新郑市人民政府关于解决国有建设用地不动产登记历史遗留问题的意见 文章属性
∙【制定机关】新郑市人民政府
∙【公布日期】2018.10.29
∙【字 号】新政〔2018〕24号
∙【施行日期】2018.10.29
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】现行有效
正文
新郑市人民政府关于解决国有
建设用地不动产登记历史遗留问题的意见
新政〔2018〕24号
各乡镇人民政府、各街道办事处、各人民政府各部门、各有关单位： 为全面贯彻落实《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，妥善解决当前我市国有建设用地上不动产登记工作相关问题，进一步维护众合法权益，化解社会矛盾，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规和《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》(郑政〔2017〕6号）、《郑州市人民政府办公厅关于印发国有建设用地上不动产登记相关问题处理实施细则的通知》（郑政
办〔2017〕26号）、《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政〔2018〕33号）等文件要求，结合我市实际情况，现提出如下意见：
一、基本原则
（一）尊重历史，实事求是
国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理，从维护众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民众的利益放在首位，坚持对人民负责，为人民服务的宗旨，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐。
（二）依法依规，民生优先，违法必究
各有关部门在处理相关问题过程中，要妥善处置、加快办理。市有关部门和街道办事处、管委会要密切配合，细化工作方案，简化办事程序，提高工作效率。在为众办理不动产登记过程中，各乡镇、街道、管委会及各有关部门要对开发、建设单位的违法行为依法予以处理，责令其单位个人办理相关手续后，追缴有关土地价款和相关税费。 （三）先行办理，证缴分离
实行“证缴分离”原则。开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的，有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。
二、解决范围
新郑市城区规划范围内国有建设用地上，已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产项目。
三、申请主体
原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请。原开发建设单位不存在的，按以下方式处理。
（一）原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。
（二）政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请，原单位不存在的，由承继单位或主管单位申请。
（三）由两个或两个以上单位及个人合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。
（四）由于其他原因确实无法确定申请主体的，由房地产项目所在地乡镇、街道提出申请。
四、土地权属确认
办理不动产登记时，经查询无土地信息的，按以下方式处理。
（一）申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的，不动产登记机构进行现状事实权籍调查并公告，公告无异议的，按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途进行登记。
（二）城区规划范围内的存量问题小区房地产项目，申请人无法提供且不动产登记机构经查询无土地权属来源文件的，由不动产登记机构进行权籍调查并进行公告（15个工作日），公告无异议的，按国有划拨城镇住宅建设用地登记。
（三）城区规划范围内的个人独院、独幢（自建房），单独有国有土地使用权证无房屋所有权证的或单独有房屋所有权证无国有土地使用权证的，登记档案齐全的应当尊重历史事实，按照现状对城镇住宅用房用地面积进行权属确认，并提交单体建筑房屋质量安全报告，无需提交房屋竣工验收备案材料，由不动产登记机构进行权籍调查并进行公告（15个工作日），公告无异议的，按现状实际用途以国有划拨城镇住宅建设用地登记。以上房屋类型（小产权房、违法建筑、违法用地例外）
以上所述权籍调查结果由不动产登记机构在公开媒体以及房地产所在地现场进行公告，公告期15个工作日。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理土地信息登记。
以上土地信息未登记前，不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项。
（四）城区规划范围内的个人独院、独幢（自建房），2004年以前，经市政府批准，依
法通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地，并且已经颁发房产证的，当事人申请办理不动产登记时，应当予以办理；2004年以后，实施“村改居”但未办理土地征收手续，在集体土地修建的住房项目，土地性质未征转为国有的，应按照宅基地使用权和房屋所有权，集体建设用地使用权和建筑物构筑物所有权办理登记，当事人申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权登记的，应不予以受理。
五、核定补缴土地价款
购房人申请办理出让性质不动产权证书，需补缴土地价款的，按下列标准执行。
（一）开发建设单位及个人应补缴土地价款的标准
1.1987年1月1日（不含1月1日）前已建成的房地产，不再补缴土地价款。
2.1987年1月1日至1999年1月1日（不含1月1日）期间已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。
3.1999年1月1日之后已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价全额收取；国有划拨建设用地上已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。
房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年限。补缴土地价款以房地产建成竣工日期作为评估基准日。
（二）2016年12月31日之前（含12月31日）。开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无继承单位的，可按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。根据法律规定，购房人自愿缴纳土地出让价款的，可凭出让金缴纳凭证办理出让性质的不动产权证书，不再单一签订《国有建设用地使用权出让合同》；购房人自愿缴纳土地收益价款的，可办理划拨性质的不动产权证书，用途统一显示城镇住宅用地。土地价款缴纳标准和程序按照市财政局，市国土资源局，市住房保障和房地产管理局联合下发的《关于规范已购公有住房和经济适用住房上市出售补缴土地差价款工作的通知》（郑财非税（2012）53号）文件中“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行。缴纳标准为房产用途所对应土地用途的土地基准地价的5%。涉及交纳土地收益价款的，按照房管部门征收标准执行。
