Reserved.
