社会经济背影
在GDP,CPI不断刷新新高的宏观经济下，国家紧缩银根，控制货币流通，重点放在企事业单位贷款及个人信用贷款上，开发商从融资和建筑资金链上显现得更加严峻；加之国家对地产业价格上的打压决心；限购令，国八条使整个房地产业发展显得更加扑朔迷离。
松原市是1992年经国务院批准建立的地级市，位于吉林省中西部，地处松嫩平原南端，坐 落在美丽的松花江畔。面积2.2万平方公里，松原市区分江南江北两个区域，由前郭县和扶余县分别构成，江南为前郭县相对江北发展较好些，江北为扶余县，当地人有“先有前郭后有松原”之说。 华山攻略最佳路线图 松原市 松原市辖1个市辖区、3个县。长岭县、扶余县、乾安县和宁江区。
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松原市 面积20159平方千米，人口281万人.
宁江区 面积1269平方千米，人口52万。
扶余县 面积4464平方千米，人口77万。县人民政府驻三岔河镇。
长岭县 面积5787平方千米，人口64万。县人民政府驻长岭镇。
乾安县 面积3522平方千米，人口30万。县人民政府驻乾安镇。
松原市- 经济发展
松原市建市以来，重点发展了石油化工、农畜产品加工两主导产业和生化制药、建筑材料、商贸旅游三个新兴产业。年产500多万吨原油的中国石油吉林油田分公司、年加工150万吨原油的中国石化前郭石化分公司、年产32万吨化肥的长山化肥厂、年发电能力69万千瓦的长山热电厂等大企业构筑了松原石化产业的主体枢架；吉安生化乾安酒精有限责任公司50万吨玉米深加工、吉粮赛力事达玉米工业有限公司30万吨玉米深加工、草原兴发集团长岭50万只肉羊加工、吉林不二蛋白有限公司10万吨大豆深加工等企业，构成了松原农畜产品加工业的骨干体。目前，全市玉米加工能力达100万吨，肉羊加工能力达50万只。生化制药、建筑材料、商贸旅游三个新兴产业，都有较好的发展基础，开发前景非常广阔。
2004年末，全市GDP达到284.8亿元，全口径财政收入达到20.2亿元。
项目简介
该项目地处松原市江位于哈萨尔路与源江西路交汇，项目占地：** 容积率：*** 总的建筑面积：*** 绿化率：*** 园区规划为*栋高层，楼下*层公建部分。项目距离松原市火车约1000米，步行十分钟左右。该项目作为松原市城中心地块，整体生活配套比较完善、街道四通八达交通便利，周边盘旋数条公交路线。项目周围的火车站前商圈更是画龙点睛之笔，是集步行商业街、餐饮、娱乐于一体的大型综合生活商圈，大大提高了该项目的卖点。教育配套也很完善，从小学、初中到高中，可以说几乎完成了一站式教育。项目的医疗配套相对也比较完善，第一时间提供了一个很好的就医平台。 该地块周边配套:
金融：中国人民银行，吉林银行，农业银行等。
医疗：前郭县医院，前郭中医院
教育：小学: 松江小学， 第七小学，实验小学，第五小学等。
附近哪里好玩一日游 初中：第一中学，第三中学，第四中学等。
高中：第五中学，第二中学等。
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商业：松原市火车站站前商圈等。
公交路线：2路 10路等。
政务：前郭县国税局，松原市人大，松原市纪检委，石油大厦，石油集团等。
宏观分析：
松原市是1992年经国务院批准建立的地级市，位于吉林省中西部，地处松嫩平原南端，坐 落在美丽的松花江畔。面积2.2万平方公里，总人口286万人，有汗、满、蒙古、回、朝鲜等31个民族。辖扶余县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县、乾安县和宁江区。另设三个省级开发区，即经济开发区、农业高新技术开发区、查干湖旅游经济开发区。
历史悠久，文化灿烂。资源丰富，风光秀丽。资源富集，特产富饶。松原幅员辽阔，地上地下资源富集，素有“粮仓、肉库、鱼乡、油海”之美誉。资源特点可以用“一黑、一黄、一白”来概括。一黑，就是地下有的石油为主，其中石油储备总量达26亿吨，已探明储备量10.8亿吨，天然气储量185亿立方米，油母页岩储量80亿吨，吉林油田就坐落在松原。一黄是指松原地处世界黄金玉米带上，是全国重要的商品粮基地，盛产玉米大豆等作物，常年粮食产量在500万吨以上，最高年产量达580万吨。一绿是指松原地处世界三大草原之一的科尔伈草原和松嫩平原的交汇处，是欧亚草原带延伸的东端，也是吉林省草原比较集中、面积较大的地区之一，全市有草原面积53公顷。一白是指“三江，一河，一湖”
区位优势明显，交通便利。松原市地处松嫩平原南端，坐落在美丽富饶的松花江湖畔，处于长哈经济带中间，是吉林、黑龙江、内蒙古三省区的结合部，是规划中的吉林省中部城市之一。境内有四条铁路和五条国省干线公路通过，交通网络四通八达，从市区南行80分钟可达长春机场，北行100分钟可达哈尔滨机场。水运条件也得天独厚，沿松花江上行可到吉林市，顺流而下可达哈尔滨，随着长余高速公路和长白一级路的全线贯通，松原将成为连接东北3个省和内蒙古自治区8市14县的重要交通枢纽和物流中心。
2007年，全市GDP净增607亿元，比2006年GDP净增134亿元，2003年至2007年，松原市GDP年均增长22.8%，在2003年至2007年东北区域41座城市经济增长最快的10座城市排名榜单中高居首位。
微观分析：
一、 松原市住宅调查：
1）价格特点：
松原市区楼盘均价为3900元/㎡，最低房产起价3200元/㎡（07年二手房），部分小高层、高层的价格已突破4300元/㎡。目前该地块竞争楼盘不是很多，主要有：锦绣江南、王爷府等，多层均价在3800元/㎡左右，高层均价在3900元/㎡。楼层差价基本在50-70元/㎡之间。
2）户型供应特点：
1、 两房比三房销量好
从松原房地产销售市场来看，二房面积在70-95平方米户型比较畅销，三房120平米以上的房型目前市场存量较大，如“豪杰锦绣江南”项目，120平方米以上户型较被市场抗拒，这说明市场对面积较小的改善两房需求量较大。
2、 两房两厅比两房一厅的房型畅销
从市场调研了解到，在售的楼盘面积为65-70㎡两房一厅的房型普遍比80-95㎡的房型畅销，这说明对购买两房的客户而言，消费体比较钟情有独立的餐厅。
3、 同样的房型，卫生间及厨房面积大的比较受消费者喜爱
卫生间及厨房面积比较大的单位比较受置业体追捧，而卫生间及厨房面积较小的普遍销售较缓。
4、 南北朝向的户型成为置业者的首选
由于天气特征的影响，消费者对采光的要求很高，南北朝向保证了室内的通风并成为置业者购房的考虑重要原因。
5、 消费者对户型功能分布很重视
户型方正分布合理，没有较大面积浪费，动静分区功能性强的户型较为被置业者追捧，而进深大，开间小的房型从销售情况来看并不乐观。
6、 高层较多层受置业追捧
随着城市进程的加快，松原市人对住宅有了更深一步的理解，在松原高层已越来越受置业追捧，较代表的楼盘如：“哈萨尔购物中心”“中东新生活”“王爷府”等均为17层以上。
综述：
从个案调查来看，我们了解到松原消费观念保守，区域性居住观念严重，不了解房地产市场，受到收入所限，对住宅消费态度积极性不是很强，部分人对住宅投资意识不够。
二、 松原市商业市场
松原目前商业虽然已经得到很大的发展，但是相对规模不是很大，商业仍然很邂逅，当前
香港迪士尼已经形成以江南郭尔罗斯商圈及江北步行街为辐射的商业圈，由于松原地势平坦，人口密度较小，使得商业业态非常分散；从商业规模和档次来讲，松原仍然停留在商业铺位，个体经营为主的商业模式，目前几家商场，如东北商场，龙源商场，和在建的哈萨尔购物中心档次来讲不是很高端。
1) 价格特点
松原个体经营的门市均价在13000元/㎡左右，由于门市的不同区域位置以及门市楼体受损情况，最低价格在8000元/㎡左右。具有代表性的新建筑购物中心“哈萨尔购物中心”门市62000元/㎡，内街门市在43000元/㎡（火车站商圈）。
2） 商业特征
1、大型商场人流较多，市区繁华商业路段的中、小型商业铺面经营状况良好，尤其是一些中、小型商业铺面因为成本低，位居闹市区发展势头比较好。
2、四川旅行攻略 商业市场开发量小，由于商业分散，对市场的投资欲望不强烈，而部分住宅地上由于没有明显的商业定位和统一的管理经营，市场冷淡，投资欲望不是强烈。然而定位高端的
大型综合商场，由于定位高端，物业管理以及引进的资源比较前卫，很受投资者热捧，比较代表的如“哈萨尔购物广场”，其中部分楼层引进“长春国商”，地下一层为大型购物超市，部分公建对外销售，价格为43000元/㎡，部分沿街门市价格在62000元/㎡。
综述：
目前松原商业格局同样以江南江北分化，以江南的郭尔罗斯商业街及江北步行街为主要代表，该地块距郭尔罗斯商业街有两街之隔，约1000米。如果建设自主的大型商业综合体会有一定的市场冲击，反之如果建设成小型的个体经营模式对市场冲击有限。
个人阐述：
对于住宅部分由于附近竞争楼盘相对较少，可以说该地块几乎接近绝版，针对置业体的话会备受关注，加之附近的政务企事业单位较多，地源性客户体就可以将其去化，中端产品在未来开发的1年内（市场政策不变）均价应该在3800元/㎡左右：如果高端产品，包括园区的设计理念、规划，售后物业管理，建筑风格及建筑形态迎合市场需要，在未来开发的1年内（市场政策不变）应该在4100元/㎡左右。
对于公建部分如果定位高端商业综合体引进长春品牌效应不错的企业，会对市场有一定的冲击，在未来开发的1年内（市场政策不变）价格应该在25000元/㎡左右：如果以个体经营为主的小商业门市的话，面积区间在80-200㎡左右，在未来开发的1年内（政策不变）价格应该在18000元/㎡左右。综上所述仅凭个人见解。
