D0l:10.16767/jki.10-1213/tu.2021.03.075
姜淑梅
摘要：在我国，房屋作为人们物质生活和精神追求的必备 产品，一直牵动着人们的生活质量。但随着房产交易行业的逐 渐发展，房屋价格的逐年上涨，存量房交易作为一项交易资金数 字庞大，且交易周期时间漫长的特殊交易产品，一直受到国家监 管部门和社会的广泛关注。再加上很多不规范的交易手段为交 易双方带来经济和精神上的损失，因此国家对房屋交易资金的 管理力度也在逐年加大。尤其是在新形势局面，即全国不动产 进行统一登记的大环境下，保障存量房交易行为的规范，保障交 易两方绝对的合法，最大程度上确保交易的有序规范进行是房 屋交易中心目前工作的重中之重。因此本文就存量放交易过程 中资金如何有效地监管进行探讨，给予有效地监管措施，保证存 量房交易的健康发展。
关键词：存量房；资金；监管
1前言
存量房作为房屋交易过程中成交量较大的产品一直是各大 房地产中介产品体系中的主力军，所以关于其资金交易的问题 也备受瞩目。近些年来，无论是网络还是各大媒体都报道过众 多由于存量房资金交易而引发的争议和法律案件等问题。其中 出现情况较多的主要是买卖双方在交易的过程中涉及的资金由 房地产交易机构委托管理时，给委托机构私自挪用资金带来了 机会。很多房地产交易机构会挪用买卖双方交易资金来进行投 资，目的为了获取利益。但投资风险大环境的促使下任何投资 都会出现问题，一旦投人的资金不能够及时收回那么房地产机 构则会出现资金链断裂的现象。所以对于存量房交易过程中资 金的保护问题是当前需要解决的重点问题，目前对于此类问题 仅仅是停留在业内人士的探讨中，还未上升到法律层面以及理 论层面。因此本文就此论题进行综述，从理论和实践的层面给 予正确的主持，保障存量房交易过程中资金安全等问题。 2存量房交易资金管理现阶段问题和产生因素
三亚旅行结婚套餐2.1存在问题
在存量房交易的过程中经常会出现房地产机构故意长期扣 留买房款，从而导致住户不能够及时人住，并且卖房者也长期无 法得到卖房款的问题。从而使得买人方和卖出方要求第三比如 炒楼，方资金公正监管的介入。造成这种现象的根本原因在于 很多房地产机构利用买房款做投资，比如炒楼，赎楼，或者购买 地皮，进行产品扩张等[11，从而获取一定的利益，但在投资的过程 中存在很大的未知风险，
房地产经纪公司无法绝对保障资金的 安全，从而使得资金的监管出现了问题。为买卖双方带来了巨 大的经济损失和精神损失。同时房地产经纪机构对资金账目的 监管设置相对较为混乱，资金进账和处长没有严格的监管机制，且不够严谨，比如很多机构为了客户付款方便接受个人账户付 款的方式，资金的进账户和出账户不是一个账户，相对较为随意。不仅如此，还有一方面的问题是关于资金监管机制设置的 问题，如果因为个人问题导致买卖双方不能够继续进行交易向 交易保障机构申请解除资金监管，在保障机构申请无误的情况 下可将购房资金和相应的利息退还。但前提是必须买卖双方一 同前往办理申请手续，仅买房人一方是无法申请的。一旦其中 一方不配合那么将无法退款房款，当然可以选择走司法途径，但 毕竟这是个漫长而持久的事情。
2.2产生原因
存量房买卖过程中交易资金由房地产经纪机构来进行保管 并不是最佳的选择，首先很多房地产经营公司目前都不够规范，都属于发展的初级阶段，没有完善的运营体系和法律监管系统，即便出现违法乱纪现象也不会受到相应的惩处，所以在诚信方 面存在很大的问题m。其次，存量房在交易过程中流程烦琐，手 续复杂，并且涉及与很多政府部门的手续。但由于相关机构内 部对房地产经营机构的管理制度不明晰，法制体系模糊，且政府 的各个部门相互之间缺乏有效地沟通和工作的协调发展，所以 导致各个部门之间无法协调统一，让房地产经营机构钻漏洞。同时，房地产经纪机构的工作人员整体的受教育程度较低，综合 素质不高，且相关的专业知识欠缺，没有全面的培训体系，造成 工作人员
不够专业，为了追求个人的利益目的而不惜牺牲买卖 双方的合法权益，侵害顾客的个人利益。再加上存量房在买卖 过程中房地产经营机构与买方和卖方基本上都属于一次性的交 易，很少会出现多次交易的情况，所以也造成了房地产机构侵犯 顾客经济利益的可乘之机，又由于买卖双方自身缺乏法律常识 和买房卖房的经验以及自我保护意识，所以往往被房地产经营 机构牵着鼻子走，无法形成自我保护。即便被侵犯了经济权益 也不知道利用法律武器来维护自己。所以购房方将购房资金放 在房屋中介账户本身就是一件存在很大风险的事情，目前越来 越多的买房者认识到后会尽量避免通过房地产中介来进行交易，这又阻碍了房地产市场的整体发展，因此，出现了相互矛盾 的市场现象。既无法为交易双方提供便利条件，又无法彻底保 障买卖双方的合法权利，这也是目前存量房交易资金管理出现 的最大弊病和管理缺失。
2.3规范资金监管的必要性
由于存量房交易过程中资金监管没有有效地法律保护，因
此监管制度的设计是对其必要的弥补措施。民法作为社会本位 的法通常都是以自治为核心，并且通过协商来进行协调，如果变 成强制性的施法那么必然会改变民法的特点和社会对民法的舆 论，因此一旦存量房交易市场出现危机那么必须要寻求一定可 行的外力就行辅助。目前我国自由主义经济还不充分的就别自 我调节的能力，所以国家社会部门介人市场来进行调节势必是 必然的手段和措施，从而对经济产生一定的主导作用，通常情况 下这种方式要比司法介人根据被实效性，且花费的时间成本和
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经济成本是较少的，也更容易让大家接受131比如根据诉讼的费用 来计算发现诉讼的成本是远远高于经济利益受到的损失，各项 司法途径在执行的整体过程中不仅仅具备这公共产品的属性，同时还具备一定的经济特性，一旦起诉则则要支付一定的诉讼 费用。而监管机构在处理此类问题的过程中主要是将大家的诉 讼统一进行调査，根据大家出现问题的性质和特性提出针对整 体的处理意见和方法，并且根据大家的申诉情况有针对性地对 违法乱纪者进行一定的处罚。其整个过程中并不涉及机构利 益，所以其整体的成本要远远地低于起诉的费用。不仅如此，资 金监管部门的工作人员以专业的理论为支撑，在事件处理上根 据被专业性，且由于他们在执行社会公益事项中被赋予了特殊 的权利和荣誉，因此不容易被利益熏染，能够秉持着公平公正的 原则处理事务|41。所以相关部门资金监管制度的确立和执行是 规范存量房交易资金监管的必要手段，稳定资金交易市场的长 治久安，保障买卖双方的直接利益不受侵害，维护存量房市场的 稳定。
但目前在社会上人们对于存量房交易资金管理的认可度和 接受度相对较低，由于其交易处于自由选择的情况，买卖双方无 论是选择自行成交还是通过房屋中介成交的，可以根据实际情 况双方协商达成一致是否选择资金监管。不过由于目前资金监 管机构工作流程以及制度设定的问题导致资金滞留时间
较长，卖房者如果想要快速拿到房款的人来说并不愿意选择资金监管 的方式。所以在新形势下我们是否要对存量房交易资金监管进 行深人的探讨，给予合理的优化，从而保证其被更多的人接受和 利用，从而充分的保障房屋买卖双方的切身利益。
3优化建议
3.1利用互联网信息化技术实现资金监管的自动解除
目前存量房买卖过程中设计的资金监管前提是买卖双方公 共申请而实现的，而此流程不仅仅涉及资金的监管同样也包含 资金的解除监管。这就要求买卖双方必须协同一致，相互配合。一旦某一方不愿意配合那么监管和接触监管都无法顺利进行。尤其是对于买房者来说，一旦购房自己监管后想要接触那么必 须协同买房一方共同协助完成，但往往卖房者与卖房者的买卖 交易不能顺利达成后就没有义务再配合买房者，因此而出现的 纠纷比比皆是。因此随着现代网络信息技术的发展，完全可以 利用数据共享技术来实现线上的申请操作，从而上买卖上方无 须亲自前往办理机构即可实现线上的监管和接触监管操作，提 高了办理效率也避免了时间和路途的浪费。目前在我国一些地 区已经实现了存量房买卖资金监管的线上数据共享，买卖双方 在线上进行网签即可实现资金的监管，但由于解除监管仍旧需 要双方共同完成线上申请手续依旧给买方带来了不必要的麻烦，所以在互联网信息技术的支持下应该实现银行只要收到了 不动产登记部门登记薄的信息后即可认为资金监管可自动解 除，便可以将购
房矿和利息自动转人卖方的账户，从而减去了买 卖双方一同向银行申请资金解除监管的烦琐流程，让老百姓减 少不必要的时间和路程的浪费。
3.2提高办理效率，优化审批流程和方式
目前存量房交易资金的监管和接触监管审批流程较为烦琐 且复杂，需要银行，对应监管部门的以及房地产经纪公司和政府 部门的多方面流程批准，不仅仅涉及的人员众多且耗费的时间 较长。随着国家对加强行政审批制度以及工作效率的改革，存量房交易资金监管流程的审批也应该提高其实效性，尤其是在
互联网信息技术的配合之下，构建一个胡同的网络信息平台，能
够有效地链接房地产经纪公司，银行，税务和不动产登记处，一
个平台多个端口，买卖双方在平台上进行线上申请，各个端口涉
及的单位进行线上流程审批操作，提高办公效率和审批流程，极
大地缩短了申请时间，让老百姓少跑路，尤其是对于着急用钱卖
内蒙古宣布不再隔离房的人来说绝对是一项有的改革。同时像是在特殊时期比如疫
情期间大家不方便出门的情况下更是方便了大家。
3.3资金监管和贷款购房的有机结合
目前存量房交易过程中，为了保证银证两清的安全交易方
式通常是在买房者领取了不动产权证书之后银行才进行房款的
发放。这种方式能够绝对的保障买卖双方的合法利益不受侵害
但也有缺点，就是所消耗的周期时间太长，通常都要在三个月左
右的时间能够走完所有流程，让那些着急拿到钱款的卖方一方
利益和时间受到损失，尤其是买方采用银行贷款的方式来进行
交易，所使用的周期将会更长久。因此为了提高交易的效率，如老挝旅游费用
买房一方采用银行贷款的方式买人那么可以让双方在同一家银
行进行资金的监管和抵押贷款，同时利用线上签约的方式，一旦
银行的房贷之后，可以将房款直接线上转给资金监管机构的账
户上，当开具出不动产转让证明后，银行接收到证明即可将资金
监管账户上的房款直接转给卖房一方，从完成了整个交易过程，
提高了交易效率以及银行贷款中涉及的时间耗费问题.同时也
提升了卖房者的信任度，不必过分的担心房款的拖欠和资金安
全问题。
4总结
存量房交易过程中资金的安全性问题一直是房地产交易行
业交易双方比较关注的问题，交易资金监管可以有效地保障资
金的安全性，也是买卖双方房产交易过程中的必要措施。但在
葛洲坝股票当前新形势下，存量房资金交易监管仍旧存在一系列的弊端，如
交易流程较为复杂，耗费时间长，资金监管和监管解除过程均需
要交易双方亲自出面申请方可进行等，尤其是买方采用银行贷
款的方式交易则需要耗费的周期将会更长等问题。因此，本文
久新形势下存量房交易资金监管的建设问题进行研究，并针对
目前存在的问题给予相应的优化对策，如利用信息化技术来提
高办事效率，贷款和资金监管的合理化结合等提高申请和审核
的时间，让买卖双方少走路，提高办事效率和资金的安全性。
参考文献：
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辽宁红海滩什么时候去最好22-26.
作者简介：国家博物馆预约
姜淑梅（1971—)性别：女，民族：汉族，籍贯：山东省烟台市,
学历：本科，职称：副高级工程师，研究方向：房产交易。
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