现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：
纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
特此公告。
就目前房地产行业中涉及到城中村改造的操作模式越来越多，而我们的国家税务总局一直没有一个来彻底的明确拆迁补偿所涉及的税务问题的文件. 所以，税务机关乱依据文件, 当然一般都是搬抄对企业不利的条款来执行，一口价，就是以视同销售作为所以税款的计税依据，全凭他们自己说了算.
其实，在几年前的以前，就有一个文件, 已经提及到安置区营
业税计税依据的问题，这个文件就是国税函发(1995)549号. 国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复国税函发(1995)549号1995-10-10 江苏省国家税务局：
你局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设有关征免营业税问题的请示》（苏国税发〔1995〕338号）收悉。文中反映你省南通等地外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。按质作价互差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。经研究，现批复如下：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转
让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
首先，这个文件到目前全文还有效力，就当时行文时间来说，外商投资还是有优惠的条件，毕竟连所
得税税率都敢优惠的不一样.不要说一个营业税了.
不过，江苏国税局也做的太过了，人家优惠是有个度的，你们居然还提交要全免营业税!让其他省税务局怎么过!!!
那么我们来说其次:
2010年12月1日起，内外资企业统一税收，以来体现内外企业公平竞争，连所得税税率都统一了，当然其他税收也要统一执行.如果，国家税务总局明白这个道理，为了避免媚外的嫌疑，就也该撤销这个文件，既然没有撤销这个文件，就说明了这个文件同时也适用于内资企业.
那么，现在行文上面这个2号公告，就有问题了，一般企业不会按照这个执行了，毕竟成本价与组成计税价格要差距的不是一个小数字. 这个是值得企业财务人员应该好好考虑一下.
关于拆迁安置的营业税问题，不得不提及一下河南省小李庄那个文件.很多专家讲课都会提及这个文件，河南省真是给专家麻烦，还一个不是依据的依据.
《河南省地方税务局关于小李庄城中村改造项目建设安置房征收流转税问题的批复》豫地税函﹝2011﹞212号
郑州市地方税务局、省局稽查局：
郑州市地方税务局《关于小李庄城中村改造中政府拨付资金纳税问题的请示》（郑地税发﹝2011﹞65号）、河南省地方税务局稽查局《关于小李庄城中村改造项目拆迁安置房税收问题的请示》收悉。根据郑州市人民政府下发的关于城中村改造的有关文件精神，城中村改造采取市场运作方式进行。城中村改造的安置开发比例为1:2。对实行产权调换方式进行补偿安置的，城中村改造项目建设安置房享受郑州市人民政府规定的规费减免、土地出让金返还等优惠政策。从调研的情况看，目前郑州市已批准实施改造的行政村（组）近百个，各行政村（组）的改造方式、补偿方式、土地出让方式各异，情况十分复杂。为保持政策的统一性，经研究，批复如下：
一、关于营业税问题
根据郑州市人民政府关于城中村改造的若干规定，房地产开发企业及其他拆迁安置单位按照政府规定的安置开发比建设安置房补偿给被拆迁人，其实质是以不动产为表现形式的经济利益的交换，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发﹝1995﹞549号）、《国家税务总局关于个人销售拆迁住房征收营业税问题的批复》（国税函﹝2007﹞768号）文件精神，房地产开发企
业及其他拆迁安置单位以产权调换方式补偿给被拆迁人的安置房，属于销售不动产应税行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
计税营业额的确定方式，对按照郑州市人民政府规定的拆迁补偿安置标准补偿的房产面积部分，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额，其中组成计税价格的计算公式为：同类住宅的房屋开发成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）；补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的，其超出部分，应按向被拆迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额。纳税义务发生时间为：房地产开发企业及其他拆迁安置单位与负责拆迁的单位或被拆迁人合同约定的安置房产权转移的当天。
对经发展改革委等政府部门批准，城中村改造项目所在地人民政府委托建设或房地产开发企业及其他拆迁安置单位按照政府批准的规划投资建设，统一纳入城市市政和共用设施建设管理的城市基础设施、公共服务设施及公共配套设施用房，不属于销售不动产行为。
国家税务总局：解读国家税务总局公告2014年第2号(2014-01-15 16:15:50)
