湄公河
一、万达的成功，源自战略选择的成功,怎么强调它的重要性都不过分
企业战略就是设计用来开发核心竞争力、获取竞争优势的一系列综合的、协调的约定和行动。公司选择某种战略，意味着其在不同的竞争方式中作出了什么样的选择，从这个意义上来说，战略选择表明了这家公司打算做什么，以及不做什么。当一家公司实施的战略,竞争对手不能复制或因成本太高而无法模仿时，它就获得了竞争优势。只有当竞争对手模仿其战略的努力停止或失败后,一个组织才能确信其战略产生了一个或多个有用的竞争优势。而且没有任何竞争优势是永恒的.竞争对手获得用于复制该公司价值创造战略的技能的速度，决定了该公司竞争优势能够持续多久。 “有人问我，你为什么总是对国家大的趋势节点把握这么准，老是踩着这个点。这不是蒙的，这来自于企业对形势的判断和转型的动力.”王健林在开场时说的话印证了上面的观点。 王健林讲述了万达的四次转型发展历程：从一个区域的品牌变成全国性的品牌，从几十
新加坡旅游注意事项及禁忌亿的公司变成百亿级的公司,这是第一次转型；从住宅房地产向商业地产转型，是第二次转型，这次转型使得企业文化有了根本性的变化，企业口号由“老实做人,经营做事”变成了“贡献财富，贡献社会”；向文化旅游转型是第三次转型;第四次转型是从一个中国的大型企业向世界一流的大型企业转型，向跨国企业转型。其中前两次转型已完成，第三次正在进行当中，第四次转型才刚刚开始。
万达的第一次转型,也就是其第一个战略是从一个区域公司(大连公司），变成一个全国性的公司.92年万达的收入接近20亿，占大连房地产市场份额四分之一左右。万达认为一个城市最多就几十亿的市场份额,再发展就是100亿，200亿，你占一半企业也是很小的。出于这个战略分析,万达决定93年跨区域发展,成为中国第一家跨区域发展的房地产企业.
当时跨区域发展的企业,异地工商局不给注册，万达没有退缩,而是想了一个变通方法，其在当地了一个华侨房地产公司，每年给华侨房地产公司100多万，条件是成为它的分公司（就是挂靠经营,分公司还是有万达管理和控制，当然一切经营风险由万达承担)。
这说明，企业实现战略的过程不会一帆风顺，尤其是进行所谓的模式创新的时候，由于现实没有先例，国家的法律法规有些更不上形式的发展，这时候，只要不违法,可以采取挂
靠经营等国家不反对也就是默许的方式去实现企业的战略.
第一次转型的结果，万达从一个区域的品牌变成全国性的品牌，从几十亿的公司,变成百亿级的公司.第一次转型也提高了万达的管理能力。
万达的第二次转型,开始于2000年，是从住宅房地产转向商业地产.因为万达觉得不动产建完以后，它的资产是在不断升值的,而且平时经营的物业还会带来稳定的现金流.
转型成功的标志：第一，从规模上目前是全球第二,明年四季度预计成为全球最大的不动产公司.
第三次转型，是向文化旅游转型。转型源自万达对美国,英国，法国等10个国家房地产产业成熟期的分析，万达认为房地产产业成熟期基本上都是50年，好一点的60年，差一点的40年，万达认为这是房地产行业发展的一个规律。 万达想成为更长远，更长寿的企业，就需要寻一个更稳定的经营模式-—万达文化旅游城，以文化旅游为核心，结合一些商业进去，比如其开业的度假区就是这个模式。
万达认为文化旅游是长寿行业，其长白山大型滑雪场就是一个例子。
第四个转型，是向跨国企业转型，从一个中国的大型企业向世界一流的大型企业转型.第四次转型万达才刚刚开始，这四次转型，前两次已经成功，第三次正在进行当中，第四次转型才刚刚开始。
二、商业模式的创新才是真的创新
商业模式的创新要源于它的作用和产生的效益，远远大于基础层面,管理层面的创新，商业模式转变了，产生的威力大得不得了。所以说就是要不断的创新,同时在创新当中要提炼核心竞争力,不是新就是好，新还要适度,新还要能产生效益才是好的东西。
三、王健林在提问环节的精彩回答，要点如下：
1、商业地产租金持续上升的趋势什么时候能够缓解？
王健林观点,高房租的趋势解决不了，而且还是一个持续的趋势，持续至少几百年。
主要是不动产价格在升格，不动产投资人要有一个基本的回报率，比如5％才能承受，所以造成了租金的不断上涨。
2、王健林认为零售行业提高竞争力的方式是电商化、互联网化、要具有电子商务的思维，线上线下结合，同时要从具体零售种类本身进行创新，来提高核心竞争力。如创立自己的品牌提高附加值。如万达广场，目标是体验业态2012年占50%，2015年底之前占60%.
3、王健林认为一个人成功的因素是很多很多的。
聪明是一个因素；勤奋是一个因素;机遇是另一个因素。三者具备其中一点，有可能成功，三点都具备，肯定成功。
4、如何看移动互联网对传统产业冲击的？
王健林答：互联网对传统行业的冲击这是趋势，可能今后所有行业都要互联网化,这是趋势，我已经有一个认识，今后所有行业必须互联网化。但是不意味着互联网消灭所有行业，这是两个概念。因为互联网技术的出现，特别是最近这些年，还有电子商务,电子商务也是互联网的一个方面,确实改变了人们的生活，改变了人们传统的运营方式和经商模式，这是一个趋势。凡是能标准件生产的行业，如家具、电器、标准服装、鞋帽等等，都受到了冲击。在这个冲击之下，有些企业不能适应，就消亡了。比如说现在很多纸质媒体,很多书店。
实体企业进行互联网化改造，一样活得很好。
如果做销售，都等着，你做百货店，或者做电器店就这么等着,等着别人冲击，可能时间不长就垮掉了。如果你早一点和互联网结合,改变模式，你可能活得很好。我觉得如何应对冲击，不要看自己处在哪个行业,关键看自己怎么样的方式来应对这个冲击。
5、公司做大后如何处理股权和善待元老？
王健林北京故宫门票预约：公司做大以后，怎么处理股权，这个没有标准答案。我在多少年前演讲就提出一个疑问，优秀企业从来没有标准答案,我从来就不相信企业经营一百招等等这些不好使。如果有标准答案，那就标准企业了，所有的优秀企业都是不同的答案，都是不同的打法。所以我经常讲，成就优秀企业从来没有标准答案。
在如何处理股权方面，也是有不同的做法的.万达是我们自己的做法，很简单，这个企业是我自己创立的，我是创业家，股权原来就是我自己百分之百，后来企业做得大了，我们想把它做上市，重新要进行股份化改造，大概是09、10年。我自己说了算，我就拿出了相当一部分股权,当时私募价格，那时候我们委托中经还有银河两家投行帮我们做的私募,引进了
广西柳州有什么好玩的景点
10家8家企业，同时我按照私募价格拿出相当于50亿股权，无偿给了我的核心高管.我是这么做的。
但是他没这个能力怎么办？所以这个模式是不一样的，我是把自己股权拿出来分给大家，过去不是有一句名言，财善人聚,财尽人散。你留下来的股权虽然减少一点比例，可能实际价值会变得更大，我是这样做的。
第二个关于处理元老,这也是不一样的。万达是在不断发展当中，不断不断有新人才进来。元老可以保留，不一定担任重要位置。我们现在万达总裁、副总裁当中，有来自海外的，有从迪斯尼挖过来的副总裁,有其他的跨国企业招聘过来的，也有从超大型国有企业请过来的高管，什么样的人都有。
我是本着一个原则,谁对企业贡献大，他带领这个公司做得好就谁来干,绝对不看他的资力或者是他的年龄。但是元老你可以在公司干，可以给你工资标准高一点，比如我们在分股权的时候，我们就有区别，十年以上的,不管什么职务，都给他一点。再一个原来老的创业人，都享受副总裁的股权，但是权利不给他这么大。
6、住宅地产向商业地产如何转型？
王健林:住宅地产向商业地产转型是比较困难的，现在全国转型的比较多,成功的比较少。关键的点是很多:
第一学习,不会做看别人。中国古人有一句名言，傻子过年看邻居,你不会做，看邻居怎么做，就是学习，向优秀企业学习。有兴趣可以来万达学习.
第二点，前期的设计定位是非常重要的，如果你设计得不好，一开始的毛病后期怎么改都不好.设计是最关键的。
第三点商业资源，不是建起来就可以经营好，商业地产最大的风险就是建起来可能没有人租。最大问题就是要有商业资源，这是一个累计的过程，主要是招商,招商不行就委托招商，现在国内有招商公司，专门从事招商的公司，提一点成。
7、养老地产有前途吗？
乌克兰总统被杀
沈阳到大连高铁时刻表王健林:最有前途就是养老地产，我们也在琢磨，我们万达做是喜欢研究透了，有把握了才开始走.养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。中国老龄化而且越来越严重，老龄化以后，这种养老地产必然需求量非常大，要不然国家为什么凡是养老地产可以
协议出让，这多么大的突破，只要你做养老地产就可以协议出让，不用招牌挂,而且还有税收优惠。谁更早进入这个行业，将来机会更大。
现在觉得盈利不高，那是没有对模式，养老地产不是说盖一个房子，把大家弄到这里面来出租就行了，你要想老年人需要什么，他的生活，他的娱乐，他的配套服务做全了，做圆了就会有人来了，实在不行还可以做销售。所有地产当中最有前途的就是养老地产。
8、万达内部经验回报社会问题？
王健林:万达准备将十几年从事商业地产的经验，也就是内部的教材，我决定把它整理加上案例，准备今年底或明年初出书,第一本叫《商业地产投资建设，第二本叫《商业地产运营管理》完全是案例教学，怎么做,而且是可以操作流程的。比如运营管理,怎么样招商,怎么样组织开店，怎么组织管理，怎么样调整商家等等，我们把这两本书，已经编辑出来了，明年过了春节以后社会上发行，可能1月份就准备发行.看完这两本书，认真读完，商业地产商肯定少走弯路。
9、三四线城市地产有前途吗？
王健林:房地产开发在三四线城市的机会越来越小。中国调控除了北上广深杭这几个城市需要调控,其他城市不需要调控。真正做房地产都知道，三线城市,四线城市，卖房子已经很困难了，供大于求，政府就是土地财政，没钱就卖地，超市场需求在供地。三线城市、四线城市的地是卖不出去的。可以肯定的说，系统性风险也许有产生的可能，所以我觉得要慎重，在三四线城市投资要慎重.
10、人才重要吗?
王健林:人才最重要，我在公司里经常讲一句话，人才就是钱，有人才，事业就可以出来，有人才,可以有一切。我们现在和超过50个猎头公司在合作。
11、地产代理行业的前途？
王健林:房地产代理行业,转型越早越好。从香港和新加坡、日本、韩国多次房地产波动来看,最早就是代理行业先倒掉，这个行业风险非常大.随着房地产市场三四线市场的饱和，房地产好日子就是10年，也许更短，代理行业没有核心竞争力,到那个时候可能代理行业更难过了。。
