威海市场调研报告
基于我公司开发的商业楼盘和连云港项⽬的投资建设，针对其项⽬的特点和开发模式，基于实际情况，我部门对沿海地带——威海作了为期三天的市场调研，此次调研主要是从旅游地产、养⽼地产等⾓度多⽅⾯的了解商业酒店的运营模式，以及为连云港项⽬的开发做好⼀个良好的定位基础，先将调研情况作以下阐述： ⼀、明⽉.那⾹海
明⽉.那⾹海地处⼭东威海环海⼤道好旺⾓旅游度假区。总占地⾯积约1000亩，总建筑⾯积约120万平⽅⽶，是⼀个以度假、养⽣为主，集休闲、娱乐、旅游和居住等功能于⼀体的旅游度假综合体。
1.户型
那⾹海以35-96㎡精装公寓为主，总价23万起，户型整合化⼀，⼀房⼀卫，内部装饰简约，阳台直⾯朝海，海域风情⼀览⽆遗。
户型及样板房：
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改项⽬地处旅游度假区内，那⾹海⾃投建设了免费的海滨浴场，建设了约200亩的⾹海湾内海沙滩景
观、游艇码头、⽔上会所，融合了餐饮、住宿、便利店、酒吧、茶餐厅等配套设施，满⾜了受众⼈的⽣活所需。
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那⾹海⼤⼒建设项⽬的海域风情，其受众⼈⼤⾯积来着于上海、南京、苏州、杭州等地处内陆的城市⼈，⾯临的均是企业⾼管、退休员⼯等，以总价低为出发点，吸引旅游、养⽼⼈。
4.经营模式
那⾹海为商业项⽬，其建设多为酒店公寓，⼀期建设1600余户，采⽤和途家合作的模式运营，包租分利50%，⼀期近30%客户于那⾹海签订包租协议。
⼆、⽂涛阁
⽂涛阁位于⽂登南海新区12公⾥⾦沙滩东部，总建筑⾯积约为5万
平⽅⽶，项⽬由A、B两栋⾼层酒店式公寓及⼀栋三层全景酒店组成，其中A栋楼是2.9⽶层⾼的酒店式公寓，B栋是层⾼4.9⽶的复合式海景公寓，可分割为两层使⽤。
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⽂涛阁户型⾯积均以40-60㎡为主，总价在30万左右，从项⽬现场情况来看，除总价和沿海域有部分优势，施⼯粗糙，精装修样板房都⽑糙。
2.配套
项⽬除沿海岸线和后⾯的⿊森林外的地理区势，还有三栋酒店和接待中⼼，已经交付给当地政府所⽤，政府将投⼊建设沿海景观带。但是该项⽬周边没有⽣活必须的配套建设。
3.受众⼈
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此项⽬的客户还多为外地投资客较多，其受众体还是多偏向于内陆城市，但从现场的销售情况来看，来看房购房的⼈并不多，宣传⼒度和项⽬本⾝建设质量还是存在严重问题。
4.管理模式
⽂涛阁完全采⽤⾃营的管理⽅式，组建⾃⼰的物业公司，管家式运作，这⼀点可能会增加许多外地投资客的兴趣，在现房发售的基础上，推⼗⼤诱⼈条件：(1)购房零⾸付;(2)分期付款与开发商做按揭（3）买房⼦送精装修（4）买跃层买⼀层送⼀层还送汽车（5）买房免5年物业费、有线电视、停车费、5年⽔电费（6）包租三年每年返租10% （7）你买房我付款每年退还7% ⼗五年退完产权归业主（8）
买房送双⼈韩国⽇本豪华游（9）团购三套以上每套⽴减10%（10）三年之后开发商按原价的130%回购。以上条件，客户可以任选⼀种。
三、福缇?滴⽔湾
威海银滩福缇?滴⽔湾位于威海银滩旅游度假区，项⽬总占地⾯积为150亩，总建筑⾯积17万平⽅⽶，是真正意义上的第⼀线海景项⽬，建成后将成为整个⼭东半岛最⼤的度假休闲综合体。集旅游、度假、休闲、养⽣、温泉、会务、运动、餐饮、客房、娱乐、观光多功能于⼀体。容积率1.7，建筑密度30%，得房率78%，绿化率达到42%。
威海银滩福缇?滴⽔湾⽬前推出的可销售房源为683套，以户户看海的⼩户型为主，⾯积为35—80平⽶之间，⼩户型总价在22—30万之间。其中⼀楼层⾼为 5.8⽶，可作为⼩复式使⽤，其他层⾼为3.3⽶，装修标准为拎包⼊住。
福缇?滴⽔湾包括度假酒店及度假配套设施，将度假酒店公寓产权对业主销售，由开发商投资管理公司统⼀运营打理并给予业主每年分红权益，业主每年可以得到总房价的固定⽐例的保底收益。
宏村到黄山风景区现滴⽔湾已开设150间酒店房间，并同⼀时期⼊住为满。也⼤⼤的增加了业主投资的回报率。
四、长城⽂化苑
长城⽂化苑是乳⼭市长城住宅开发有限公司投资建设，该项⽬座落于国家4A级旅游度假区---乳⼭银滩。项⽬占地210亩，规划总建⾯积29万平⽅⽶，总投资8.5亿，由⼀栋五星级⼤酒店和9栋酒店式
公寓以及⼀座洗浴中⼼组成，该项⽬温泉⼊户、精装⼩户型，区域全天智能化全天封闭物业管理，整体环境轻松、安静是⼀个多功能的现代居住家园。
整个项⽬中酒店式公寓为70年产权，以38㎡--60㎡精装⼩户型为主，均价在7000元/平⽅，户型简⼩，布局多以不规则弧形和圆形为主，空间使⽤率⾼。每户均可直⾯观海，但是整个⼩区中⼊住率低，整个银滩范围内⽩天是⼈流量⼤，晚上⼈流极少，也印证了银滩是个“⿁城”之说。
2.配套与客户
该项⽬以居住、温泉、娱乐、会议、商务、休闲六⼤主题为⼀体。多⽅配套的⽅式，将产品推向市场，在整个项⽬中以养⽣、养⽼为宣传⽅向，吸引客户，购买者还多为外地投资客和养⽼⼈。客户购房后可开发商签订包租合同，合同4年⼀签，年返利5%，可直接冲抵房款。温州旅游景点哪里好玩
五、宝源.珑湾
宝源.珑湾位于威海经区崮⼭--滨海新城，整个项⽬占地46018平⽅⽶，总建筑⾯积33139平⽅⽶，规划以联排别墅、叠拼别墅、双拼别墅共计29栋，户型从三房两厅到五房三厅，⾯积从198㎡--540㎡⼤⼩
不⼀，满⾜了多⾯⼈的投资需求。项⽬紧临滨海观光⼤道，客运中⼼、汽车、⽕车、城市轻轨、威海机场只需30分钟车程。
项⽬建筑风格偏向于地中海风格，全⽯材装饰，更增添了建筑整体
品位，从建筑的设计理念到整个规划、景观设计，将项⽬的品位在⽆形中得到升华。
六、海裕城
海裕城位于世昌⼤道1号，占据威海核⼼商圈，位置优越，交通便利。项⽬总占地⾯积64.65亩，总建筑⾯积约110000平⽅，其中地上建筑⾯积约83000平⽅。海裕城包括⼤型商场、⼩型商业店⾯和公寓式酒店等功能，地下建筑⾯积约24800平⽅，（包括地下停车场）海裕城地块总体地势平坦，环境优越，并配有银座商场。
七、阳光.东海岸
阳光东海岸东靠威海的海岸风景观光⼲道——环海路、北边是新规划五渚河、西边是拥有着万亩松林的⽼虎⼭、南边是威海红富⼠种植基地以及正在建设的国家开发银⾏研发基地。总占地10.89公顷。建筑⾯积6.16万平⽅⽶，绿地⾯积4.1万平⽅⽶，绿地率达到43.8%，项⽬分两期开发，⼀期共由16栋联排别墅和9栋花园洋房，⼀栋会所组成。
阳光东海岸设⼤中套型，及上下跃层低层联排住宅，多层住宅等户型，⽬前正在销售的是1-N-1（九联排）,2-B-1（九联排）,3-N-1（七联排）,3-N-2（九联排），独门独户独院，前后赠送私家花园，观景露台、⼀到三层⾯积从208㎡---247 ㎡不等。现已经封顶，预计年底可以交房。项⽬周边配有超市、银⾏等⽣活设施。
