2010年以来，全市深入贯彻落实科学发展观，积极实施各项宏观调控政策，推动经济发展方式转变和经济结构调整。全市经济回升向好势头得到进一步加强，总体开局良好。
初步核算，一季度全市实现生产总值(GDP)1117.1亿元，增长15.3%。其中，第一产业增加值24.5亿元，增长3.1%；第二产业增加值586亿元，增长19.8%；第三产业增加值506.7亿元，增长11.3%。
图3.1
图3.2
3.1.2房地产市场分析
（1） 房地产政策
由于房地产市场的不健康发展，国家出台一系列政策进行宏观调控，之后各省市政策紧接出台各种政策进行调控.
2010年3月4日，青岛市人民政府办公厅以青政办发〔2010〕4号 文发布了《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》，该办法的主要内容为： 房屋管理局下设的房地产交易资金监管机构负责新建商品房预售资金的具体监管工作；
新建商品房预售资金只能用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备和支付工程建设的施工进度款、缴纳法定税费、偿还本工程开发贷款及支付本工程其他相关费用；
房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应自行选定一商业银行作为资金监管银行，办理新建商品房预售资金监管申请手续、签订监管协议；
根据监管协议，房地产开发企业到监管银行开设预售资金监管专用账户。购房人所缴纳的定金、首付款及全额房款直接存入监管银行专用账户；
购房贷款由贷款银行或住房公积金管理机构直接发放到监管专用账户； 开发企业使用新建商品房预售资金，应当先将项目用款计划报监管机构审核。开发商使用监管账户内资金时，应向监管银行提交包括监管机构确认的项目用款计划在内的有关材料，监管银行经审核对符合项目用款计划和拨付条件的，按照监管协议约定的方式及时拨付，对不符合用款计划和拨付条件的，不予拨付。 该办法于2010年3月1日施行。该办法的施行对开发商在项目建设过程中的用款将起到一定的制约作用，开发商对各项用款应当提前办理，以免影响项目进度。
（2） 新政后国民反应
“新国十条”出台后，楼市一片喧哗。对于青岛楼市，面对一路攀升的房价，58.65%的业内人士认为青岛的房价多少有些“虚高”，开征物业税或征收房产保有税则成为39%的人最为认可的调控方式。
图3.3
在对国十条新政的态度调查中，支持者占到40%，32%的购房者认为新政的出台会错杀部分改善型置业者，还有27%的人对此没有感觉。而对于青岛下半年楼市，31.88%的调查者认为会下行回落进入调整期
”
（3） 2009-2010年青岛房地产行业竞争格局
据统计可知，岛城自2009年3月份以来，岛城楼市一改此前徘徊在千套左右的颓势，开始强势反弹，销售量扶摇直上，直至11月份达到顶峰9844套。于此同时在2009年青岛市12月份的二手房市场在国
家政策的推动下，二手房市场呈现一片繁荣景象，仅市内四区二手房成交量突破5000套。同时从整个2009年的房地产市场来看，房价从2009年的3月份开始出现微幅上调，到6月份开始趋猛，从11月份开始，伴随着销售量的持续攀高，房价也达到了一年中的最高点，涨幅普遍在20%到30%之间。其中市内四区四方和李沧的涨幅最大。与新建商品房一样，二手房市场的价格也在2009年年底攀上了最高点，二手房房价的涨幅也在10%以上
据中国指数研究院的最新监测，2010年的第一周（1月4-10日），监测的31个城市中，楼市成交面积环比上升的城市仅8个，青岛涨幅最大，环比上涨70.30%，分析产生这种现象的原因，主要体现在三个方面，第一是购房优惠政策的延续；第二是由于 “两改”项目带动的拆迁居民体的购房需求仍然很大，成为2010年楼市再火一把的主要推动因素；第三是大量的房地产商进军青岛房地产市场在一定程度上也促进了房地产市场的发展，加剧了消费者对房地产市场看涨的预期。
不过，随着国家近期多次下发通知要求严控房地产市场，强调二套房贷首付不低于四成，新楼盘开盘销售应一次性公开全部房源等措施，将打击部分楼市投机分子。这将加剧房地产市场的竞争。
（4） 新政下房地产市场发展
受近期调控政策的影响，各位购房者也开始理性对待买房这件事，人们的购房观望态度比较明显，2010年5月岛城新房共成交8908套，相比四月份的9258套，成交有所下降，岛城各市区中，市内四区
成交低迷，成交仅1329套，而郊区依然是楼市成交主力，其中胶南成交十分活跃，仅5月成交量就高达2633套。
图3.4
图3.5
进入2010年以来，岛城楼市一月份成交7406套，二月份3038套，三月份7311套，四月份最高到9258套，5月份成交有所下降，共成交8908套，日均成交287套，其中22、23、24日三天因契税上调引起成交激增，更是达到了日成交2299套的纪录，其余各日成交均在一、二百套左右。随着楼市调控政策的进一步实施，买卖双方都进入观望期。
图3.6
而从5月份各区市成交数据图可知，楼市成交以郊区为主力，胶南月累计成交2633套，居第一位；黄岛月累计成交1322套，居第二位；莱西月累计成交953套，居第三位。即墨一月成交近700套，市南、李沧、城阳、平度月成交均过500套，崂山接近400套，其余各市区
均在一、二百套左右。
（5）新政下经济适用房的发展
青岛市有总量达2140套经济适用住房将于6月份开始配售，销售基准价格不会高于4000元/平方米 。位于四方区和李沧区的 6个经济适用住房项目已具备配售条件，这也是今年推出的首批保障性住房。自去年 12月份推出李沧区振华苑经济适用住房、沧台路小区经济适用住房和尤家下河经济适用住房3个项目以来，岛城一直没有新的经济适用住房项目供应。包括沧台路小区在内的 3个经济适用住房项目早已销售一空，经济适用住房供应仍呈现供不应求的局面。即将于6月份开始配售的经济适用住房项目将缓解这种供应紧张的局面。记者从市住房保障中心获悉，总计有6个经济适用住房项目已经具备配售条件，总共将提供2140套房源。其中四方区3个项目，李沧区3个项目。
对许多等候申购保障性住房的市民来说，6月份开始配售的经济适用住房价格高低，才是他们最为关心的问题。 据市住房保障中心负责人介绍，即将于6月份开始供应的6个经济适用住房项目均为配建项目，价格方面将由价格管理部门在核定建设成本后限定销售基准价格，因此价格不会太高。此外，根据市国土资源和房屋管理局、市物价局在今年 4月份制定的新政策，今年市内四区配建的经济适用住房销售基准价格不做调整。根据配建经适房用地级别的不同，一至七级地上分别确定了配建经适房的基准价格：一级地为每建筑平方米4533元；二级地为4333元/平方米 ；三级地为4133元/平方米 ；四级地为3933元/平方米 ；五级地为3793元/平方米 ；六级地为3667元/平方米 ；七级地为3557元/平方米。
据介绍，这次推出的经适房项目都位于四方区和李沧区，用地多属四级地到七级地，这意味着这些经
适房未来的销售基准价格不会高于4000元/平方米 。“与周边在售的新建商品房价格相比，经适房的价格大约是周边商品房价格的一半。”市住房保障中心负责人说。
图3.7 经济适用房的区域分布
表3.1
3.2 黄岛区域概况
青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里），其东南部沿海（海岸线106公里），与青岛主城相连的环胶洲湾高速公路全长66公里，海路有轮渡和快船相通。
1984年10月经国务院批准成立，1985年3月28日正式动工兴建的国家级经济技术开发区，是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区。1992年与同处一地的青岛市黄岛区合一。
青岛开发区总体规划面积227平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特的
现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家
岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等，是中国开放区域最集中的地区之一。
3.2.1 开发区区域市场分析
( 1 ) 港口资源优势
青岛港是中国沿海五大港口之一，青岛港始建于1892年，是已具有114年历史的国家特大型港口，全国512户重点国有企业之一。由青岛老港区、黄岛油港区、前湾新港区三大港区组成。拥有码头15座，泊位73个，其中，营运码头13座，营运泊位49个，万吨级以上泊位32个，可停靠5万吨级船舶的泊位6个，可停靠10万吨级船舶的泊位6个，可停靠30万吨级船舶的泊位2个。主要从事集装箱、煤炭、原油、铁矿、粮食等各类进出口货物的装卸服务和国际国内客运服务。与世界上140多个国家和地区的450多个港口有贸易往来。目前已开辟国际集装箱干线40余条，每月300多个航班把青岛港和美东、美西、欧洲、地中海、波斯湾、澳洲、东南亚等世界主要航区连为一体，并开通了青岛港区至郑州、西安、成都、济宁的集装箱火车专列线和青岛港区至欧洲的新亚欧大陆桥运输，2005年港口吞吐量达到1.87亿吨。
青岛港是我国第一个国际集装箱中转港，最大的冷藏箱进出口港，冷藏箱吞吐量居全国沿海港口第一位，拥有全国最大的可接卸第五代、第六代集装箱船舶的深水泊位。2005年青岛港集装箱吞吐量完成
631万TEU，为中国沿海港口第三位，跨入世界集装箱大港14强。进口铁矿石跃居世界港口第一位，进口原油保持沿海港口第一位。
位于青岛开发区的青岛新港区----前湾港为天然良港，水深域阔，不冻不淤。1987年开始投资建设，已建成七个矿石、煤炭泊位，是中国目前最大的矿石中转基地和五大煤炭出口基地之一，2005年完成吞吐量7140.7万吨。由青岛港务局与英国铁行、丹麦率马士基、中国中远集团等“三国四方”共同投资8.87亿美元设立的青岛前湾集装箱码头，是世界目前最大的集装箱码头企业，建成后年吞吐能力将超650万TEU。加上已开工建设的由迪拜环球货柜、香港招商局、台湾长荣、中远集团等在前湾港南港区投资的码头，胶州湾西海岸“万国码头”的局面初步形成。
位于青岛开发区内的黄岛油港年输油能力3000万吨，是目前中国规模最大、设施最先进的原油、成品油输入输出港口；筹建中的三期原油码头，拟建2个泊位，分别为30万吨级泊位和8万吨级泊位。
( 2 ) 六大产业集拉动
家电电子、石油化工、机械制造、新型材料、高新技术、仓储物流等六大高科技产业集在西海
岸迅速形成，尤其是已动工的大炼油、大造船和汽车项目是对青岛西海岸社会经济发展的巨大推动器，将极大拉动该区域的经济发展。今后开发区将向着影视、旅游业发展，形成无污染的高速经济发
展区域，带动周边区配套设施的发展，从而在西海岸形成一个新的文化产业区。也为本项目市场营销提供了很好的机遇。
( 3 ) 同三高速通车，青新高速在建
同三公路已经将西海岸和大江南北联系起来，为外省特别是东北和长江三角富贵人士前来购房奠定了基础；而青新高速即济青高速复线正在建设，将青岛西海岸和山东内陆城市连接起来，更加方便了外地购房者前来购房。
( 4 ) 新市场活力注入，西海岸广受关注
上实地产进入西海岸，达利广场的上市，为西海岸房地产市场注入新的市场活力，青岛西海岸房地产已引起京、沪等全国性关注。大品牌大项目所营造的市场吸引力，也将大大提高西海岸的知名度。
( 5 ) 二手房最低限价上调，国家进一步严控土地使用
2006年10月14日起，我市上调二手房最低限价，每平方米上调千元左右，直接导致部分房屋价格上涨。此举可能将一部分徘徊在购买二手房与商品房边缘的消费者推向商品房，为我们创造机会。自2005年8月始，国家逐渐加强对土地使用的严控，获地成本较高的多，获地数量和机会较少得多。
（6）青岛经济重心西移大青岛城市发展的拉动
依港兴市，老青岛港使青岛市发展到今天的辉煌，新青岛港和青岛市经济重心西移也会带动开发区得到更大更快的发展。
3.2.2 人文自然环境状况
（1） 高校与科研资源丰富
青岛开发区凭借优美的环境、优越的生活条件，对各类人才具有较大的吸引力。区域内有山东科技大学、石油大学、青岛理工大学等多所高等院校。凭借雄厚的高级人才使得该区域的科研资源异常丰富。
（2） 生态城区环境优美
青岛开发区地理位置优越，风光秀丽，气候宜人，交通便捷，拥有“山、海、岛、企、校”五大特旅游资源。凤凰岛省级旅游度假区（原名薛家岛旅游度假区）海岛自然旅游资源保护完好；小珠山国家森林公园内有青岛森林野生动物园、一切智园、超影视城、高效农业观光园等景点；区内人文古迹丰富，有齐长城、白云寺及我国历史上唯一一条通海运河——马濠运河等历史遗迹；区内另有前湾港，海尔、海信、澳柯玛工业园，海西湾修造船基地等工业旅游资源和中国石油大学、北京电影学院创意媒体学院、山东科技大学等文化旅游资源。一年一度的中国青岛金沙滩文化旅游节、“干杯?西海岸”凤凰岛旅游观光周等系列旅游活动
