地方经济
谷芸竹 青岛二中高三
摘要：青岛短租房市场较为发达。论文对此进行了研究。研究结果表明，青岛短租房市场还存在着一些问题。第一，政府对短租房市
一生不能爬三次泰山场的管理滞后。第二，短租房存在扰民的问题。第三，很多短租房业主服务都太随意。第四，短租房市场太零散，缺乏整体运营统筹，也
缺乏公司化的运营。为此，应该从以下几个方面着手发展青岛市的短租房市场。 第一，进行规范化管理。第二，协调好短租房与周围居民
的关系。第三，增强短租房业主的服务水平。第四，引入公司管理民宿。论文的研究对于促进青岛短租房市场的发展有一定的意义。 关键词：青岛；短租房；市场；发展
中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)001-0475-02
青岛市是全国著名的旅游城市，大量的游客支撑起了规模庞大的短租房市场。但是从旅游业的发展和青岛市的空置房资源来看，青岛市的短租房市场仍然有很大的发展潜力。青岛市属于成长型的旅游城市，未来的旅游业将保持高速增长。根据蚂蚁短租提供的数据，青岛市空闲住房资源充裕，房源量居全国第二。为此，应该运用科学方法促进青岛短租房市场的和谐发展。
一、国内外短租房市场的发展现状
短租房在国际上通常叫做民宿，最早起源于英国的乡村，然后拓展到城市。目前，在英国、德国、日本、省，短租房市场都非常发达。中投顾问产业研究中心《2016-2020年中国民宿行业深度调研及投资前景预测报告》提供的数据表明，英国大约有2.5万家民宿，营业额约20亿英镑。在日本，2016年有24000所民宿。在我国，广州、成都、厦门等城市的短租房市场非常发达。途家平台数据显示，2017 上半年入住最多的前十个短租房目的地城市为：成都、三亚、北京、上海、重庆、广州、西安、厦门、杭州、青岛。短租房大多数是城乡居民利用自己家庭的空闲住房对外短期出租以获得一部分收益。全租房的主要作用是接待游客。在旅游旺季，短租房可以解决旅游城市住宿接待能力不足的问题。有些商业人士或其他人也有入住短租房的需求。如学生到外地参加考试，住市民家里的短租房就比较多。目前，在国际上短租房市场发达的国家都有专门的法规对民宿进行管理。国内的少数城市也出台了专门的短租房(民宿)法规，如厦门、杭州等。浙江省是第一个出台省级民宿法规的省份。鸡冠山国家森林公园
杭州西溪湿地好玩吗短租房之所以能在一些国家和城市崛起，主要是旅游业发展的结果，同时也是房地产市场发展的结果。另外，还需要看到共享经济已经在全球范围内得到蓬勃的发展。短租房也是共享经济的一种形式。
表1 共享经济的主要形式
序号共享形式代表企业
1共享出租车优步、滴滴快车
2共享单车摩拜单车、 ofo
3短租房Airbnb
京东方a股票
4共享充电宝充充电
5共享度假VaShare
二、青岛市短租房市场发展现状
青岛市短租房市场较为发达。火车站、栈桥、奥帆中心、五四广场、石老人及崂山等交通枢纽和景点
密集的区域是短租房的主要分布区域。《2016年青岛市国民经济和社会发展统计公报》显示，当年青岛市住宿餐饮业实现零售额520.9亿元，这其中就有短租房市场的一份贡献。其实，对于青岛短租房的规模，没有确切的统计，因为有些短租房是不到政府部门登记的。根据笔者对中山路一带的调查，短租房比较密集，几乎在每个小区内都能到短租房。根据笔者的调查并对比短租房市场发达的国家和国内的一些城市，笔者认为青岛的短租房市场存在以下几个问题。
第一，政府对短租房市场的管理滞后。目前，青岛市没有专门的短租房(民宿)法规，而在民宿发达的国家和地区大都有针对民宿的专门管理规定，如英国、德国、日本、我国台湾省。我国的台湾省在2001年就出台了《民宿管理办法》。
第二，短租房存在扰民的问题。短租房是市民利用自己家里的住房对外进行短期出租，由于入住的游客不定时来往、并且一些游客在房子里进行娱乐活动，严重影响周围的居民。比如，有的游客凌晨12：30分入住，有的游客凌晨4：30退房去赶火车。还有的游客入住后在屋子里打扑克牌，甚至大声喧哗。这些都影响了周围居民的休息。
第三，很多短租房业主服务都太随意。业主把短租房当成自己的家，但却不能给游客以家的感受。在经营理念上只是把民宿作为游客的住宿场所，不同程度存在着服务不到位、不规范服务的情况。如热水需要入住的游客自己烧，屋内只有茶杯没有茶叶，夜里住客有事呼唤业务业主却不回应等等。
第四，短租房市场太零散，大都是业务单打独斗式的经营，缺乏整体运营统筹，也缺乏公司化的运营。也正因此，青岛市的单个短租房业主，房间数很少有超过十个的。 笔者曾经随机走访了10家短租房业主，其规模如下表所示。
表2 青岛市短租房业主房间数量抽样调查
序号所在区域房间数量
1中山路3
2中山路2
3中山路3
4登州路4
5登州路2
6台东八路5
7汉口路4
8大成路6
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9兴隆路3
10瞿塘峡路3
川西小环线自驾游最佳线路三、青岛市短租房市场发展策略
第一，进行规范化管理。首先是要出台青岛市短租房规制，依据规制对短租房市场进行管理。2017年3月中国国家商务部发布《中国民宿客栈经营服务规范标准》征求意见稿，4月山东省出台《民宿服务质量等级划分与评定》。可以参考这两个文件以及浙江省的民宿管理规定制定青岛市的短租房规制。在短租房市场的进入上要设置一定的门槛，凡是要开办短租都要到政府部门办理登记。否则就是非法短租房，政府可以取缔。房屋内外设施符合消防安全规定。符合治安安全的要求。入住旅客要实名登记，短租房的出入口应有监控装置。符合卫生安全的要求。短租房业主/从业人员应有健康证，短租房房屋和客户执行公共场所卫生标准。符合环境保护要求。无噪音，垃圾处理到位，不影响相邻居民正常生活。另外，短租房的产权要清晰，短租房所提供的食品要符合食品安全的要求。其次，鉴于短租房数量众多，可以成立民宿协会进行自律管理，分减政府的管理负担。世界民宿管理的经验已经证明，
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有限的政府管理力量难以应对繁重的短租房监管任务。成立民宿协会进行自律管理是有效的途径。民宿协会可以由会员缴纳一部分会费，政府进行一定的拨款，实现运转资金的可靠保障。同时，民宿协会要为短租房业主提供一定的服务，如市场营销、业主培训等。
第二，协调好短租房与周围居民的关系。短租房扰民是一个较为普遍性的问题。这种情况在国内外都存在，如在日本居民在公寓中开办短租房将公寓的门禁密码告诉入住者就引起同住一栋公寓的居民的强烈反对。如何协调好短租房与周围居民的关系是开办短租房必须要解决的一个问题。首先，政府要对短租房进行把关。业主在申请开办短租房的时候，政府要根据其所在的位置、周围居住人口的状况进行充分考虑，凡是有可能严重影响周围居民的，不予以批准。其次，可以考虑，所有的短租房都要硬性地规定要有隔音措施。此种措施对于解决噪音的问题比较有效。再次，居委会和业主委员会要对短租房进行监督，只要能提供证据，短租房存在长时间严重扰民的情况，政府要予以取缔。
第三，增强短租房业主的服务水平。短租房业主的身份不应该仅仅停留在房子主人上，他应该是短租房的服务者，具有与酒店服务员一样的职能角。短租房业主要按照礼仪规范服务游客。要及时响应游客的诉求。游客入住短租房以后随时都可能提出诉求，如询问出游路线、附近的购物场所、拖鞋存放在何处等等。各种各样的诉求会随机性地提出，甚至是在半夜，短租房业主要耐心地予以回应、解答、办理。要增强安全意识，消除危及入住者人身安全和财产安全的隐患。比如短租房业主应熟悉安全设备设施的位置和使用方法，熟悉应急预案，对出现的安全隐患或安全问题，能及时采取相应的措
施。概括起来说，短租房业主应该有较高的服务水平，满足入住者的高层次体验需求。比如，有的入住游客甚至会提出让业主给自己烧几道本地特的菜肴，这又要求业主有拿得出手的厨艺。
第四，引入公司管理民宿。青岛市短租房市场的分散经营形成不了整体优势，品牌优势也建立不起来。有一些短租房业主因为没有房租压力，而没有提高服务水平的动力。引入专业化的公司在一定程度上可以克服以上的弱点。比如，如家集团已经开办了云上民宿，就是公司化运营短租房业务的代表。美国的Airbnb则面向全球经营美国的短租房。
公司化运营短租房的基本路径是以某个企业为核心统一经营、统一管理的短租房，同时对从业人员进行统一培训。比如，一些民宿业主统一加入某个公司，房屋产权属于业主，业主和公司共同对短租房进行管理、经营。业主负责游客接待，公司负责品牌建设、市场推广、人员培训。这样公司化运营的优势就发挥出来了。公司化运营可以全面提升青岛短租房市场的服务管理水平，也可以凸显品牌影响力。
四、结语
短租房市场在一些国家和城市非常发达。青岛作为著名旅游城市，短租房市场也比较发达，但是还存在着一些问题。第一，政府对短租房市场的管理滞后。第二，短租房存在扰民的问题。第三，很多短租房业主服务都太随意。第四，短租房市场太零散，大都是业务单打独斗式的经营，缺乏整体运营统
筹，也缺乏公司化的运营。为此，应该从以下几个方面着手发展青岛市的短租房市场。 第一，进行规范化管理。首先是要出台青岛市短租房规制，依据规制对短租房市场进行管理。其次，鉴于短租房数量众多，可以成立民宿协会进行自律管理，分减政府的管理负担。第二，协调好短租房与周围居民的关系。第三，增强短租房业主的服务水平。短租房业主的身份不应该仅仅停留在房子主人上，他应该是短租房的服务者，具有与酒店服务员一样的职能角。第四，引入公司管理民宿。公司化运营短租房的基本路径是以某个企业为核心统一经营、统一管理的短租房，同时对从业人员进行统一培训。
参考文献：
[1]中投顾问．2016-2020年中国民宿行业深度调研及投资前景预测报告[R]．
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[4]李英.精品民宿发展的途径探析——以苏州环太湖地区为例[J]．对外经贸,2016(12):48-49.
作者简介：谷芸竹(2000-)，女，青岛二中高三学生。
