郭利英、郴州市今朝房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院
【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院
【审结日期】2021.05.28
【案件字号】(2021)湘10民终980号
【审理程序】二审
【审理法官】谢末钢廖军雷金梅
【审理法官】谢末钢廖军雷金梅
【文书类型】济南到青岛高铁判决书
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【当事人】郭利英;郴州市今朝房地产开发有限公司;汝城县旭兴房地产开发有限公司;湖南汝城农村商业银行股份有限公司
【当事人】郭利英郴州市今朝房地产开发有限公司汝城县旭兴房地产开发有限公司湖南汝城农村商业银行股份有限公司
【当事人-个人】郭利英
【当事人-公司】郴州市今朝房地产开发有限公司汝城县旭兴房地产开发有限公司湖南汝城农村商业银行股份有限公司
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【法院级别】中级人民法院
【原告】郭利英;湖南汝城农村商业银行股份有限公司
【被告】郴州市今朝房地产开发有限公司;汝城县旭兴房地产开发有限公司
【本院观点】本案二审争议焦点为：一、预付房款利息如何确定；二、今朝公司、旭兴公司是否应支付逾期交房利息；三、今朝公司、旭兴公司是否应履行交房义务并办理产权证；四、今朝公司、旭兴公司是否应支付律师费；五、今朝公司、旭兴公司是否应承担连带责任。1.建设工程施工许可证只是施工单位取得施工许可的凭证，并不能成为确定开工日期的排他性证据，在有其他证据可以证实实际开工日期的情况下，施工许可证日期并不必然等同于实际开工日期；2.《汝城县君莲小区商品房购买协议》载明2017年10月26日为正式开工日，该日期系业主向开发商请求利息的依据，直接关系业主利益，已有150户业主对上述事实予以确认；3.《汝城县君莲小区商品。 【权责关键词】撤销委托代理表见代理违约金过错支付违约金合同约定第三人证据交换合
法性质证诉讼请求简易程序变更诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行
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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。另查明：一、团购建房户共有178户，其中150户购房户同意《汝城县君莲小区商品房购买协议》。二、郭利英除交纳首付款外，未交纳其他购房款。三、2019年10月22日，汝城农商行党委会会议纪要确认：汝城农商行于2014年9月组建团购委与今朝公司签订《商品房团购协议》，并确认原团购房工作领导小组(团购委)成员保持不变(组长：曹存良；副组长：范玉香、胡波；成员：胡建好、范跃斌、李腾峰)。 【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：一、预付房款利息如何确定；二、今朝公司、旭兴公司是否应支付逾期交房利息；三、今朝公司、旭兴公司是否应履行交房义务并办理产权证；四、今朝公司、旭兴公司是否应支付律师费；五、今朝公司、旭兴公司是否应承担连带责任。 关于焦点一。预付房款利息确定的依据是《家属区方案》的约定：“从
交款之日起到动工之日止按9%计付利息。”双方的争议在于动工时间的确定。郭利英主张，君莲小区(一期)建设工程于2019年6月12日取得建设工程施工许可证，应以该日期为实际动工日。今朝公司、旭兴公司则认为，《君莲小区商品房购买协议》载明2017年10月26日为正式开工日。本院认为：1.建设工程施工许可证只是施工单位取得施工许可的凭证，并不能成为确定开工日期的排他性证据，在有其他证据可以证实实际开工日期的情况下，施工许可证日期并不必然等同于实际开工日期；2.《汝城县君莲小区商品房购买协议》载明2017年10月26日为正式开工日，该日期系业主向开发商请求利息的依据，直接关系业主利益，已有150户业主对上述事实予以确认；3.《汝城县君莲小区商品房购买协议》于2019年12月19日签订，约定开发商在2020年12月31日前交付使用。结合该交房日期的约定，今朝公司、旭兴公司主张的开工日2017年10月26日比郭利英主张的2019年6月12日更符合施工周期和客观规律。综合上述分析，一审认定2017年10月26日为开工日符合逻辑推理和日常生活经验，一审判决以此为截止日计算预付房款利息，并无不当，本院予以维持。 关于焦点二。郭利英主张逾期交房利息，依据是《家属区方案》约定：“从报名之日起到交房日止不超过两年半时间，即不超过30个月，逾期不能交房，开发商从逾期之日起应计付购房者20%的利息。”郭利英对曹存良签订的《商品房团购协议》不予认可。今朝公
司、旭兴公司则认为，《商品房团购协议》效力及于郭利英，该协议约定“取得施工许可证后，三十六个月内为交房期限。”双方的争议在于对《家属区方案》和《商品房团购协议》效力的认定。本院认为，郭利英上诉称没有证据证实团购委有权代表其签订《商品房团购协议》。经查，本案中汝城农商行党委会会议纪要确认：汝城农商行于2014年9月组建团购委与今朝公司签订《商品房团购协议》。因此，团购委有权代表业主签订相关协议。郭利英上诉称《商品房团购协议》只有曹存良一人签字，曹存良也承认其没有代理权只能代表他自己。经查，汝城农商行党委会会议纪要确认团购委组长(曹存良)不变，《商品房团购协议》签订之后，其他团购委成员并未提出异议，包括团购委成员在内的150户业主亦在新的《汝城县君莲小区商品房购买协议》上签字，对《家属区方案》进行了实质性变更，亦即团购委成员和绝大部分业主均认可了曹存良签名的《商品房团购协议》。现曹存良称其只代表个人签名无充分理由和证据，亦与前述事实不符，本院对郭利英该主张不予支持。综合上述分析，曹存良有权代表团购委签订该协议，而团购协议的核心在于协议内容(权利义务)的同一性，郭利英作为案涉房屋的团购户，应受到该协议的约束。《商品房团购协议》约定，交房期限为取得建设施工许可证后三十六个月内。君莲小区(一期)2019年6月12日取得建设施工许可证，一审法院据此认定不存在逾期交房并无不当。 关于焦
点三。商品房买卖合同系双务合同。在郭利英只缴纳首付款未继续缴纳剩余房款的情况下，郭利英请求今朝公司、旭兴公司交付房产并办理房产证，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点四。当事人之间并没有就律师费进行约定，也没有法律规定律师费应当由今朝公司、旭兴公司负担，故郭利英的该项诉讼请求无合同和法律依据，本院不予支持。 关于焦点五。郭利英上诉主张其已经变更诉讼请求，要求旭兴公司对所有诉讼请求承担连带责任。经查，郭利英的起诉状第一、二项诉讼请求均未要求旭兴公司承担责任，在一审简易程序转为普通程序后，一审庭审笔录显示郭利英的第一、二项诉讼请求并未变更，郭利英也未向一审法院提交变更诉讼请求申请书，故郭利英的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，郭利英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
