乌镇门票多少钱一张江门市新会区碧桂园房地产开发有限公司、梁丽珍等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】广东省江门市中级人民法院
【审理法院】广东省江门市中级人民法院 溧阳招聘网
【审结日期】2021.12.21
2022年可以出国吗【案件字号】(2021)粤07民终6046号
【审理程序】二审
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【审理法官】陈雪娟李翔冒庭媛
【审理法官】陈雪娟李翔冒庭媛
【文书类型】判决书
儋州市人民政府【当事人】江门市新会区碧桂园房地产开发有限公司;梁丽珍;吴国权
【当事人】江门市新会区碧桂园房地产开发有限公司梁丽珍吴国权
【当事人-个人】梁丽珍吴国权
【当事人-公司】江门市新会区碧桂园房地产开发有限公司
【代理律师/律所】吴萍欢广东弘新君睿律师事务所;区健辉广东弘新君睿律师事务所;刘颖广东法匠律师事务所;陈凯茵广东法匠律师事务所
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【代理律师】吴萍欢区健辉刘颖陈凯茵
【代理律所】广东弘新君睿律师事务所广东法匠律师事务所
内蒙古地图旅游【法院级别】中级人民法院
【原告】江门市新会区碧桂园房地产开发有限公司
【被告】梁丽珍;吴国权
【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷。由于购房人是消费者，不同的消费者在消费过程中对商品房预期有特定的需要和用途，且该特定需要和用途对于购房人的选择具有决定性作用。国务院关于“原则上不再建设封闭住宅小区”的要求是对未来小区建设的计划性要求，涉案小区早就建成，不符合该通知的要求，且小区是否需要按照国务院要求向社会开放与新会碧桂园公司未能按照合同约定提供封闭小区需要承担违约责任之间并无关联性。 【权责关键词】社会公共利益合同过错合同约定新证据关联性诉讼请求维持原判
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【本院认为】本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《关于适用 的解
释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对新会碧桂园公司的上诉请求进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.新会碧桂园公司是否构成违约；2.如新会碧桂园公司构成违约，则违约责任应如何承担。 一、关于新会碧桂园公司是否构成违约的问题。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。首先，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》虽未涉及涉案小区为内含河道的封闭小区、河流及河道边预留的20米区域属于封闭区域专供全体业主独家使用或专享等内容，但是根据新会碧桂园公司在销售宣传单中描述的“一河两岸亲水而居，漫步栈道，河边垂钓，人生一大乐事”“一河两岸亲水而居，社区尊享一公里休闲栈道，很奢侈？我们因地制宜，打造亲水而居的品质生活，与南湖公园一脉相连的苑区河道两侧修建栈道、钓鱼台，打造河岸观光带，一河两岸晚饭 后的最佳休憩景点”等内容，以及在宣传单小区示意图和沙盘模型展示中均将涉案小区作为一个整体封闭的小区进行展示，对于需要向社会公众开放的河道两侧公共绿化带等并未在宣传单及沙盘中进行明确标识，反而在宣传单小区示意图中将河道两侧的公共绿化带作为高品质生活配套内容“E小桥流水”“G碧水长堤”标注其中，此举让购房者对宣传的内容产生了信赖利益，该信赖利益应当得到保护。其次，在小区交付使用后，新会碧桂园公司并未按照规划要求在河道两边预留20米的绿化带边缘建设绿篱和加设钢制围栏，河道南北出口亦有门口封闭且未向社会公众开放，在长达五年多的时间里一直按照封闭小区的管理交付给业主使用。因此，综合以上证据，可以认定新会碧桂园公司在销售涉案楼房时有承诺小区为封闭小区且包含有河流景观。再次，新会碧桂园公司上诉主张其宣传内容仅属于描述性介绍建筑物地理位置和周围风景的宣传，内容并不具体和明确。对此本院认为，由于购房人是消费者，不同的消费者在消费过程中对商品房预期有特定的需要和用途，且该特定需要和用途对于购房人的选择具有决定性作用。本案中，新会碧桂园公司将“一河两岸”作为涉案小区的主要卖点，该卖点展示的内容具体且有明确指向性，其宣传中蕴含因该小区设有河流景观，从而有别于并且优于其他小区普通绿化景观的意思表达，其在宣传中并未将河道两侧需要向社会公众开放、开放后小区将分割成两个不同区域的情况向购房者明示，
让购房者有理由相信该小区为封闭小区且含有河流景观，因此应认定新会碧桂园公司对于小区为封闭小区且含有河流景观的说明和允诺是具体和明确的，而非仅是对于小区地理环境和周围风景的概括性描述。该内容虽未载入合同，但该说明和允诺具体确定，会对梁丽珍、吴国权等购房者的购房决策产生直接影响，应当视为要约，不能直接被排除在合同约定之外，新会碧桂园公司仍应受到相关约束。现小区内河道两侧将作为公共空间对社会公众开放，对梁丽珍、吴国权的居住环境、生活品质造成了一定的影响，对此新会碧桂园公司构成违约，应当承担违约责任。新会碧桂园公司关于其无需承担违约责任的上诉请求，理据不足，本院不予支持。 二、关于新会碧桂园公司应如何承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。新会碧桂园公司主张小区的开放符合国家城市建设方向且未对购房者的实际权益造成损害，不应承担赔偿责任。对此本院认为，国务院关于“原则上不再建设封闭住宅小区”的要求是对未来小区建设的计划性要求，涉案小区早就建成，不符合该通知的要求，且小区是否需要按照国务院要求向社会开放与新会碧桂园公司未能按照合同约定提供封闭小区需要承担违约责任之间并无关联性。河道两侧绿化带向社会公众开放后，涉案小区被分割成两个区
域，而车库及大部分生活配套设施均在二期区域，业主必须穿过公共区域才能进入到另外一个区域，必然对其私密性、安全性及便利性造成影响，且对活动空间、房价等也会造成一定影响，故对于新会碧桂园公司关于小区开放后对购房者的实际权益未造成损害的主张，本院不予采信。一审法院综合双方过错、梁丽珍、吴国权购买商品房时的房屋总价、商品房的位置、新会碧桂园公司违约造成的损失、商品房的环境性质量对比结构性质量(例如房屋面积、层高等)对购房人的影响等因素以及关于新会碧桂园公司的违约行为对购房者造成的影响等，酌定新会碧桂园公司向梁丽珍、吴国权赔偿购房总价的1.5%即15687.72元，较为合理，本院予以维持。 综上所述，新会碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
