可
行
性
研
究
报
告
第一章 总 论
1.2 项目提出的背景及建设必要性
1.3 可行性研究的依据和范围
1.4 主要技术经济指标
1.5 施工进度计划
第二章 市场调研及前景预测
2.2烟台***五星级度假酒店引入产权式酒店模 式情况分析
第三章 项目定位
3.1 主题定位
3.2 功能定位
3.3 市场定位
3.4 项目建设方案及规划设计定位
3.5 价格定位
3.6 入市姿态及推广时机定位
3.7 销售方式定位
3.8 物业管理定位
第四章 营销策略
4.1 宣传主题概念
4.2 卖点整合
4.3 优惠措施
4.4 销售目标体系——整体推广思路
4.5 分阶段控制的公关效果
4.6 外发式宣传策略
4.7 销售进度目标
4.8 资金计划
第五章 投资估算和资金筹措
5.1 投资估算
5.2 资金筹措
第六章 财务评价与社会效益分析
6.1 盈亏平衡分析
6.2 赢利预测
6.3 敏感性分析
6.4 社会效益分析
第七章 结 越秀公园有什么景点论
第一章 总论
1.1 项目概况
本报告所陈述的对象为***五星级度假酒店，以下简称本项目。
本项目位于山东省烟台市著名的省级旅游度假区***。***犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬36°，与地中海、黄山景点介绍
爱琴海、加勒比海、大西洋、太平洋一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于滨海的假日旅行线。这里四季分明，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。联合国将烟台评为最适宜人居城市。烟台市把***海水浴场列入全市水质最优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使***在全球游客中具有很大的吸引力。烟台***五星级度假酒店便位于***景最为秀丽的东南端。
本项目建设用地东、南面临黄海大同古城内景点介绍；西南靠***海水浴场；北临兴岛路，西面不远处为18洞标准高尔夫球场，地势北高南低，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店的理想用地。
1.2 项目提出的背景及建设必要性
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，***的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。
近几年，随着国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善，使得***越来越受到国内及国际的关注。与此同时，***也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到***旅游度假充满热情。
目前，***仅有一家三星级传统商务酒店，其他酒店档次参差不齐，至今还没有一家度假休闲酒店，不能满足日益增长的市场需求。
在此背景下，我们准备开发建设的***五星级度假酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的度假休闲酒店，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
1.3 可行性研究的依据和范围
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。
1.4 主要技术经济指标
总占地面积：91779.05平方米打开澳门网站
总建筑面积：37000平方米
可销售面积：22000平方米，
建筑密度：13.5%
容积率：0.4
绿化率：60%
1.5 施工进度计划
1.5.1 2008年02月26日破土动工
1.5.2 2008年06月26日结构达到正负零
1.5.3 2008年12月26日结构封顶
中原大佛1.5.4 2009年07月26日交付使用
第二章 市场调研及前景预测
2.1 产权式酒店的概念
产权式酒店由"时权酒店"（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的产权酒店，是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。
由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，给拥有一定闲置资金、既想获得较高回报又不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，所以在全球范围内正快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的"产权酒店"已超过了1000个。
在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均有各种规模的产权酒店。
2.2 烟台***五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析
一．市场形势分析
（一）客观区域市场分析
定位：烟台***五星级度假酒店是位于山东省级旅游度假区内的海岛休闲度假型五星级大 酒店。
酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。
1．烟台市是我国近年来旅游业发展比较迅速的城市之一。
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，烟台的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。
2．烟台有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、蓝天是这个城市最为骄人的资源，是最适合人类居住的城市之一。
3．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场，这是房地产发展的一个必然。一线海景和近海、海岛的公寓、酒店式公寓、产权式酒店、别墅等成了房产投资的首选。
综上所述，烟台***五星级度假酒店有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。
（二）市场供求分析
到目前为止，烟台市还没有一家真正意义上的度假酒店，高端商务酒店也寥寥无几，因此项目的建设是迫切需要的。
（三）项目比较分析
1．项目地块情况
项目的地块约91779.05m2，位于烟台***东端，东、南面向黄海，北靠起伏的山岭，西面毗邻高尔夫球场，是一块优质的有专属海域的一线海景地。用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。
2．市场定位
烟台***度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是来烟台度假的具有高消费能力的富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑，同样是为这样一高端客户提供自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万元以上的投资体。
3．比较分析
在同样的地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比的项目。烟台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。
目前唯一竞争对手是位于烟台芝罘区北部的“阳光100酒店式公寓”。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。
因此，本项目的发展前景是非常诱人的。
第三章 项目定位
3.1 主题定位
烟台***五星级杭州西湖一日游最佳路线图度假酒店为产权式酒店。
3.2 功能定位
休闲、度假、美食、疗养、会议、娱乐。
3.3 市场定位
市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。
下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户体。
