机密资料，请勿外涉～第一章项目概况1.1 项目简介1.1.1 项目背景随着我国经济的发展和人们生活步入富裕，现代人更注重生活质量的提高，旅游业也随之蓬勃发展。而近几年来，城市居民特别是中产阶层，渐感都市生活的压力，他们希望工作之余能以保持平和宁静的态度来感受生命的快乐和幸福，休闲旅游因此也更受到他们的亲睐。休闲旅游为他们提供了逃离常规和充满压力感的环境以及寻求身心恢复的机会，这种旅游方式已逐渐成为我国旅游消费的主流和旅游发展的重要方向。广东省作为全国的经济强省，更是具备发展休闲旅游的经济基础与市场需求，特别是珠三角地区，人们对休闲旅游有着日益增长的巨大需求。广州的一些县级城市，例如增城、从化，拥有丰富的生态旅游资源又毗邻繁华的市区，更是面临着发展休闲旅游的重大机遇。近几年来，增城市政府利用当地得天独厚的生态环境大力发展旅游业。高滩温泉、大丰门漂流、白水寨风景名胜区等旅游景点吸引着越来越多的游客，以其独特的自然资源优势成为人们休闲旅游的绝佳去处，而白水寨风景名胜区更成为广州市乃至广东省对外宣传的一张旅游名片。休闲旅游方式主要有休闲农业、温泉休闲和运动休闲(主要是漂流)。休闲农业是休闲旅游业一种新的旅游产品，可让旅游者亲自参与、亲身体验农业活动。增城市现有的旅游景点主要提供温泉休闲和运动休闲的旅游，缺乏重视休闲观光人员参与性的休闲农业旅游，少有的一些农家乐的档次也是比较低，没有形成休闲农业的“一条龙”式旅游服务，BSZ项目正好弥补了这一市场空白。 BSZ 项目是在广州市增城派潭镇高滩村建设的一个休闲农庄，主要利用白水寨优越的生态环境，天然的瀑布景观以及周 万泉河水清又清歌词
围的山水资源，建设一个融农事体验、自然观光、休闲度假于一体的综合性的旅游场所。该农庄位于白水寨风景名胜区西北面，附近有大丰门漂流。虽然靠近两个已经进入成熟运营期并享有良好声誉的的旅游景点，但是这两个旅游景点与 BSZ
临沂大峡谷景点介绍图片项目的旅游类型不同，白水寨风景名胜区以自然观光为主，而大丰门漂流又具有明显的季节性，可以说这两个旅游景点不会与 BSZ 项目形成较大的竞争，甚至可以带动 BSZ 项目的宣传与发展。1.1.2 项目发起广东省 ZG 房地产有限公司正是看到了珠三角地区休闲农业的巨大发展潜力，计划与 HJ旅游有限公司合作成立BSZ 休闲农庄有限公司，共同开发休闲农庄 BSZ 项目。农庄所在地的村民认可本项目的前景，拟以土地 20 年租赁期作价入股的形式参股 BSZ 休闲农庄有限公司。广东省 ZG 房地产有限公司成立于 1992 年，是在香港注册的专业房地产开发公司，主要从事房地产投资、开发和物业管理业务，该公司与广州市增城县政府具有良好的合作关系。房地产开发不仅是资金密集型的，而且还是具有较长周期风险性的业务。作为一个民营房地产企业，该公司开始尝试业务的多元化，多元化发展它可以让企业现金流尽快得到一个平衡。同时，该公司与当地政府的良好关系可为 BSZ 项目提供有利的发展条件。 HJ 旅游有限公司成立于 1980 年，是华南地区规模较大，实力雄厚，享有极高美誉度的旅行社，现已在广州市内拥有 40 多家营业点，在全省有多家营业网络遍布珠三角，构建了华南地区完善的销售网络，将来可为 BSZ 项目的营销带来优势。 BSZ 休闲农庄有限公司属于有限责任公司，计划注册资本为 1400 万元，其中的 400 万元 BSZ资金计划向风险投资者融资。休闲农庄有限公
司将全面负责 BSZ 项目的开发与经营管理。1.2 战略规划1.2.1 项目发展规划项目的发展规划是为公司的目标服务的，它使公司的目标落实到具体的工作中，使公司的经营运作得以循序渐进地开展。公司的总体目标是用 3 年左右的时间将 BSZ 项目打造
成一个以度假型休闲农业为主要特，集农事体验、休闲娱乐、住宿餐饮、商务接待、特产购物为一体的综合型休闲农业旅游项目，实现公司价值和股东价值的最大化。围绕公司的目标，BSZ 项目的发展规划分为三阶段。第一阶段为项目建设导入期从2012年初至2014年底，共3年左右.该阶段计划在前6个月内，完成
农庄除独立式度假屋第二期建设工程外的所有基础设施和旅游服务设施的建设，并开始把BSZ项目的品牌和产品导入市场。第2至第3年即2013年至2014年，做好项目的运营管理，通过营销组合策略的实施，配合良好的服务，进一步扩大知名度和提高市场占有率。独立式度假屋第二期建设工程根据市场的需求在2012年底前逐渐完成建设。第二阶段为项目成熟运营期，从2015年初至2018年底，共4年左右.该阶段要通过做好项目的运营管理，保持并进一步提高市场占有率，把BSZ 休闲农庄打造为休闲农业旅游的最佳品牌，使BSZ休闲农庄在主要目标市场中成为游客首选的休闲度假目的地，籍此为股东带来非常丰厚的回报。第三阶段为项目持续运营期是在2018年及以后。该阶段需要继续做好项目的运营管理，提升项目的持续价值，为股东带来持续回报。1.2.2 项目市场规划广州市一百多个旅游景点中，以现代建筑、历史怀旧景点、游乐场所、公园等观光、娱乐运动型旅游景点为主，虽然近几年也
兴起了一些休闲度假型的景点，但仍远远不能满足市场的需求，而且这些休闲度假旅游景点主要是运动休闲和温泉休闲，以“农”著称且与农事体验有关的旅游产品却不多。此外，BSZ项目也具备其独特的优势：第一，BSZ休闲农庄拥有宁静、清新、优美的自然环境，依山傍水，四季常绿，清翠怡人，与大自然完全零距离；第二，BSZ休闲农庄可以与周边的冬季温泉、夏季漂流形成协同效应而带来大量的客源。因此本计划书将项目的市场竞争战略定为差异化的市场竞争战略，即令项目整体、品牌和产品与竞争对手有较明显的区别，形成与众不同的特点而获得竞争优势，同时将经营战略为增长型战略。由于,,，休闲农庄毗邻繁华的广州市区，本计划书选择了珠三角地区以休闲度假旅游为出游目的中产阶层的市场作为,,，项目的主要目标市场，而一般收入阶层、会议市场为次要目标市场。根据目标市场的特点，本计划书把BSZ项目的市场定位定位为高价值、中等价格；把项目的功能定位为:BSZ项目是一个以度假型休闲农业为主要特，集农事体验、休闲娱乐、住宿餐饮、商务接待、特产购物为一体的综合型休闲农业旅游项目。西双版纳必去景点排名
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1.3 项目建设与运营规划1.3.1 农庄园区设计方案根据项目的发展规划与市场定位，BSZ 休闲农庄的园区设计有九个功能区域，分别为综合服务区、度假屋区、水塘区、休闲运动区、茶趣园区、绿蔬菜区、果园区、家禽区、小山丘区。1、综合服务区综合服务区位于农庄东北面，包括有农庄大门区域、游客接待中心大楼、办公楼及员工宿舍、农家餐厅、停车场和休闲文化广场等基础设施。2、度假屋区度假屋计划一共建设 100 间独立式度假屋，总共能提供 230 个床位。其中，双人房共 70间，
当中的 50 间是混凝土式建筑，20 间是木式建筑；另外的30 间是三人房，当中的 20 间是混凝土式建筑，10 间是木式建筑。本项目计划在度假屋区的建设上采取滚动式的开发模式，初期先行建设 30 间双人房(其，提供 120 个床位，剩余的部分为:40中 10 间为木屋)和 20 间三人房(其中 10 间为木屋)间双人房(其中 10 间为木屋)和 10 间三人房。剩余部分的设计和建设安排将视乎游客需求和市场状况的变化以及本项目的经营情况而决定，如无特殊情况将于对外营业后的第二年末完成建设。3、水塘区农庄一共有三处水塘，第一处规划建设成为垂钓区，计划同时放养 6000 至 8000 尾
青岛三天旅游攻略鱼，在水塘南面建设一条木制钓鱼廊，可供 30 人左右同时垂钓。第二处水塘主要作为鱼类养殖区，此处可同时放养 30000 尾鱼。第三处水塘将作为项目预留用地，仅投放一千多尾鱼来保持水体生态环境即可。在水塘所投放的鱼类品种主要为普通家鱼，以上所养殖的鱼主要是供应给农庄餐厅，若有多余部分才供应给本地市场。 4、休闲运动区休闲运动区规划建设游泳池、篮球场和羽毛球场各一个，游客在这里做运动，可以在自然清新的环境中享受着健康的乐趣。另外需要建设一些拓展训练设施，以吸引单位团队前来开展拓展训练活动。在休闲运动区的西北部还将建设一个烧烤场，提供12个烧烤炉，给游客提供亲朋聚会或体验烧烤野趣的场地。 5、茶趣园区茶趣园区选在村民已有的茶园，规划以种植白茶和红茶为主，保守预计茶趣园区的平均每亩年产量为75斤左右。在茶趣园区将建设一个
木制茶艺亭，供游客亲自到茶园采茶后自制品尝，让游客在这山水田园之间感受着茶香带来的高雅情趣。6、蔬菜瓜果园区蔬菜瓜果园区选在村民种植蔬菜之地，为保持原有特以及节省初期投资，此
区只须作简单修整即可。该区将根据时节、土壤特征以及游客的喜好选择不同品种的蔬菜和瓜类来种植，在种植过程中，仅使用天然肥料，不使用农药、化学肥料，以保证蔬菜的新鲜和自然。由于采用“绿无公害”的种植方法，绿蔬菜区的平均年亩产量保守预计为 3000 斤左右。绿蔬菜区的蔬菜主要供应给农家餐厅，另外也可以提供给游客到田里亲自采摘自己喜欢的品种，享受“农夫”的乐趣，蔬菜如有多余部分则供应给本地市场。 7、果园区果园区也是谢屋村村民种植水果的园区，种植了各式果树3000多棵，为保持原有特以及节省初期投资，此区也只须简单修整即可。该区域也须根据时节、土壤特征以及游客的喜好，选择不同类型的水果种植，包括龙眼、荔枝、枇杷、黄皮等。果园将按照“循环经济的可持续农业”的生态农业模式实施种植，与本农庄所饲养的家禽、鱼类等组成一条循环的生态链，同时带来生态效益与经济效益，保守预计果园区的平均每亩年产量为2000斤左右。果园区的水果主要供游客采摘品尝或在农庄特产超市直接购买，也供应给农庄餐厅，如有多余部分可供应给本地市场。8、家禽区家禽区规划以养殖鸡为主，按照“循环经济的可持续农业”的生态农业模式，其饲养方式采用走地放养，均不使用饲料。白天可将鸡放养在果园区的坡地，使鸡的肉质结实，以明显区别于市场上售卖的饲料养殖的鸡；另外，让它们吃虫蚁，既能果树除虫，又能保证肉质鲜甜。白切鸡及脆皮烧鸡是当地的特美食，非常适合作为餐厅的主要名菜，吸引游客享用，同时脆皮烧鸡也可作为主要特产在本农庄的特产超市供游客选购。养殖量将根据游客需求量而定，如有多余部分才供应给本地市场。 9、小山丘区小山丘区的开发以保持原来生态的原则，因此，该区域只需要规划修整一下山径即可，游客可在这里登山踏青，呼吸清新自然的空气，饱览整个农庄的迷人风景。1.3.2 项目建设计划根据项目的发展规划
