渠县人民政府
轻文旅项目设计实践——以西双曼湖项目为例一、项目背景东南亚旅游胜地有哪些
西双曼湖项目，位于云南省、西双版纳州、景洪市，嘎洒片区，西双版纳旅游度假区景大公路2号。
项目毗邻距市区最近的静水湖曼飞龙水库，背靠大黑山，背山面水、景观资源优渥。拥有：水景（曼飞龙水库）、天景（黑山雾雨）、地景（果园农场）、生景（湿地聚落）、人景（鱼鹰表演），五大景观。
附图一：项目区位图
二、现状条件
本项目是2018年，海南推行限购政策以后，某品牌首次开拓西双版纳市场的项目。自2020年开盘以来，已走过3年，首批销售住宅已于2022年12月30日交付。
复盘反思，项目面临几大困境：
1.项目立项尽调不充分，片区大面受风景名胜区影响，多头管控，基底与发展预期不符，大盘规划难以落地，远期配套的呈现受外部不成熟条件掣肘，难以自成一体起势；
2.受地理条件制约，嘎洒片区项目多为从市区放射性孤点，外环线未形成，周边项目缺少串联，难以形成聚落效应；
3.项目距市区较远，为嘎洒片区开荒项目，缺功能、少配套。前期市政配套不足，达不到三通一平条件，需自建污水处理站达到A级标准后排放，市政前期自投入大；
4.项目前期定位不准，库存总量高企，存在以下问题：无湖景产品去化困难、高层50㎡一
房产品客户生命周期太短、高层93㎡两房总价与需求脱节，供需节奏脱钩，除地价外直投压力大。 附图二：曼飞龙片区土地利用规划图
注：水域及以东土地均属于风景名胜区
从化适合自驾游的地方三、提升构想
随着发改社会规〔2018〕400号文《关于规范主题公园建设发展的指导意见》落地，严厉打击以主题公园名义的圈地行为，颠覆了早年大部分文旅地产核心投资逻辑，大量蒙眼狂奔、无脑复制的低质量主题公园，胎死腹中，老牌文化旅游深耕者尚且够喝一壶，对新入局落子者更是当头一棒。 再者，受疫情影响，西双版纳旅游业遭受重创，市场信心持续走低，各大开发商库存量高企，低价砸盘现象屡禁不止，售价天花板难以突破，投资回报不成正比，降本增效迫在眉睫，项目加注愈发谨慎。
两面夹击之下，重资产已无路可走，唯有轻资产才是出路。
几经探索，项目练出了“心怀梦想、两把刀、肩负品牌、水上漂”别具一格的轻文旅路线。
1.心怀梦想——文化造梦为媒。
描绘美化生活图景，建设精神家园。通过有格调的网红建筑，画龙点睛，拔高片区调性，最终实现流量变现。
1.两把刀——产品运维为骨。
产品：从用户需求出发。营造与都市生活截然不同的生活场景，奢阔的空间尺度，明媚的院落空间，独特的南国景致。
运维：提升服务软实力。与合作方深度融合，全方位满足业主衣食住行日常需求，兼顾业主旅居度假投资运营需求，体察业主共建家园的精神需求。最终实现社圈层维护、老带新营销。 1.肩负品牌——品牌效应为灵。
向内挖掘，向优秀兄弟公司学习，加强产品品牌一体化建设，品牌馆标准化，建筑精装园林标识，反复加深品牌烙印。促进跨区域导客。
1.水上漂——资源优势为肉。
利用项目先天优势，扬长避短，与周边农场、鱼鹰合作共赢，共同发展果园、游湖、垂钓、快艇、飞鱼等水上娱乐活动，共同编织业主归园田居梦想。
附图三：鸟瞰图
四、落地实践
1.【文化造梦】
为解决项目孤点留客、老带新投资打样、已交付业主生活保障，扩大投资千万级，打造精品民宿，从爆点、配套，二方面着手，全面提升。深圳西冲几号沙滩最好
冰雪大世界开放时间①隐世桃源——精品民宿
首期共15间客房。包含精品洞穴民宿6间，彩虹营地帐篷3间，高层湖景民宿6间。集网红打卡引流、星空野炊自然体验、闲置托管打样于一体。房型覆盖亲子套房、情侣大床、友人标间、结对常住共厨卫套房等各种需求。
洞穴民宿，位于售楼部负一层，独享水湾湖景，阳台设置泡池，阳台外檐即为90㎡专属泳池，采用错台设计，与下层公共泳池隔绝干扰，顾客可选在泳池内用漂浮早餐，舒展身心。亲子套房独享室内滑梯、室外树屋，意趣盎然。
附图四：洞穴民宿实景
④竹帘听雨——业主食堂
民宿餐厅，兼做业主食堂，由民宿运营方统筹管理，即使在版纳春节旺季，也能保证29元自助餐吃饱吃好。北京旅游包车
附图五：业主食堂实景
公共泳池，380㎡，水湾视野开阔，对业主开放，并予以价格优惠，同属民宿运营管理 ，度假健身两不误。
