[房地产企业预计毛利率]房地产企业实际毛利额与预计毛利额的差异如何调整 篇一 : 房地产企业实际毛利额与预计毛利额的差异如何调整
房地产开发企业实际销售收入毛利额，指房地产企业某一项目完工产品竣工清算时，实际销售收入减去计税成本的金额。预计毛利额，指房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以预计计税毛利率计算出的金额。需要注意的是，房地产开发企业每年度的汇算清缴，不同于某一项目竣工时的项目清算。那么如何调整房地产开发企业实际销售收入毛利额与预计毛利额之间的差异呢？ 预计毛利额的计算
1、直接计算法：按取得的预售收入乘以预计计税毛利率计算出预计毛利额。
2、间接计算法：用已预缴的企业所得税额和实际发生的期间费用、税金及附加倒推计算出预计毛利额。公式如下： 预计毛利额＝企业所得税÷税率＋期间费用＋营业税金及附加
期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。营业税金及附加中包括土地增值税。
差异额为正数时，应补缴企业所得税。即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额大于零时，应补缴企业所得税。
差异额为负数时，应退（抵）企业所得税。即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额小于零时，应退（抵）企业所得税。
例1：某房地产企业开发的A项目，2008年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加为120万元，当年预缴企业所得税7.5万元；2009年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加为200万元，当年预缴企业所得税25万元；2010年实现预售收入4000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加250万元，当年预缴纳企业所得税87.5万元。2011年A项目竣工，交付业主使用，当年将全部预售收入7000万元转入实际销售收入，项目计税成本为4900万元。企业所得税税率为25%。假设没有其他纳税调整项目，该房地产企业在A项目竣工清算年度，即2011年应补（退）多少企业所得税？
企业所得税纳税计算表
单位：万元
年份
项目
2008
2009
2010
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2011
预售收入
1000
2000
4000
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实际收入
7000
营业成本
4900
期间费用和税金及附加
120
200
250
利润总额
-120
-200
-250
2100
加：纳税调整增加额
150
300
600
减：纳税调整减少额
1050
应纳税所得额
30
100
350
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税率（25%）
应纳所得税额
7.5
25
87.5
262.5
1、实际销售毛利额＝7000－4900＝2100（万元）。
2、预计毛利额的计算
（1）直接计算法
预计毛利额＝150＋300＋600＝1050（万元）。
（2）间接计算法
预计毛利额＝企业所得税÷税率＋期间费用＋营业税金及附加＝（7.5＋25＋87.5）÷25%＋120＋200＋250＝1050（万元）。
3、实际毛利额与预计毛利额差异＝2100－1050＝1050（万元）。
4、应补（退）企业所得税＝1050×25%＝262.5（万元）。
5、验算计算结果
应补（退）企业所得税＝（实际销售收入－计税成本－营业税金及附加－期间费用）×25%－已预缴的企业所得税＝（7000－4900－120－200－250）×25%－7.5－25－87.5＝262.5（万元）。
例2：仍以例1为例，其他条件不变，只是一项目计税成本变为6000万元，在这种情况下，2011年应补（退）多少企业所得税？
企业所得税纳税计算表
单位：万元
年份
项目
2008
2009
2010
2011
预售收入
1000
2000
4000
实际收入
7000
营业成本2017国庆放假
6000
期间费用和税金及附加
120
200
250
利润总额
-120
-200
-250
1000
加：纳税调整增加额
150
300
600
减：纳税调整减少额
1050
应纳税所得额
30
100
350
-50
税率（25%）
应纳所得税额
7.5
25
87.5
-12.5
1、实际销售毛利额＝7000－6000＝1000（万元）。
2、预计毛利额的计算
（1）直接计算法
预计毛利额＝150＋300＋600＝1050（万元）。
（2）间接计算法
预计毛利额＝企业所得税÷税率＋期间费用＋营业税金及附加＝（7.5＋25＋87.5）÷25%＋120＋200＋250＝1050（万元）。
3、实际毛利额与预售毛利额差异＝1000－1050＝-50（万元）。
4、应补（退）企业所得税-50×25%＝-12.5（万元）。
敦煌八大怪5、验算计算结果
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应补（退）企业所得税＝（实际销售收入－计税成本－营业税金及附加－期间费用）×25%－已预缴的企业所得税＝（7000－6000－120－200－250）×25%－7.5－25－87.5＝-12.5（万元）。
篇二 : 房地产企业最佳容积率计算及运用的资料整理
最佳容积率
一、相关理论模型
1、理论基础
在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。
2、土地增值模型
在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。
物业类型 参考容积率
独幢 0.4-0.5
联排 0.7-0.8
多层 1.2-1.5
小高层(12层) 2.5-3
高层(13层以上) 3.5-5
模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：
每平米土地增值(Zi)=[售价×(1-营业税及附加)-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用
