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来源：《商周刊》2021年第09期
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长沙的发展，最开始没有选择以房地产作为主要的推动产业的路径，所以长沙在进行房地产调控的时候就更加游刃有余，更加自如，这跟历史因素有关系。 今年年初的“十四五”规划和2035远景目标展望中，长沙提出“建设国家中心城市”，正式加入这场异常激烈的城市竞赛。在华中地区已经有武汉、郑州入选国家中心城市的背景下，长沙面临的压力显然更大。
长沙目前的经济发展到底是什么水平？在引进人口的呼声下长沙会保持“低房价”吗？长沙的传统优势工程机械是不是像看起来那么强大？长株潭城市建设多年为何依旧问题丛生？长沙离“国中”到底还差些什么？ 在中南大学商学院经济学教授、区域发展与演化经济研究中心主任傅沂看来，长沙这个城市宜居可以，宜游可以，但是不太宜业。要大力发展那些能够对就业有重大贡献的实体经济和实体产业，从最大程度上创造更多的就业机会，让人才留下来。
中心城区发展不充分是低房价的主因
问：长沙房价在同级别城市中相对较低一直为人称道，很多人把原因归结为政府的调
控得当，也有一些人认为主要原因是长沙市政府早期不合理的土地天量供应及容积率过高导致，并不合理。您对此如何评价？
傅沂：长沙的土地供应量确实一直是在全国各个省会城市里是比较大的。也有人说长沙是个消费城市，长沙人比较喜欢生活消费，他们对买房子的兴趣不大。另外长沙市政府的调控力度比其它所有省会城市都要大，这些观点都有合理的地方，但是我觉得长沙之所以房价比较低，最关键的还是跟它的人口，以及整个空间面积的扩张有很大关系。
长沙目前常住人口800多万，不到900万，但是中心城区的人口其实大概就是400万左右。这说明一个什么问题呢？就是整个中心城区的人口聚集能力还是有一定的限制。我们都知道房地产特别强调区位，房子如果建在郊区的话，人们购买的意愿就会很低。
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长沙现在把望城变成了第五个区，整个城区面积已经扩大了一部分。但是跟武汉相比，长沙中心城区的面积还不到武汉的1/3左右，中心城区人口大概也只有它的一半。这就说明长沙房价低的原因就在于人口集聚能力的限制导致了市场处在一个不平衡的状态，所以长沙的房价无论是谁来炒都炒不起来。
问：当地政府的因素呢？
傅沂：长沙市政府可能也看到了这一点，觉得靠土地财政很难提升造血功能，所以更多的是通过发展实体经济，发展产业来带动我们人口的集聚和城市的扩张。这个思路是对的，既然房价短期炒不起来，那我还不如把我的精力放在发展实体经济上。
通过实体经济的发展降低对土地财政的依赖，这样把人口集聚起来以后，房价自然而然就会上涨，我们看了一下今年前四个月的数据，长沙的房价上涨幅度在全国还是比较领先的，说明长沙这个城市正在慢慢被认可。巴西国家男子足球队
根据最新公布的数据，去年整个长沙市的新增人口大概达到41万，这个数据在全国应该都是属于领先的。而2019年只有28万，去年增加了41万，说明长沙市对人口的吸引力大幅度提高。我觉得照这个趋势发展下去，“十四五”期间要突破1000万的人口应该是没有太大问题。郭亮村最新门票价格
但是呢，我比较担心的就是中心城区，我觉得中心城区人口至少要突破600万，长沙整个房地产市场才会慢慢呈现一个良性的上涨趋势。
问：如何填补人口数量缺口？
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傅沂：可以进行传导式发展。除了现在的东扩、北扩，下一步要向南扩，长株潭实现真正“融城”。如果这方面能够推进的话，长沙市未来的吸引力也会大幅度的提升。
前些年南城的发展受各种政策的影响，比如军用机场。所以这部分土地的使用，包括建筑的設计都有限制。随着机场的搬迁，我觉得下一步长株潭融城应该会有实质性的推进，尤其是在长沙的南部片区。
长沙房价会保持良性上涨
问：人口大幅上涨之后会不会走上房价暴增的老路，怎样定义您说的房价良性上涨？
傅沂：良性上涨，就是涨幅可控，就是不会大幅度上涨，更不会大幅度下跌。长沙的房价一直保持一个温和上涨的趋势，我觉得这就是一个良性上涨的趋势。如果新增人口上涨，会不会打破了良性上涨的趋势呢？我的答案是不会。
我刚刚提到，去年长沙新增人口41万，但是还要看中心城区增加值是多少，这个数据目前看不到。如果新增的41万人绝大部分是望城、宁乡、浏阳等地方增长的话，那影响不大。如果市内五区人口能够保持比较稳定的上涨的话，长沙的房地产市场也一定会保持良
性的态势。
问：长沙房地产调控有哪些地方可供别的城市借鉴？
傅沂：我觉得主要就是推地的节奏。就是什么时候该推，什么时候不该推，什么时候推优质地块。长沙市政府在这方面有自己的一套逻辑和节奏，当然这要根据市场的变化趋势。
比如市场不是很景气的情况下，就要加推一些比较优质的地块，当市场过热的时候，就要控制优质地块的推出，这样就会通过土地市场来调节房地产市场，形成土地市场和房地产市场的良性互动。
但是长沙市关于房地产调控的做法也不能完全地被别的城市照搬。比如南昌、武汉他们为什么学不了呢，因为这跟长沙这个城市本身的特殊性有很大的关系。盲目照搬或者学别的城市的调控政策，我觉得是不太合适的。
问：特殊性主要在什么地方？
傅沂：我觉得这个特殊性主要是长沙的发展，最开始没有选择以房地产作为主要的推动产业的路径。但是有些城市最开始就是选择以房地产作为主导产业或者支柱产业，这样它肯定就很难去摆脱对这个市场的依赖。所以长沙在调控的时候就更加游刃有余，更加自如，这跟历史因素有关系。
长沙宜居却不宜业
问：早在2014年，长沙总规就提出，到2020年，长沙将建成“千万级人口大都市”。2020已过，长沙离千万人口城市还差距较大。“低房价”的长沙人口不足900万的原因是什么？
