周口市康达置业有限公司、张宜波等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省周口市中级人民法院
【审理法院】河南省周口市中级人民法院
【审结日期】2021.07.12
【案件字号】武义旅游(2021)豫16民终2166号
【审理程序】二审
【审理法官】李水安何江某某曹春萍
【审理法官】李水安何江某某曹春萍
【文书类型】判决书
【当事人】周口市康达置业有限公司;张宜波;彭微微
【当事人】周口市康达置业有限公司张宜波彭微微
【当事人-个人】张宜波彭微微
温州旅游景点哪里好玩【当事人-公司】周口市康达置业有限公司
【代理律师/律所】樊国臣河南陈州律师事务所;李老铁河南华融律师事务所;李凯河南华融律师事务所
【代理律师/律所】樊国臣河南陈州律师事务所李老铁河南华融律师事务所李凯河南华融律师事务所
【代理律师】樊国臣李老铁李凯
【代理律所】河南陈州律师事务所河南华融律师事务所
敦煌旅游【法院级别】中级人民法院
【原告】周口市康达置业有限公司
【被告】张宜波;彭微微
【本院观点】本案争议的焦点为：康达置业公司是否存在违约行为，原判其向张宜波、彭微微支付逾期交房的违约金是否适当。
【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证据不足质证诉讼请求维持原判 【指导案例标记】0
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【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为：康达置业公司是否存在违约行为，原判其向张宜波、彭微微支付逾期交房的违约金是否适当。 张宜波、彭微微与康达置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且无违反法律规定之处，其效力应予认定。合同双方当事人均应依照约定享有权利并履行相应的义务。张宜波、彭微微依约履行了交付房款的义务，但康达置业公司并未按照合同约定在2017年12月31日如期交房。康达置业公司对延期交房的事实予以认可，但其辩称存在可顺延交房的合法事由，因此主张不应支付违 约金。庭审中经询问，康达置业公司称其存在合同约定的政府政策调整；工程设计变更及政府规划调整；突发公共事件；政府批准文件延期；出卖人不可预料及控制因素等事由，因此不存在违约事实。经审查，康达置业公司对其上诉所称的工程设计变更及政府规划调整、政府批准文件延期、有不可预料及控制因素等主张均不能提供证据证明，故该主张本院不予支持。康达置业公司要求扣除因新冠肺炎疫情防控而耽误的期限六个月，但疫情发生在2019年底，而涉案合同约定的交房日期是2017年，康达置业公司主张因疫情防控延期交房于法无据。康达置业公司二审时提交了两份加盖有周口市人民公园及周边综合改造指挥部公章的通知，其中一份通知的出具时间为2016年10月13日，而涉案合同签订日期为2016年11月2日日，即签订合同时该通知已经下发，但康达置业公司仍承诺于2017年12月31日交房，故该通知所载事项不足以构成其可延期交房的合法事由；第二份通知出具日期为2017年8月22日，但该通知并未显示实际停工的具体时间及停工期限，该证据不足以证明其所称延期交房的理由成立。综上所述，康达置业公司存在逾期交房的违约行为，一审判决其承担逾期交房违约金并无不当。康达置业公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，周口市康达置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1234元，由上诉人周口市康达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
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【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年11月2日，张宜波、彭微微(买受人)与康达置业公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，合同编号：1400000000164。合同约定：张宜波、彭微微购买康达置业公司开发的位于周口市川汇区房屋。该商品房建筑面积130.04平方米，合同总价款为498956元。该合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当自2017年12月31日前将具备“该商品房经勘查、设计、建设、监理单位验收合格”条件向买受人交付该商品房。第十一条“交接”约定，该商品房达到第交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按照本合同规定的期限将该商品房交付给买受人
的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起90日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 截止至2021年2月25日，康达置业公司仍未按合同约定向张宜波、彭微微交付涉案房屋，逾期交付时间为1151天。
【一审法院认为】盘锦旅游景点大全一审法院认为，张宜波、彭微微与康达置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方应按约定全面履行自己的义务，张宜波、彭微微如约全额支付购房款后，康达置业公司应当按合同约定履行交房义务。康达置业公司未按合同约定的期限将符合约定条件的商品房交付张宜波、彭微微，康达置业公司的行为已构成违约。关于违约金计算基数问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，逾期交房违约金以买受人支付全部房价款为计算基数，张宜波、彭微微购买的地下车位款及储物间款不属于涉案房屋的房价款，因此，地下车位款不应当作为康达置业公司逾期交付
房屋的违约金计算基数。关于是否扣除不可抗力期间逾期违约金的问题。抗辩逾期交付涉案房屋是因阴天下雨、棚户区改造、扬尘治理、新冠病毒疫情期间等原因造成的，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定，对于合理部分应予考虑扣减逾期交付天数，本案合同签订于2016年11月2日，2016年扬尘治理为26天、2017年全年扬尘治理为42天，合计68天应当相应扣减。新冠病毒疫情虽然属于不可抗力，但由于发生在康达置业公司迟延履行交房义务之后，故不能免除康达置业公司的违约责任，故，对康达置业公司辩称的新冠病毒疫情期间应当扣除逾期责任，法院不予认可。综上，鉴于张宜波、彭微微要求继续履行合同，康达置业公司逾期交付涉案房屋已构成违约，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，康达置业公司应从2018年1月1日开始支付违约金，扣减扬尘治理的68天，康达置业公司应当承担的逾期交房违约金应以购房款498956元为基数按每日万分之一的标准，从2018年1月1日计算暂及至2021年2月25日，扣除68天扬尘治理期间，应付违约金为57429元(498956元×0.01％×(1151-68)天=57429元)。以后逾期交房违约金待实际发生后另行主张。综上所述，
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：周口市康达置业有限公司于判决生效之日起七日内向张宜波、彭微微支付逾期交房违约金57429元；二、驳回张宜波、彭微微其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1507元，减半收取计754元，由周口市康达置业有限公司负担617元，由张宜波、彭微微负担137元。
【二审上诉人诉称】康达置业公司上诉请求：1、依法撤销河南省周口市川汇区人民法院(2021)1602民初232号民事判决书；改判为上诉人不承担违约责任或者发回原审人民法院重新审理；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决书认定事实不清，判决结果不当。事实和理由：一、一审法院仅以本案上诉人与被上诉人订立的《商品房买卖合同》第八条前半部约定的待定(即可延迟)交付时间确定该房屋的交付时间，但是遗漏了第八条后半部分的“但书”条款。该条后半部分的“但书”条款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、见(本合同)附件四一《合同补充协议》。《合同补充
协议》第六条关于交付期限另有明确的约定为：“合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1、不可抗力……；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟根据上述规定不得交付的；3、商品房建设工程设计变更或者政府规划导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响施工的；5、突发性公共事件导致施工受阻或者停工的；6、买受人逾期付款的…；7、买受人不按时缴纳…；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素。”根据上述《合同补充协议》第六条的约定：当上述九种情况之一出现时，均可顺延交付房屋。本案的事实是：在本案履行过程中，出现了政府政策调整、商品房建设工程设计变更、政府规划调整、恶劣天气影响、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期、出卖人不能控制和预防的因素等导致不能够按约定的日期交付房屋的因素。其中：由于政府政策原因导致上诉人于2020年4月中旬才正式复工建设；以上事实是上诉人不能控制的因素。据此计算，上诉人不存在逾期交付房屋的违约事实。二、包括本案讼争房屋在内的房屋名义上属于上诉人开发建设的楼盘，实际上其中部分房屋仍是政府安置用房，政府根据实际情况可随时调整。上诉人均应按政府政策、设计、规划调整而进行施工建设。类似被上诉人“购买”的房屋只是其中的一部分。该事实，被上诉人是明知的。上诉人在本案合同履行过程中，不存在逾期交付房屋的事实。 本院二审期
间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。 综上，周口市康达置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
