一）、项目概况死海为什么淹不死人
1.案名：荆州一期柏林公园
2.交房期限：2005年3月18日
3.占地面积：
4.总建筑面积：
5.建筑密度：
贵州十大景区排名6.容积率
7.建筑栋数：17栋
8.建筑物清单：
西安威斯汀酒店
9.住宅楼栋统计表:
二）、项目特点
1.柏林公园是四期中的首期，开发商和业主对物业管理的预期值相对较 高；
2.柏林公园建筑形式多样，高档别墅与公寓、洋房都有；
3.周边存在其他多个规划档次较低、无物业管理小区建筑，环境较复杂；
4.二期和三期紧随其后开发，对小区管理中的安全和环境造成一定影响；
5.小区配套设施多，智能化设施和景观维护任务大；
6.小区业主层次较高，对物业管理的需求和要求都相对较高…
三）、业主需求分析
根据对柏林公园已购房业主的书面调查和分析，业主存在以下需求：
1.普遍关注居住安全，调查中关注率为100%。
2.普遍对环境卫生重视，调查中关注率为100%。
3.对物业管理不是很了解，概念较模糊，但是了解物业管理对居住质量的作用。
4.对物业公司要求较高，希望从业人员服务意识强，希望物业公司与业主积极 沟通，普遍不能容忍物业管理人员态度不好。
5.绝大多数业主购房为自住，以中青年人为主，有60岁以上老年人家庭仅为
23%。
6.68%的家庭有小孩，并赞同物业公司提供有助孩子成长的各种服务。
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7.大多数业主计划投入5-10万元进行家庭装修，并计划聘请知名装修公司。
8.样本调查显示超过23%的业主拥有家庭轿车，46.2的业主拥有摩托车，21%
的业主有自行车。
9.80%的业主赞成按季度交纳物业管理费用，普遍只接受0.5~1.00元之间的物
业管理费标准。
10.对公交问题的关注率为70%。
11.85%的业主愿意接受收费合理的会所服务。
12.大多数业主希望提供人性化服务和良好的社区文化。
一）、定位
为形成物业管理品牌，支持二期销售，柏林公园的物业管理定位为低廉收费、专业化物业管理，用人性化服务、高素质从业人员、积极与业主沟通、重视社区文化氛围等管理方式创造安全、安宁、优美、舒适、便利的小区人居环境。
二）、特
在柏林公园的物业管理中，重点突出以下特：
1.专业化管理
从强调规范操作、实行操作的程序化标准化到与业主接触中合理处理各种问题、使用计算机管理、CI标识运用等，务求专业；
通过树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量、完善服务水准和加强团队学习，适应市场变化，满足并超越客户不断发展的要求和期望，使我们的物业管理服务处于领先地位，给业主一流物业公司印象。
2.高素质人员
从业人员着装、用语、仪容仪表和礼仪规范整齐，工作效率高，并坚持不怠。
持续不断地进行员工培训，实施现代企业人力资源管理、强调和重视员工激励、推行员工职业生涯规划、完善员工社保福利和薪酬体系，形成稳定的高素质的人才团队。
3.细微化服务
在服务中重视每一个细节，真正贯彻“服务到最小细节”的宗旨；
坚持提供酒店式的优质服务品质和多样化的贴心服务项目，只要业主有需要，我们都极力去服务。
4.“家文化”氛围
在服务的每一个环节把小区当作一个大家庭，在业主和员工中推介“家文化”氛围；
其中主要的内容包括积极开展注重体参与的社区文化活动、倡导幸福美满的家庭文化和融洽的邻里关系、物业人员把每一个业主都当作自己的亲人来悉心关怀和照顾、在服务中重视温情和沟通而非强制和武断、结合节日氛围营造创造祥和文明的社区环境、创办社区广播和内刊团聚和推动小区“家”文化等。
三）、目标
主要有两个方面的目标：
1.实现小区接管和业主入住的顺利有序：在接管之前制订完善的预案和做好充
三月份去哪旅游好玩分的准备，避免接管验收和移交物业、接待业主入伙和装修入住期间的忙乱无序。
2.快速成为本地最好的物业品牌：用心服务赢得业主满意和良好口碑、加强内
新北仑人才招聘网部管理建立员工忠诚度、重视服务过程和服务品质一贯性、积极参与各种向外展示企业形象的活动、
力争实现一年接管获省优的战略、突出德式社区风格，各种措施并举达到快速创造品牌、获得市场知名度和美誉度的目的，支持二期销售。
三、柏林公园物业管理组织
一）、组织架构
柏林公园物业管理组织架构图
洁卫生方面事务管理。
房管维修员：设备运行维修、房屋巡视管理、装修监督
保洁员：负责公共区域清洁卫生、垃圾清运、家政服务
客户服务部主管：负责客户档案建立保管、意见征询、投诉处理、报修处理、接待咨询和社区文化策划组织方面事务。
客户服务员：客户接待、报修处理、投诉处理、业主档案收集、费用催收、
