⼀、曼⾕概况
曼⾕（Bangkok）位于湄南河东岸，南临泰国湾，总⼈⼝约1600万⼈，是泰国⾸都和最⼤城市，也是中南半岛最⼤城市，东南亚第⼆⼤城市。 逾半数曼⾕⼈有某种程度上的华⼈⾎统，每年都有⼤量游客及外国⼈涌⼊曼⾕。曼⾕是繁华的国际⼤都市，经济占泰国总量的44%，是东南亚的重要经济⽀柱。
泰国有582家上市公司，总市值约为4900亿美元（2017年8⽉31⽇），在东南亚仅次于新加坡，排名第⼆。曼⾕是国际活动中⼼之⼀，每年有多达200~300起的各种国际会议在此举⾏。
⼆、曼⾕有哪些区域
决定房地产价值最重要的三个因素是：地段、地段、地段。 下图是曼⾕市中⼼（Downtown）的⼏⼤传统住宅地段：
1、Central Lumpini 中央伦披尼
2、Pathumwan 巴吞旺
3、Sukhumvit 素坤逸成熟区（CBD发展区）
4、Late Sukhumvit 素坤逸发展区
5、Silom / Sathorn 是隆/沙吞（⽼牌CBD）
6、Rama III 拉玛三
7、Riverside 湄南河畔
8、Rama IX 拉玛 9（曼⾕新CBD）
9、Bang Sue 邦瑟（东南亚最⼤的交通枢纽）
10、Thonburi 吞武⾥
11、Outer Sukhumvit 素坤逸外围
12、Bang Na 区
三、曼⾕区域划分
1、Central Lumpini中央伦披尼
Central Lumpini毫⽆疑问是曼⾕最顶级的稀缺地段，是曼⾕最⽼牌的市中⼼。
1902年，泰国国王拉玛五世——朱拉隆功⼤帝对曼⾕市区进⾏了规划。他兴建了Royal Bangkok Sport Club（曼⾕皇家体育俱乐部），并下令开通了Rajadamri⼤道，连接了曼⾕的两个区域。Rajadamri意为“皇家旨意”。
1920年，拉玛六世兴建了Lumpini Park。曼⾕皇家体育俱乐部和伦披尼公园就好⽐美国纽约的中央公园，Rajadamri⼤道就好⽐北京的长安街，已经超越了地段本⾝的价值，象征着“皇室、尊贵、地位”。
鬓怎么读Central Lumpini的⼟地供应量极度稀缺，绝⼤多数地块均归皇室所有，⽬前⼏乎已⽆任何尚未开发的⼟地。
该区域⾮常豪华——众多五星级酒店、各国⼤使馆和⼤使宅邸、数个⾼档购中⼼、⼀极其显赫的⼤家族和社会精英的住宅，区域内的物业⼏乎皆为奢华档次（Luxury Segment）。
Central Lumpini的公寓均价也⼀直以来都是最昂贵的，越靠近Lumpini Park，均价就越⾼。 2、Pathumwan巴吞旺
地处⼟地稀缺的曼⾕市中⼼，Pathumwan开盘的新公寓⾮常少。
巴吞旺于1914年规划，现主要为曼⾕市中⼼购物商圈。北⾯以胜利纪念碑、南⾯以Rama IV路、西⾯以Sirat⾼速路、东⾯以Thanon Rajadamri路为界。
全球第六⼤购物中⼼Central World、⾼端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、顶级购物中⼼Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均座落于此。
此外，泰国最⾼学府Chulalongkorn University（朱拉隆功⼤学）、皇家警察局、国家体育场、泰国红⼗字会等机构均占据了Pathumwan位于市中⼼的⼤⽚⼟地。著名的泰丝之王——Jim Thompson的故居亦座落于此。
由于地处⼟地稀缺的曼⾕市中⼼，Pathumwan开盘的新公寓⾮常少。轻轨和机场快线换乘站Phaya Thai较⽚区内其它区域来说算是住宅相对来说集中的区域。
3：Sukhumvit素坤逸
沿轻轨线⽽迅速发展的⽚区，主要指由轻轨站Ploenchit⾄On Nut站沿线的区域。
素坤逸是曼⾕市中⼼极为重要的⼀个繁华⽚区。⾮常受外国租客青睐，也是⾮常适合做出租投资的⽚区。便捷的交通和完善的⽣活配套吸引了很多外派员⼯居住于此，毗邻轻轨的⾼端公寓的空置率因此很低。通常，越紧邻轻轨线、越靠近Central Lumpini的公寓的均价越⾼。
轻轨站Ploen chit紧邻Central Lumpini，⼟地昂贵且稀有，已⽆⼤⾯积未开发⼟地。此地交通便捷、⽣活配套完善，毗邻贵妇百货Central Embassy以及⾼档写字楼，公寓价格很⾼。
轻轨站Nana是Sukhumvit沿线上的两⼤之⼀。这⾥很受欧美游客的喜欢，⽣活很⽅便，同时此地也是印度⼈和阿拉伯⼈的聚居地。但也因此臭名昭著，泰国⼈不太喜欢在这⾥安家。虽然这个区域的公寓不太容易转售，但却因欧美住客的庞⼤数量⽽容易出租。
轻轨站Asoke是Sukhumvit沿线上和地铁线的换乘站。⾃从数年前建成了深受年轻⼈喜欢的Terminal 21购物中
⼼，Asoke的⼈流量和⼈⽓便成倍增长。靠近Asoke的Sukhumvit 23巷是Sukhumvit沿线上的第⼆⼤Soi Cowboy，同样不被泰国⼈待见。
⾃从商圈The Em District（Emporium和EmQuartia）落成之后，Prong Phong地价犹如⽕箭⼀般飞涨。Prong Phong长久以来都是⽇本⼈聚居地，区域内汇集了⼤量⽇本餐厅和⾼端公寓。同时，Prong Phong区域内居住了很多名⼈显贵，如泰国前总理阿披实的宅邸便座落于此。
Thong lo是近年来备受开发商追捧的区域。尤其是Prong Phong区域内的黄⾦地段越来越少，⼟地供应还未枯竭的
Thong lo是近年来备受开发商追捧的区域。尤其是Prong Phong区域内的黄⾦地段越来越少，⼟地供应还未枯竭的Thong Lo便愈发抢⼿。很多明星名⼈居住于此，区域内的⽣活配套⾮常成熟。
轻轨站Ekkamai旁于⼏年前开了⼀个⽇系中端商场——Gateway，汇聚了很多⽇本料理和⽇系商店。这个区域⼏年前与城中⼼相⽐仍显得较冷清，但是现在已经成为了成熟的居住区，⽬前也有较多的新开盘公寓。
On Nut是曼⾕市中⼼与城郊的边界，除地铁站附近区域配套稍好外，整个区域⽬前还有待开发。
4、Late Sukhumvit 素坤逸发展区
线向南延伸的周边区域
线向南不断延伸，住宅和商业也不断向南拓展。这⾥已经属于曼⾕的郊区，但是由于临近地铁线，未来的发展潜⼒也不可⼩觑。虽然周边配套还不是很完善，但是由于总价较低，还是有不少⼈在此区域居住。
5、Silom/Sathorn是隆/沙吞
曼⾕的CBD
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是隆/沙吞是曼⾕最⽼牌、也是真正意义上的Central Business District（CBD，中央商务区），被称为“泰国的华尔街”，始建于1851年。这⾥是很多泰国⼤型企业的聚集地，包括正⼤集团、曼⾕银⾏等。
后来兴建了很多⾼层公寓，⽣活⾮常⽅便，深受外国租客的青睐，居住于此的社会精英也越来越多。但是其“商务中⼼”的地位仍然不可撼动，住宅则是其次，这点与Sukhumvit正好相反。这⾥有众多国际⾦融机构，律所，保险公司，配套有多座甲级写字楼，如亚洲中⼼，曼⾕城市⼤厦，Sathorn⼴场和AIA Sathorn等。
同时，Silom/Sathorn还是曼⾕最⼤的，外国游客络绎不绝，同时也是国内游客⾮常喜欢光顾的场所。
有数个轻轨站和地铁站，其中要数轻轨和地铁交汇的Sala Daeng最为繁华，与轻轨站相连的Silom Complex也为Sala Daeng聚集了更多的⼈⽓。这⾥⽣活便利，既商务⼜休闲更娱乐，还毗邻数个医院。
轻轨站Sala Daeng的下⼀站Chong Nonsi⼏乎为Silom/Sathorn⽚区繁华的边界，再下⼀站Surasak的⼈流便少了很多。
6、Rama III 拉玛三
市中⼼和湄南河中间的区域
拉玛三区是位于市中⼼与湄南河中间的区域，该区域距离现有的轨道交通较远，但是沿着rama 3 路有快速公交线（BRT），主要是曼⾕当地⼈居住在本区域。
7、Riverside湄南河畔
曼⾕新兴的奢华地段
曼⾕是世界上少数河滨地段却发展得⼜慢⼜晚的河滨城市，通常河滨城市的沿河地段早被开发殆尽，地价也居⾼不下。
大连好玩的地方湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹，最著名的要属⼤皇宫、卧佛寺和郑王庙了，新开发的Asiatique也为河滨⽣活增⾊不少。
由于曼⾕地处湄南河下游⼊海⼝处，河岸没有棘⼿的岩滩，所以为河滨的开发提供了有利的先天条件。
这个地段拥有曼⾕少有的五星级邻⾥环境——希尔顿酒店、喜来登酒店、东⽅⽂华酒店、⾹格⾥拉⼤酒店、全球最⾼露天餐厅Sirocco，外加后来开的超奢华⼤盘ICONSIAM以及⾼贵冷艳的Four Seasons Private Residences，都将Riverside加持为曼⾕新兴的奢华地段。
规划中的轻轨⾦⾊线也将由轻轨站Krung Thon Buri起始，途径ICONSIAM，最后与轻轨紫⾊线连接。随着城市的扩张以及各国投资客对⾼端公寓需求的增长，曼⾕Riverside愈发繁华和奢贵将指⽇可待。
由于Riverside距离中央商务区Silom/Sathorn有⼀段距离，外加这⾥绝⼤多数的公寓都相当⾼端，故不太适合出租，但⾮常适合长线投资。
8、RAMA 9 拉玛
正在崛起的曼⾕新CBD
区域以著名的地铁站Rama 9为依托，主要包括：拉差达Ratchadapisek，Rama 9，拉抛Ladphrao等，是曼⾕经济崛起的⼀个新CBD区域。
由于中国⼤使馆也位于该区域，所以这⾥华⼈也较多。
该区域周边有许多⼤型商场和⾼档办公设施，包括即将建成的Supper Tower，著名连锁超市Robison
、联合利华亚太企业总部、华为总部、商办⼤楼“G Tower”，以及⼤型写字楼第九塔，都坐落在Supper Tower旁，可以说公寓被⾦融中⼼包围。
区域正在兴建super tower超级塔项⽬，⾼615⽶、共125层，预计2021年建成，将成为世界第3⾼楼。
Rama 9⼤道，东⽌于机场快速⼊⼝，中间腹地横跨与曼⾕素坤逸区相连，可以轻松出⼊曼⾕各个⾓落。
该区域交通便利，曼⾕唯⼀的环形地铁经过于此，商业配套也逐步完善，使得该区域有着较⼤的升值间。
9、Bang Sue
东南亚最⼤的交通枢纽
Bang Sue Grand Station是曼⾕的⼀个交通枢纽，位于曼⾕乍都乍县Thoet Damri路。车站由泰国国家铁路所有，有北部线、东北线和南部线经过，兼具长途客运、通勤客运和货运业务，车站未来将改建成东南亚地区最⼤的交通枢纽中⼼。
扶沟县疫情防控最新通报新车站将引⼊五条曼⾕近郊轨交系统线路、素万那普国际机场捷运乃⾄泰国⾼速轨交线路。新车站将
设有24个站台、171,000平⽅⽶的总⾯积⽽成为“东南亚最⼤的交通枢纽中⼼”，同时Bang Sue MRT地铁站周边35公顷的⼟地将会被发展为交通和商业中⼼。
交通枢纽中⼼未来是泛亚铁路三条交汇点，完⼯后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的⽕车都要在该站转运，Bang Sue Grand Station是曼⾕政府斥资680亿泰铢重资打造的交通枢纽中⼼，预计2021年完⼯。
落成后，预计每天将吸引⼈流超过30万⼈次，⼈潮的汇聚势必也带来住房需求再加上房价上涨，未来的曼⾕Bang Sue 地区将成为下⼀个房产热潮！
10、Thonburi 吞武⾥
湄南河西侧的地铁沿线区域
湄南河类似黄埔江，把曼⾕分成东西两边，河的东岸是现在的曼⾕王朝地盘，⽽河的西岸则是上⼀个王朝吞武⾥王朝的
湄南河类似黄埔江，把曼⾕分成东西两边，河的东岸是现在的曼⾕王朝地盘，⽽河的西岸则是上⼀个王朝吞武⾥王朝的地盘。坐落在湄南河西岸的泰国故都吞武⾥，在 1972 年并⼊曼⾕之前⼀直是个独⽴省份，因此躲开了其他地⽅常见的现代开发。
虽然曼⾕的多数主要旅游景点均在东岸，但如果搭乘⼀艘廉价的渡船去西岸冒险，呈现在您眼前的将是⼀个决然不同的曼⾕。簇拥着狭窄的⽔道、未遭破坏的村庄，迷⼈的博物馆和古雅的当地市场，吞武⾥有众多有趣的、不为⼈知的景点和活动。吞武⾥整个地区⽔道纵横，让游客有机会看到曼⾕更为“本⼟”的⼀⾯。
吞武⾥主要的发展区域是沿地铁线的数个站点，并且地铁线路现在正在延长。现在该区域主要是泰国当地⼈居住。
西塘古镇需要门票吗11、Outer Sukhumvit素坤逸外围
随着城市的不断扩⼤，Outer Sukhumvit未来也颇具增长潜⼒。
主要是指Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的⼩范围⽚区。
张家界天门山景区电话虽然Petchaburi路和这个路段的Rama IV距曼⾕市中⼼并不遥远，距⼈来⼈往的Sukhumvit路仅⽚刻之遥，但泰国⼈却并不认为这两个区域算是曼⾕的“好地段”（Prime Location）。
主要原因是⽣活配套不完善，⽽且由于附近没有⼤型超市，买东西也不是很⽅便，居住的社区氛围也不够浓郁，此外Petchaburi路沿线没有轻轨和地铁线覆盖，所以出租也就相对⽐较困难。
不过，随着城市的不断扩⼤，Outer Sukhumvit未来也颇具增长潜⼒。
12、Bang Na 区
Bangna区域位于BTS的下半段，从这⾥到Asoke CBD，乘坐BTS 仅需10分钟，⽽且该地区的设施可以提供完备的城市⽣活，有⼤型商场、国际学校、⼤型医院等等。⽽且随着曼⾕中部的扩张该地区正不断的成长。
Bangna⽬前有许多交通设施、百货商场将陆续完⼯，届时将成为曼⾕东部⼈⼝密度最⼤的城市副都⼼，加上东南亚最⼤百货商城-Mega Bangna购物中⼼，消费者数量也同步提⾼20%，平均每⽉来Bangna消费的客户⾼达350万⼈次，此区⼈流来往⾮常⼤量。
加上Bangna BTS延伸线及未来机场轻轨完成后将为Bangna区域带来更便利的交通，⽽且Bangna区域还是曼⾕通往EEC经济⾛廊的必经之地，也是未来横跨曼⾕，芭提雅⾼铁的必经之所。
在2018年的曼⾕城市规划中，这⽚地区将成为曼⾕楼市最受市场关注的⼀个位置！最明显的证明Bangna地区价值提升的就是：5年前曼⾕Bangna区域的单价⼈民币约13000元/㎡，⽬前单价约25000元/㎡！整整翻了⼀倍！投资房产就应该选择政府重⼤投⼊的建设区域。
