海南澄迈荣润置业有限公司、张明明商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷 【审理法院】海南省第一中级人民法院
【审理法院】海南省第一中级人民法院
富阳天气预报15天【审结日期】2021.11.28
【案件字号】(2021)琼96民终3227号
【审理程序】二审
【文书类型】判决书
【当事人】海南澄迈荣润置业有限公司;张明明 中国地图图片高清大图
【当事人】海南澄迈荣润置业有限公司张明明 凤凰古城旅游住宿推荐
【当事人-个人】张明明
【当事人-公司】海南澄迈荣润置业有限公司
【代理律师/律所】林建才海南外经律师事务所;孙亚跟海南外经律师事务所
【代理律师/律所】林建才海南外经律师事务所孙亚跟海南外经律师事务所
【代理律师】林建才孙亚跟
【代理律所】海南外经律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】海南澄迈荣润置业有限公司
【被告】张明明
【本院观点】上诉人与被上诉人双方在自愿、平等、合法的基础上签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合 法有效合同，当事人应当全面履行。首先，该条款系格式条款，上诉人未采取合理的方式提示买受人注意或者予以说明；其次，该条款不合理地免除上诉人主合同义务；再次，上诉人亦未按照《补充协议》第6条的约定向买受人发出办理房产权属登记通知书，因此该格式条款不能免除上诉人为买受人办理不动产权属登记的义务，亦不能免除上诉人逾期办证的违约责任。 【权责关键词】欺诈胁迫显失公平撤销委托代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定证据不足关联性质证诉讼请求维持原判
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【本院查明】本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。 本院另查明，被上诉人于2020年1月16日向上诉人支付不动产权证书代办费350元。
【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人双方在自愿、平等、合法的基础上签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规
定，应属合法有效合同，当事人应当全面履行。本案二审双方当事人争议的焦点为：1．上诉人在履行涉案合同约定的办证义务方面是否存在违约，应否承担逾期办证违约责任；2．本案是否存在免责事由；3．上诉人是否应返还被上诉人350元不动产权证代办费。 关于争议焦点一。被上诉人已经按照双方签订的合同约定交纳了购房款，履行了合同的主要义务。上诉人将涉案房屋交付给被上诉人后，按照合同约定应于房屋交付之日起365日＋90日=455日内为被上诉人办理不动产权证书。虽然在一审诉讼前涉案房屋已经取得了不动产权证书，但上诉人履行办证的义务逾越了合同约定的期限，构成了违约，应当承担逾期办证违约责任。原审认定上诉人违约的起算日期及将违约金标准调整为每日万分之1.5，符合本案实际。 关于争议焦点二。上诉人是否存在免责事由，应根据合同约定及结合案件事实进行认定。 一、出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。不动产权证书是对财产拥有和交易事实的确认，是买受人享有不动产物权的重要证据。协助房屋买受人办理不动产权属登记是出卖人的主合同义务，而非附随义务。涉案合同第十五条明确约定了出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。关于涉案合同《补充协议》第6条的约定：“买
受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有费用……”。本院认为，首先，该条款系格式条款，上诉人未采取合理的方式提示买受人注意或者予以说明；其次，该条款不合理地免除上诉人主合同义务；再次，上诉人亦未按照《补充协议》第6条的约定向买受人发出办理房产权属登记通知书，因此该格式条款不能免除上诉人为买受人办理不动产权属登记的义务，亦不能免除上诉人逾期办证的违约责任。即使合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理的期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的，仍应当承担逾期办证的违约责任。因此上诉人认为上诉人是办理不动产权证的协助义务人不应承担违约责任的上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 二、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：(一)不动产权属证书；……(七)相关税费缴纳凭证；……”《中华人民共和国契税暂行条例》(《契税法》已于2021年9月1日起施行，该《条例》已于同时废止。)第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋
的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”可见，申请办理房屋不动产权属转移登记，除买受人提交缴纳税费凭证外，出卖人也应提交不动产权属证书，两者缺一不可。本案中，被上诉人作为买受人，已于2019年1月15日向税务部门缴纳了涉案房屋契税，取得了完税证明，而上诉人作为出卖人，根据涉案《房屋买卖合同》约定，上诉人应于2018年5月26日前为买受人办理涉案房屋不动产权证，但涉案房屋所在楼栋“美仑佳园”项目2号楼于2019年9月10日才取得不动产权证(俗称“大证”)，2020年4月21日取得涉案房屋的不动产权证，违约已成为事实，且本案不存在任何可免除其民事责任的事由。 三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之2.1向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。该解除权是赋予守约方在对方违约时采取的一种自救措施，防止损失扩大，维护自身权益。违约金责任是为了担保债务的履行而存在的，其主要目的在于督促当事人履行债务并制裁违约行为。被上诉人作为守约方可在要求实际履行的情况下同时请求
获得违约金。涉案违约金是专门为迟延而设定的，这种违约金的重要功能在于制裁迟延行为而不是补偿损失，因此涉案房屋升值与否与上诉人承担逾期办证违约责任没有必然联系，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三。根据《国家发改委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第一条不动产登记收费标准的规定，规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权申请办理不动产登记事项，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。根据本案查明的事实，上诉人已收取被上诉人不动产权登记费80元。据此，一审法院根据涉案合同第十五条约定，认定上诉人应当为被上诉人办理不动产权证，且不得在相关税费标准之外以代办之名向被上诉人收取额外费用，并判决上诉人返还被上诉人350元代办费符合法律规定。 综上所述，上诉人荣润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费440.73元，由海南澄迈荣润置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 05:40:44
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【一审法院查明】综上，一审判决查明和认定上诉人逾期办证及违反合同约定额外收取费用的事实不清，证据不足，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人恳请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
【一审法院认为】一审法院认为，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、被告是否应承担逾期办证的违约责任。二、逾期办证的违约金应如何计算。三、被告收取的350元不动产权证代办费是否应当返还原告。
【二审上诉人诉称】荣润公司上诉请求：1．依法撤销澄迈县人民法院(2021)琼9023民初586号民事判决；2．改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决部分事实认定错误、不清，证据不足，适用法律错误，应予改判。 综上所述，上诉人荣润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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海南省第一中级人民法院
民事判决书
(2021)琼96民终3227号
当事人 上诉人(原审被告)：海南澄迈荣润置业有限公司。住所地：海南省澄迈县老城镇白莲海榆西线30-31公里处美伦佳园9栋1A1。
法定代表人：顾泽荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林建才，海南外经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙亚跟，海南外经律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：张明明。
委托诉讼代理人：张宜勤。系被上诉人张明明父亲。
