三亚市****************************** 危旧楼拆除重建项目 可行性经济评价咨询报告
委托咨询方：**************************
受理咨询方：海南汇德咨询有限公司
编制时间：二〇一五年一月二十二日
报告编号：海南汇德[2015]咨字第1502号
目录
1 项目提要 (1)
1.1 委托方与咨询方 (1)
1.3 研究目的 (1)
1.4 研究的基本确定性条件 (1)
1.5 研究的基本技术路线 (2)
2 项目方案设定 (3)
2.1 项目所处位置城市规划 (3)
2.2 拆迁房屋现状调查 (3)
2.3 项目周边环境说明 (4)
2.3.1 项目地理位置 (4)
2.3.2 经济区位及商服繁华程度描述及分析 (4)
2.3.3 交通状况描述及分析 (5)
2.3.4 环境状况描述及分析 (5)
2.3.5 外部配套设施（基础、公共配套设施）状况描述及分析 (5)
2.4 本项目方案设定 (5)
2.4.2 建筑设计 (7)
2.4.3 结构设计 (14)
2.4.4 给排水设计 (14)
2.4.5 电气设计 (15)
2.4.6 电信工程设计 (15)
2.4.7 消防设计 (16)
2.4.8 空调通风设计 (17)
2.4.9 燃气设计 (17)
3 相关市场分析 (18)
3.1 三亚市宏观市场概述 (18)
3.1.1 三亚市经济发展情况 (18)
3.1.2 三亚城市规划与发展目标 (18)
3.1.3 三亚市的房地产市场状况 (18)
3.2 三亚市商业铺面销售及租赁市场调研 (19)
3.2.1 三亚市商业地产发展概况 (19)
3.2.2 项目周边商业铺面调研 (20)
3.3 三亚市商务酒店市场调研 (22)
3.3.1 三亚类似商务酒店相关情况 (22)
3.3.2 三亚酒店入住率情况 (23)
3.3.3 三亚典型商务酒店案列 (23)
3.3.4 调研小结 (27)
4 项目经济评价 (28)
4.1 经济评价原则 (28)
4.2 经济评价的假设与前提条件 (28)
4.3 主要参数选定说明 (29)
4.3.1 关于计算期的说明 (29)
4.3.2 关于商铺的参数选定 (29)
4.3.3 关于酒店的参数选定 (29)
4.4.1 采用市场比较法评估研究对象在现状容积率住宅用途下的土地
价格 (30)
4.4.2 方案一7.4容积率商住用途下研究对象所需补缴的地价 (35)
4.4.3 方案二7.62容积率商住用途下研究对象所需补缴土地价格 (41)
4.4.4 小结 (47)
4.5 建筑成本测算过程 (49)
4.5.1 项目成本取值说明 (49)
4.5.2 方案一总投资估算 (49)
4.5.3 方案二总投资估算 (51)
4.6 项目总投及收入测算 (53)
4.6.1 项目商铺收入测算 (53)
4.6.2 项目酒店收入测算 (53)
4.6.3 项目总收入 (58)
4.7 项目财务分析 (58)
4.7.1 财务评价相关参数 (58)
4.7.2 财务指标测算 (59)
4.7.3 项目财务分析小结 (61)
5 研究结论及建议 (62)
5.1 结论 (62)
5.2 相关建议 (62)
1 项目提要
1.1 委托方与咨询方
委托方：**************************
咨询方：海南汇德咨询有限公司
1.2 研究对象
三亚市******************************危旧楼拆除重建项目可行性经
济评价
1.3 研究目的
为委托方向相关部门申请增加容积率提供参考依据
1.4 研究的基本确定性条件
✓该项目由*******************************（以下简称********）、********************************（以下简称*********）与
**************************（以下简称********）合作开发项目。
********以土地评估作价入股，********以实际投入项目建设的资金
入股，按双方的实际投入比例确定项目建成后的房屋面积分成比例；
项目建成后，********分得的房产按原拆除房屋套内面积1:1的比例
返还给职工。该项目定位为国有企业职工危旧房住宅楼旧城改造项目，
属三亚市保障性住房体系。
✓总用地面积为5415.38㎡；由三家单位用地组成，其中，*******************************原土地为划拨的住宅用地，面积
为3625.38㎡；**********************土地为划拨的住宅用地，面
积为830㎡；********为2005年出让的住宅用地，面积为960㎡；
✓*******************************土地上有3栋住宅楼，建筑面积12355㎡，共有职工98户；**********************土地上为1栋
住宅楼，建筑面积2000㎡，共有职工20户；********建筑面积3865
㎡，共有32户；
✓拟建项目用地在《三亚市河西部分片区旧城改造城市设计暨控制性详细规划》中，********、**********和********土地现分别规划为商
