证券研究报告 | 行业周报
2021年11月09日
房地产开发
广东多地降低个人转让住房交易税率，成都优化预售款监管资金支取条件 行情回顾：涨幅位列尾段，落后大盘7.18个百分点。本周中信房地产指 数累计变动幅度为-3.3%，落后大盘1.99个百分点，在29个中信行业板
块排名中位列第22名。本周上涨个股共46支，较上周增长 25支，下跌
股数为95支。（若无特别说明，本周报告中本周指2021/10/31-
2021/11/06）。
新房成交情况：本周44个城市新房成交面积为603.7万平方米，环比 提升3.5%，同比下降20.4%。其中一、二、三线城市新房成交面积分
别为106.3、282.1、215.3万平方米，环比变动分别为5.6%、9.9%、-
4.7%。从4周累计环比来看，本周一线城市除上海（58.7%）外，北京
（-3.1%）、广州（-1.1%）、深圳（-10.2%）环比均有下降。二三线城
市中，莆田（367.6%）、东莞（143.4%）等共计28个城市环比实现增
长；其余二三线城市中，淮南（-59.5%）、台州（-23.9%）等共计12个
城市环比出现下降。
二手房成交情况：本周10城二手房总成交面积为79.9万方，环比增长
0.1%，同比下降41.4%。本周10城总成交套数为8244套，环比下降0.4%，同比下降42.2%；总成交面积为79.9万方，环比增长0.1%，同比
下降41.4%；样本一线、二线和三线城市的成交面积环比变动分别为-
6.1%、-0.2%、15.2%。
去化情况：本周我们跟踪的12座样本城市平均去化周期为16.2月，环
比下降12.8%。一线城市去化周期为14.2月，环比增长0.5%；样本二
线城市去化周期为18.3月，环比下降21.3%；三线城市去化周期为15.0
月，环比下降15.7%。
政策追踪：央行主管发文称房地产信贷政策环境正在改善；住建部表示
前三季度全国40个城市的93.6万套保障性租赁住房77%已开工；广
东多地降低个人转让住房交易税率；无锡、南通、宁波本周进行集中供
地土拍，广州、天津滨海新区、杭州、济南发布第三批集中供地挂牌公
告。中央政策方面：央行主管发文称房地产信贷政策环境正在改善；住
建部表示前三季度全国40个城市的93.6万套保障性租赁住房77%已开
工。地方政策方面：东莞、珠海、肇庆、江门、惠州、揭阳等地降低个人转让住房交易税率；西安因地块流拍暂停共有产权房资格审核；
北京就商品房预售资金监管公开征求意见；长春首提允许抵押土地使 用权或在建建筑办理预售；南京印发“十四五”住房发展规划；深圳
就既有非居住房屋改造保障性租赁住房公开征求意见；成都市住建局
发文明确预售款监管事项、优化支取条件；广东修改房产税施行细则
条款以明确征收范围；无锡、南通、宁波本周进行集中供地土拍，广
州、天津滨海新区、杭州、济南发布第三批集中供地挂牌公告。
融资情况：发行规模共计96.58亿元，净融资额环比减少44.43亿元。
本周（11.01-11.07）共发行房企信用债9只，环比减少2支；发行规模
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共计96.58亿元，环比增加0.87亿元，总偿还量116.40亿元，环比增加黄河壶口瀑布风景名胜区
45.30亿元，净融资额为-19.82亿元，环比减少44.43亿元。
投资建议：1.我们认为随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的
资金需求正在得到满足，预计后续房企分化将加速。利好现金流优秀，
负债情况良好，土储分布城市能级较高的头部国企和民企，如保利地
产、招商蛇口、万科A 、金地集团；2.推荐关注运营能力逐渐得到市场认
同且住宅开发业务相对稳健的龙头商业地产：华润置地、龙湖集团、新
城控股；稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；3.
今年保障房政策不断推出，推荐关注逆周期的代建赛道龙头：绿城管理
控股
风险提示：疫情影响超预期；政策放松不及预期；销售超预期下行。
增持（维持） 行业走势 作者 分析师 夏天 执业证书编号：S0680518010001 邮箱：**************** 相关研究 1、《房地产开发：发改委召开外债座谈会；苏州、深圳公布第三批集中供地》2021-11-01 2、《房地产开发：房产税专题研究：房产税对行业基本面影响及热点城市测算》2021-10-24 3、《房地产开发：国务院试点房地产税收改革，西安、长沙集中土拍成交冷淡》2021-10-24
-32%-16%0%16%32%房地产开发沪深300
内容目录
1. 重要事件及政策梳理 (4)
2. 行情回顾 (7)
3. 重点城市成交、去化情况跟踪 (9)
3.1 新房成交 (9)
3.2 二手房成交 (10)
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3.3 去化情况 (13)
4. 重点公司融资情况 (13)
5. 融资相关指标 (15)
6. 风险提示 (16)
附件：各城市商品房销售情况 (17)
图表目录
图表1：中央政策（10.31-11.06） (5)
图表2：地方政策（10.31-11.06） (6)
图表3：各行业涨跌幅排名 (7)
图表4：本周各交易日指数表现 (8)
图表5：近52周地产板块表现 (8)
图表6：本周（10.30-11.05）涨幅前五个股 (8)
图表7：本周（10.30-11.05）跌幅前五个股 (8)
图表8：重点房企涨跌幅排名 (8)
图表9：本周（10.30-11.05）重点房企涨幅前五个股 (9)
图表10：本周（10.30-11.05）重点房企跌幅前五个股 (9)
图表11：44城周度成交面积跟踪（10.29-11.04） (10)
巴中人事考试网图表12：各城市周度（10.29-11.04）成交面积跟踪 (10)
图表13：本周11城二手房成交套数及同环比 (11)
图表14：本周一线城市二手房成交套数及同环比 (11)
图表15：本周6个二线城市二手房成交套数及同环比 (11)
图表16：本周3个三线城市二手房成交套数及同环比 (11)
图表17：本周11城二手房成交面积及同环比 (12)
图表18：本周一线城市二手房成交面积及同环比 (12)
图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 (12)
图表20：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 (12)
表21：本周11城二手房成交数据（10.29-11.04） (12)
图表22：14座样本城市去化周期情况（10.29-11.04） (13)
图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 (14)
图表24：本周房企债券发行以债券评级划分 (14)
图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 (14)
图表26：本周房企债券发行以期限划分 (14)
图表27：房企每周融资汇总（11.01-11.07） (14)
图表28：近12月新增居民中长期贷款及同环比 (15)
图表29：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比 (15)
图表30：近5年商业性房地产贷款新增额及同比 (15)
图表31：近5年贷房地产开发贷款余额及同比环比 (16)
图表32：近5年贷房地产开发贷款新增额及同比 (16)
图表33：近5年投向房地产的资金信托余额及同比环比 (16)
图表34：近5年投向房地产的资金信托新增额及同比 (16)
图表35：北京商品房销售情况 (17)
图表36：上海商品房销售情况 (17)
图表37：广州商品房销售情况 (17)
图表38：深圳商品房销售情况 (17)
图表39：杭州商品房销售情况 (17)
图表40：南京商品房销售情况 (17)
图表41：武汉商品房销售情况 (18)
图表42：成都商品房销售情况 (18)
图表43：青岛商品房销售情况 (18)
图表44：苏州商品房销售情况 (18)
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图表45：宁波商品房销售情况 (18)
图表46：东莞商品房销售情况 (18)
图表47：济南商品房销售情况 (19)
图表48：福州商品房销售情况 (19)
图表49：惠州商品房销售情况 (19)
图表50：扬州商品房销售情况 (19)
图表51：南宁商品房销售情况 (19)
图表52：温州商品房销售情况 (19)
图表53：韶关商品房销售情况 (20)
图表54：淮安商品房销售情况 (20)
1. 重要事件及政策梳理
中央政策方面：11月1日，中国人民银行主管《金融时报》发文称，房地产信贷政策环境正在改善。近期已对各地传达了准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房贷业务和保持房地产信贷平稳有序投放等，部分地区人民银行分支行已开始进行窗口指导；目前更多机构的房地产信贷调整在总
量控制情况下进行了跨区域调节。同日，住建部表示，今年全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。1-9月，已开工72万套，占全年计划的77%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6城已完成年度计划。
11月2日，上证报发文称，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正。目前部分地区和部分银行中，房地产贷款正在“大方向没有改变”的前提下，视具体情况进行一些微调与修正，而在这过程更强调对“合理的资金需求”的满足。此外，据上证报11月3日报道，10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升，初步估计环比多增约1500-2000亿元。金融机构对房企的融资行为已基本恢复至正常状态。
地方政策方面：据广州日报报道，东莞、珠海、肇庆、江门、惠州、揭阳等地税务局发布公告降低个人转让住房的相关税率，11月1日起实施，其中：①转让二手住宅：个人所得税核定征收率调整为1%（原为2%或差额的20%）；②转让二手非住宅：个人所得税核定征收率调整为1.5%（原为差额的20%），土地增值税调整为5%（原为不少于5%）。
因土地市场共有产权住房地块流拍给后期实际供应造成压力，西安决定11月1日起暂停共有产权住房购房资格审核，此前受理的依然有效，待共有产权住房项目达到预售（销售）条件后，轮候库家庭优先购买。
天津发布经纪机构存量房屋买卖网签工作新规，12月起执行，要求经纪机构员工未经买卖双方同意，不得擅自网签存量房屋买卖协议，不得以逃避税收、资金监管，或骗取银行贷款等为目的，协助买卖双方隐瞒或虚报实际成交价格。
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长春首次提出允许抵押土地使用权或在建建筑物来办理预售，但存在信誉不良问题的企业暂不予办理此类业务。
南京印发“十四五”住房发展规划，提出：①全市计划供应各类住房约77万套，其中保障性住房30万套，包括产权类17万套、租赁类13万套；市场化住房47万套，包括产权类40万套、租赁类7万套；②全市年均供应居住用地800万㎡左右。
深圳就既有非居住房屋改造保障性租赁住房公开征求意见，改造后的保障性租赁住房将面向新市民、青年人等体出租，年度租金涨幅不超过5%。
西安正式实施住房租赁行业经营服务规范，提出：①收储房源不得采用“高收低租”、“长收短付”经营模式；②住房租赁企业不得单方面任意提高租金标准，随意变更租金调整频次和租金涨幅。
成都市住建局发文明确预售款监管事项、优化支取条件：①预售款监管分户账内资金达到监管额度，或未达监管额度但形象工程进度已达规定支取节点项目，开发企业可申请支取多余部分资金（可用于
农民工工资支付）；②预售款监管分户账内资金未达监管额度、工程接近停工状态、急需资金用于建设的项目可按规定申请预售款例外支取；③配建人才公寓项目可根据人才选房后价格调整情况，据实申请调整监管额度。
广东修改房产税施行细则部分条款，进一步明确征收范围为：①城市为市行政区（不含
建制镇）的区域；②县城为县城镇行政区的区域范围；③建制镇为镇行政区的区域范围；④工矿区为工商业比较发达，尚未设立镇建制的工矿园区域范围。
广州审议通过《加快电网建设规定》：明确房地产开发项目需配套建设变电站时，应在土地出让公告时予以公布，并将具体建设要求纳入土地出让合同，与项目同步规划审批。 北京就商品房预售资金监管公开征求意见，提出：①预售资金由监管银行重点监管，银行与相关单位共享网签信息等，动态掌握销售情况和入账资金；②监管额度每平方米不低于5000元，较此前提高43%，具体根据企业信用水平、经营状况等综合确定；③预售项目存在重大风险时，区住建部应全面接管监管账户，实施封闭管理，优先用于工程建设。
无锡第三批集中供地土拍落幕，20幅涉宅地块全部出让成功，其中17宗底价成交，3宗溢价成交，最
高溢价率 2.8%。本次出让总占地面积113.74万㎡，成交总金额约273.8亿元。
南通二批次集中供地前三日，共成交13宗地块，成交总价86亿元。除通州区兴东街道低容积率地块溢价15%触顶摇号成交外，其余地块均以底价成交，拿地房企以本土房企及地方国资平台为主。
宁波第二轮集中供地收官，出让46宗地块，最终成交28宗（25宗为底价成交），总成交金额175亿元，18宗流拍，整体土拍热度回落。
广州公布第三批集中供地，将于12月1日出让：①共推出17宗地，总建面296万㎡，总起拍价434亿元，出让宗数及建面均低于前两批次；②南沙、黄埔地块取消“限房价”的要求；番禺、白云的“回炉”地块，地价下降1200-3200元/㎡。
天津滨海新区公布第三批集中供地，共推出16宗经营性用地，总建面约196万㎡。
杭州发布三批次集中供地预告，显示近期将推出51宗涉宅地，总出让面积达253万㎡，总建面超600万㎡。其中包含42宗宅地、8宗商住地、1宗人才租赁住房用地；从分布区域来看，主城区23宗，近郊13宗，远郊15宗。
济南第三批集中供地共挂牌81宗土地，总面积约3828亩，起始出让总价超269亿元，将于12月6日分批次成交。
2021/11/1 住建部 保障性住房 《前三季度 40城开工建设保
障性租赁住房72万套》 新筹集保障性租赁住房93.6万套。1-9月，已开工72万套，占全年
计划的77%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、
长春、南宁等6城已完成年度计划。
2021/11/2 上海证券报 涉房信贷 《聚焦满足合理资金需求 银行涉房信贷审慎基调未变》 上证报发文称，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，风险偏好
过度收缩的行为逐步得以矫正。目前部分地区和部分银行中，房地产
贷款正在“大方向没有改变”的前提下，视具体情况进行一些微调与
修正，而在这过程更强调对“合理的资金需求”的满足。
2021/11/3 上海证券报 涉房信贷
《10月金融机构对房地产融资已基本恢复正常》 据上证报报道，10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回
升，初步估计环比多增约1500-2000亿元。金融机构对房企的融资行
