汪英、杭州千岛湖安通房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
丽江到泸沽湖多久【审理法院】浙江省杭州市中级人民法院
【审结日期】2020.08.07
【案件字号】(2020)浙01民终5323号
【审理程序】二审
【审理法官】李骏
【审理法官】李骏 福建泰宁旅游攻略二日游
【文书类型】判决书
【当事人】汪英;杭州千岛湖安通房地产开发有限公司;上海善洽堂市场营销策划有限公司
【当事人】汪英杭州千岛湖安通房地产开发有限公司上海善洽堂市场营销策划有限公司
【当事人-个人】汪英
【当事人-公司】杭州千岛湖安通房地产开发有限公司上海善洽堂市场营销策划有限公司 七彩云南
【代理律师/律所】左向华、周宇峰浙江匡智律师事务所;胡爱平浙江千岛湖律师事务所
【代理律师/律所】左向华、周宇峰浙江匡智律师事务所胡爱平浙江千岛湖律师事务所
【代理律师】左向华、周宇峰胡爱平
【代理律所】浙江匡智律师事务所浙江千岛湖律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
安顺旅游景点【原告】汪英
【被告】杭州千岛湖安通房地产开发有限公司;上海善洽堂市场营销策划有限公司
【本院观点】案涉房屋《商品房买卖合同》虽约定房屋总价为546320元，但汪英自认在购房时知晓双方确认的购房款是666320元，案外人汪峰签字的《客户确认函》亦确认案涉房屋的购房款及车位费总价为666320元，汪英也已在合同签订后付清了上述全部购房款。 【权责关键词】无效欺诈代理不当得利合同合同约定当事人的陈述自认新证据诉讼请求维持原判
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【本院查明】根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
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【本院认为】本院认为，案涉房屋《商品房买卖合同》虽约定房屋总价为546320元，但汪英自认在购房时知晓双方确认的购房款是666320元，案外人汪峰签字的《客户确认函》亦确认案涉房屋的购房款及车位费总价为666320元，汪英也已在合同签订后付清了上述全部购房款。故案涉房屋价款为666320元系双方当事人真实意思表示，该约定不违反法律法规
的强制性规定，应为合法有效。虽房款的支付方式体现为《商品房买卖合同》约定的价款546320元支付给安通公司，另120000元支付给善洽堂公司，但汪英要求安通公司、善洽堂公司返还其支付的120000元，不存在相应的合同无效、不当得利等依法可以要求返还的合法事由、缺乏相应的法律依据，原审法院不予支持，并无不当。汪英若认为安通公司存在偷税漏税及善洽堂公司存在违反相关行政管理规定的行为，可向有关机关举报、控告，进行处理。 综上，汪英的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人汪英负担。 本判决为终审判决。
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【一审法院查明】原审判决认定：安通公司系淳安县千岛湖镇千岛湖雅苑的开发商，安通公司委托善洽堂公司销售该项目8号楼220套住宅及100个车位的销售及市场推广。2017年6月23日，案外人汪峰与安通公司签订《商品房订购协议》一份，约定汪峰订购位于淳安县××镇××幢××室房屋（含车位），房屋总价546320元，定金50000元，并约定双方于201
7年7月8日签订《商品房买卖合同》。同日，汪峰签订《客户确认函》一份，确认参加10万抵16万优惠活动，优惠后购房款为646320元（含合同价546320元及优惠活动费100000元），车位费20000元。该套房屋的备案价格为762940元。当日，汪峰刷卡支付了定金5万元。2017年7月8日，涉案房屋《商品房买卖合同》签订，购房人由汪峰变更为汪英（汪峰与汪英系弟关系），合同约定房屋总价款为546320元。同日，安通公司与汪英签订《车位使用权转让协议》，约定车位价格为0元。当日，汪英付清了全部购房款646320元，其中12万元由汪峰刷卡支付给善洽堂公司。 汪英的诉讼请求为：1、安通公司、善洽堂公司退还汪英超付的房款120000元；2、本案诉讼费用由安通公司、善洽堂公司承担。
【一审法院认为】原审法院认为：汪英与案外人汪峰之间系合同转让关系。经安通公司同意，汪峰将其在《商品房订购协议》中所享有的权利义务一并转让给汪英，而拿到《商品房订购协议》约定价格的前提是参加了10万抵16万优惠活动并支付车位费20000元且汪英自认在购房时知晓购房款是666320元，但认为该购房款是全部支付给安通公司的，后发现安通公司只收取了546320元，故起诉要求返还。原审法院认为，既然汪英认可了房屋价款是664320元，就不存在返还问题，至于购房款是支付给安通公司还是善洽堂公司，是属于
安通公司与善洽堂公司的内部关系。综上，对汪英的诉讼请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，原审法院于2020年5月12日判决：驳回汪英的诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，由汪英负担。
【二审上诉人诉称】宣判后，汪英不服，向本院提起上诉称：一审法院事实认定错误。首先汪英与安通公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋总价是546320元，每平方米13247.33元，房产面积为41.24平方米，且安通公司在房管部门的承诺中也表示不曾增加过费用，是按照合同约定收费的。合同中约定是546320元，安通公司称给汪英优惠，但是在合同中并没有体现出优惠价格，而是按照合同预订全额支付了购房款，且在一审中善洽堂公司自认收取了12万元的服务费。该部分事实相互矛盾，也没有在合同中体现，且汪英于善洽堂公司也未签订居间合同。根据建设部2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》（建设部令【第88号】）第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。以及浙江省物价局2011年5月17日印发的《浙江省商品房销售明码标价实施细则》（发文字号浙价检【2011】177号）第十二条商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。其次，一审法院认为汪英认可了房屋价款是666320元，就不存在返还的问题。即使汪英知晓房屋价款是666320元，但
合同中并未约定总价是666320元，或者优惠后价格是666320元。合同约定为546320元，与汪英是否知道房屋备案价762940元还是优惠价666320元，是无关的，买卖双方应当以约定价款履行合同，合同约定外就不应当支付费用。且该服务费并未与汪英或案外人汪峰商讨，而是以冲10万元抵16万元的方式告知的。根据杭州市房产管理局2005年5月8日发布的《关于进一步整顿或规范房地产中介市场秩序的通知》（杭房局【2005】99号）第二条第四款，房地产中介机构利用执业便利，采取隐瞒、欺诈手段赚取佣金以外的交易差价，牟取不正当利益；第六款，房地产中介机构及执业人员在与顾客签订合同时，不明确所收取佣金及代收税费等相关内容，故意隐藏与交易相关的各种费用，本案中善洽堂公司违规操作，骗取客户费用。因此并未在《购房合同》中规定团购优惠能够起到折扣房款的效果。最后，一审法院认为房款是支付给安通公司还是善洽堂公司是属于安通公司与善洽堂公司的内部关系。本案中安通公司虽有授权，但在一审中并未提供销售代理合同，授权书也没有明确代理销售费用时多少，因此也无人知晓代理销售的费用是多少。 汪英的上诉请求为：撤销原审判决，改判支持汪英的原审诉讼请求；本案诉讼费用由安通公司、善洽堂公司承担。
