西宁永腾房地产开发有限公司与西宁市住房保障和房产管理局行政处罚二审行政裁定书 【案由】行政 行政行为种类 行政处罚
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院
【审结日期】2020.06.10
【案件字号】卫星地图3d全景地图免费(2020)青01行终46号
【审理程序】二审
【审理法官】金爱萍祁小芹丁笑曦
【审理法官】金爱萍祁小芹丁笑曦
苏州自由行旅游攻略【文书类型】裁定书
【当事人】西宁永腾房地产开发有限公司;西宁市住房保障和房产管理局;马忠花
【当事人】西宁永腾房地产开发有限公司西宁市住房保障和房产管理局马忠花
【当事人-个人】马忠花
【当事人-公司】西宁永腾房地产开发有限公司西宁市住房保障和房产管理局
【代理律师/律所】王玉芳、池海燕青海辉湟律师事务所
【代理律师/律所】王玉芳、池海燕青海辉湟律师事务所
【代理律师】王玉芳、池海燕
【代理律所】青海辉湟律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
贵州黄果树大瀑布【字号名称】行终字
【被告】西宁市住房保障和房产管理局
【本院观点】根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。
【权责关键词】行政处罚行政命令合法违法受案范围第三人证据驳回起诉维持原判改判发回重审可诉性
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【更新时间】2022-08-21 04:34:33
西宁永腾房地产开发有限公司与西宁市住房保障和房产管理局行政处罚二审行政裁定书
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青海省西宁市中级人民法院
行政裁定书
<2020>青01行终46号
上诉人（原审原告）西宁永腾房地产开发有限公司，住所地西宁市。统一社会信用代码：XXX。
法定代表人韩宗业，董事长。
委托诉讼代理人王玉芳、池海燕，青海辉湟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西宁市住房保障和房产管理局，住所地西宁市。统一社会信用代码：XXX。
法定代表人景福，局长。
委托诉讼代理人田宪周，姚国彬，北京市中盈西宁律师事务所律师。
大同美食推荐饭店 原审第三人马忠花，女，回族，1970年3月4日出生，住青海省湟中县。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人王进功，男，回族，住址同上。公民身份号码：×××。系马忠花的丈夫。
上诉人西宁永腾房地产开发有限公司（以下简称永腾房地产公司）因诉西宁市住房保障和房产管理局（以下简称西宁房产局）《行政责令限期整改通知书》（以下简称《限期整改通知》）一案，不服西宁市城北区人民法院（2019）青0105行初44号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2020年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人永腾房地产公司的委托诉讼代理人王玉芳、池海燕、被上诉人西宁房产局的副局长陈焰及委托诉讼代理人姚国彬、原审第三人马忠花的委托诉讼代理人王进功等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2007年11月17日，第三人马忠花以其夫马成彪的名义与原告签订《永腾商住楼认购单》，约定马成彪认购原告开发的××区面积为93.67平方米的房屋一套，2850元/平方米，总价款266960元，并交纳购房款80000元。后因第三人未交纳剩余房款，原告将该房屋出售给他人。原告与第三人经协商，给第三人调换了该楼18层2181号建筑面积为96.6平方米的房屋一套，并将马成彪更名为马忠花。2010年4月12日，根据原 告的要求第三人向原告交纳房款65310元，及房屋差价款60000元，剩余房款130000元由第三人按揭贷款支付。2010年4月24日，双方签订《商品房预售合同》，约定买受人购买的××区房，房屋单价2850元/平方米，总金额为275310元。2010年7月29日，因房屋有渗漏现象，原告向第三人支付房屋补偿款10000元。并在向第三人出具的房屋差价款收据上注明“于2010年7月29日退1万元差价款，实收伍万元整。"此后，该房屋由第三人居住至今。
2019年6月，第三人的丈夫王进功向扫黑除恶专项斗争督导组举报原告永腾房地产公司法定代表人韩宗业在2010年2月强制向业主加收购房款，加价理由为建材补偿费，王进功向开发商缴纳了60000元建材补偿费未开具相关发票等。该线索由西宁市信访局出具（宁信转XN608-15）《事项交办单》交被告西宁房产局办理。被告西宁房产局受理后，原告于2019年6月12日向被告出具《情况说明》，认为第三人交纳的60000元是房屋差价款，2007年11月时该楼房预售价是2850元/平方米，到2010年时，房价已涨到3500元/平方米。当时经口头协商，王进功夫妇同意象征性补交房屋差价及楼层差价共60000元，后因屋顶有渗漏及其他原因，又退回10000元，开具的收款收据明确载明是房屋差价款，马忠花是同意交纳并非原告强迫收取，更不存在收取建材差价款的情况。2019年6月14日，被
告根据调查情况，依据中华人民共和国住房和城乡建设部等七部委联合下发《关于在部分城市先行开展打击侵害众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（以下简称《专项行动通知》），对原告作出宁房整改字[007]号《限期整改通知》：责令原告进行整改清退相关款项，并于6月21日前将整改情况形成书面材料报送该局房产市场监管科，同时对原告的处罚视整改情况进行处理。原告不服遂提起诉讼。
原审法院认为，根据《城市商品房销售管理办法》第五条“国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。"的规定，被告西宁房产局对本案具有作出行政责令限期整改的行政管理职权。
本案的争议焦点：一、开发商能否向房屋买受人收取房屋增值部分差价款的问题。2007年11月17日，第三人以其夫马成彪的名义与原告签订《永腾商住楼认购单》，约定马成彪认购原告开发的××区面积为93.67平方米的房屋一套，2850元/平方米，总价款266960元，并交纳购房款80000元。2010年4月24日，原告与第三人在平等、自愿的基础
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上，经协商所签订的《商品房预售合同》，是双方真实意思表示，属合法有效的房屋买卖合同，具有法律的约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同中约定了买卖双方的基本情况、房屋的位置面积、总价款、付款方式、付款时间、违约责任等，合同中明确约定房屋的价格为2850元/平方米，总价款为275310元，并以建筑面积或套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理。双方在《永腾商住楼认购单》和《商品房预售合同》中均未约定房屋增值部分的差价款，原告在收取第三人的60000元时出具的收款收据中虽写明该款项为房屋差价款，但未在《商品房预售合同》中得到体现，因此，应当以2850元/平方米计算房屋总价款。故原告以2007年起至2010年期间房价上涨为由,向第三人收取该房屋的增值部分差价款60000元,无合同依据和法律依据。二、被告对原告作出的《限期整改通知》是否符合法律规定的问题。2018年6月25日，中华人民共和国住房和城乡建设部等七部委联合下发《专项行动通知》，该通知明确了“整治重点（三）房地产开发企业违法违规行为：2、未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价"的行为。西宁市虽不在先行开展专项行动城市名单之内，但该通知在全国范围内对治理房地产市场乱象具有普遍的指导意义。根据《中华人民共和国行政处罚法》（以下简称《行政处罚法》）第二十三条规定：
行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。本案中，被告受理西宁市信访局《事项交办单》后，根据原告提交的《情况说明》《商品房预售合同》、收款收据等材料，认定原告对外销售永腾小区项目时，在购房合同总价款之外向购房人收取房屋差价款，违反了商品房销售相关规定，作出宁房整改字[007]号《限期整改通知》的行政行为并无不当。
