一、研究背景
2019年中央经济工作会议指出，“我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有改变”，“坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持以改革开放为动力，推动高质量发展”；重申“房住不炒”，并提出“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。2020年新年伊始，突如其来的新冠病毒疫情给社会经济带来巨大影响，房地产企业在全力抗击疫情的同时，积极恢复投资生产，为行业及经济平稳发展做出贡献。在此背景下，房地产行业机遇与挑战并存，高质量发展成为行业共识，房地产企业应顺应大势，防范各种风险，提升发展质量，实现可持续的规模化发展。为此，中指研究院在百强研究的基础上拓展研究101-200强企业体，从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，以更加宏大的视角延伸研究边界，扎实中国房地产百强企业研究。 二、研究方法体系
（一）标准和门槛值
中国房地产101-200强企业研究坚持以数据为依据，依照国际惯例设立如下筛选标准和门槛值：
（1）依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次的研究对象；
（2）按照国际惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，确定近三年房地产业务销售额均值须达到10亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值；
（3）为了引导房地产开发企业做强做好做大，研究组鼓励以集团的名义参与；
（4）符合上述1～3条，但是有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。
（二）评价指标体系
2020中国房地产101-200强企业研究以2017-2019年度为研究时间段，评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模。研究组采用销售额、销售回款率等指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。
成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，也是容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高行业不确定性风险，增加企业的经营难度。此次研
究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。
盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净利润率、成本费用率等角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。同时引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。
融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。
（三）数据来源
（1）房地产开发企业填报数据；
（2）中房指数系统（CREIS）数据库；
（3）房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）；
（4）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；
（四）计量评价方法
（1）在研究方法上，采用因子分析（Factor Analysis）法。通过计算各构成要素的相关矩阵，得到特征值、累计特征值及因子载荷，确定公共因子的具体个数；然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成中国房地产企业综合实力指数。
（2）企业按评价指标体系排序出现并列时，依照慈善捐赠数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、中部、东部排序确定。
三、主要研究成果
（一）2020中国房地产101-200强企业
中指研究院依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等进行深入地分析研究，科学计算出房地产企业综合实力指数，研究产生2020中国房地产101-200强企业。
“2020中国房地产101-200强企业”名单
（二）企业整体发展特点分析
（1）销售总额近1.5万亿元，同比增长10.9%
2019年，国家坚持“房住不炒”定位，全面落实因城施策，房地产行业进入“换挡期”，全国商品房销售额为159725亿元，同比增长6.5%。中国房地产101-200强企业精准把握市场需求，加大城市深耕力度，实现销售总额14340.3亿元，同比增长10.9%，增长率高于全国增幅4.4个百分点；市场份额为9.0%，较上年提高0.4个百分点，成为影响行业发展格局的重要体。
图1 101-200强企业2018、2019年销售情况
具体来看，2019年101-150强企业、151-200强企业销售额同比增长率为12.6%和7.9%，
分别高于全国商品房销售额增速6.1、1.4个百分点。部分房企凭借高潜力城市深耕、因地制宜的产品特，销售业绩表现更加亮眼，如2019年力高集团实现销售金额274.1亿元，实现销售面积258.8万平方米，同比分别增长24.7%、4.0%；合生创展实现销售金额212.6亿元，实现销售面积165.2万平方米，同比分别增长42.0%、27.4%。
（2）秉持区域深耕战略，适度进行城市扩张
从房企城市布局数量来看，中国房地产101-200强企业坚持区域深耕策略，平均布局城市数量为13个，凭借本土优势及对当地市场客户需求的充分了解，在区域内形成一定的规模优势及较强的品牌影响力，推动销售业绩的持续增长。
中国房地产101-200强企业聚焦热点区域或重点城市，主要布局经济相对发达、人口密集的长三角、粤港澳大湾区及成渝城市等。从房企总部所在地分布情况来看，总部位于长三角城市的企业数量占比超两成。儒辰集团以区域深耕为战略核心，连续布局落子枣庄、济宁、淄博等周边市场，凭借卓越的品质和服务获得了市场认可；天地源按照“立足于区域深耕”的发展战略定位，通过布局部分核心城市，并围绕核心城市进行区域深耕，初步形成了以西安为中心的西部市场，以苏州为中心的长三角市场，以深圳为中心的珠三角市场，以天津为中心的京津冀市场，以宝鸡、咸阳、榆林为着力点的陕西市场，以重庆为中心的西南市场和以郑州为中心的中原市场的全国性战略布局；恒邦双林集团坚持聚焦城市战略布局，已布局眉山、乐山、米易、成都、南充、攀枝花、贵阳等城市；天泰地产立足于省域化战略发展路线，深耕山东、布局全省，覆盖济南、青岛、烟台、潍坊、淄博、临沂、滨州、济宁等山东省内城市。
与此同时，部分房企把握核心城市等高潜力区域发展机遇，以核心区辐射和跨区深耕两种方式，推动未来业绩的快速增长。国鸿新瑞坚持“深耕浙江、立足华东、面向全国”的布局战略，在深耕浙江的基础上、积极拓展布局范围，已布局温州、杭州、台州、宁波、南平、天门、孝感、宿迁、阜阳等十
余座城市，遍布浙江、福建、湖北、江苏、安徽等多个省份，布局范围正逐步面向全国；浩创置业集团坚持“深耕中原、布局全国”战略，在深耕中原的基础上、全力推进全国战略格局，重点布局河南、广东、云南、四川、湖南、湖北、海南、福建等20个省市。
（3）资产负债率均值为75.6%，利润率下行压力较大
受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，行业利润率面临较大下行压力。2019年，中国房地产101-200强企业净利润率均值为9.5%，未来房企应强化营销、加大销售回款力度，保证企业经营现金流安全，并继续提升运营能力，合理控制成本支出，保障企业盈利空间。
图3 101-200强代表企业资产负债率情况
中国房地产101-200强企业资产负债率均值为75.6%，但企业间资产负债率水平呈现一定的分化态势。其中，部分企业扩张意愿强烈，为实现规模的快速扩张，投资态度更为积极，负债水平保持在较高水平；部分企业涉足商业、园区及综合运营类企业，负债水平总体较低；部分企业采取审慎的财务策略，为追求长期稳定的现金流，负债水平也相对较低。
（4）因地制宜打造精品，科技创新赋能智慧服务
随着科技进步及居民需求的提升，住宅品质的重要性愈发凸显，中国101-200强企业以客户需求为导向，凭借对深耕区域的充分了解，因地制宜打造满足当地市场需求的产品，同时围绕区域特、绿科技及产品美学优化产品力，提供舒适新颖且贴合实际的产品和服务，夯实企业核心竞争力。
结合地域特及对当地市场的了解，因地制宜匹配客户定制化需求。房企在深入调研的基础上，充分考虑当地气候、文化、生
