高晓燕与海南中安和悦置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】海南省第一中级人民法院
【审理法院】海南省第一中级人民法院
【审结日期】2020.08.21
【案件字号】（2020）琼96民终1763号
【审理程序】二审
【审理法官】王东史吴罗南周忠胜
【审理法官】王东史吴罗南周忠胜
【文书类型】萍乡旅游景点判决书
【当事人】高晓燕;海南中安和悦置业有限公司;海南博亚房地产开发有限公司;海南老城经济开发区发展有限公司 【当事人】高晓燕海南中安和悦置业有限公司海南博亚房地产开发有限公司海南老城经济开发区发展有限公司
【当事人-个人】高晓燕
【当事人-公司】海南中安和悦置业有限公司海南博亚房地产开发有限公司海南老城经济开发区发展有限公司
【代理律师/律所】张基禄上海锦天城（郑州）律师事务所
【代理律师/律所】张基禄上海锦天城（郑州）律师事务所
【代理律师】张基禄
【代理律所】上海锦天城（郑州）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
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【原告】高晓燕;海南博亚房地产开发有限公司;海南老城经济开发区发展有限公司
【被告】海南中安和悦置业有限公司
【权责关键词】证明过错诉讼请求缺席判决维持原判合同约定发回重审不可抗力撤销执行第三人违约金
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【本院查明】本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。二审另查明：买受人高晓燕与出卖人、即被上诉人签订的商品房买卖合同附件七第四条第2项约定：由于政府原因导致的交楼延期，属不可抗力，责任不由出卖人承担。 另查明，案涉“南海之滨”房地产项目的原开发商为本案原审第三人博亚公司，原项目名称为“博亚﹒熙岸高尔夫公寓二期项目”。因博亚公司在开发经营该项目过程中，存在多起“一房二卖”以及重复设定抵押用于借贷民事行为，导致引发多起法律纠纷以及多起公共信访和上访事件，在社会上造成巨大不良影响，并最终因资金链断裂而导致该项目停工。海南省人民政府为此将该项 目列入了风险防控的房地产项目范围。澄迈县人民政府根据海南省人民政府提出的妥善解决并盘活该房地产项目要求，为此成立了工作组，主导解决并处理该项目的盘活重组，并指定澄迈县人民政府直属的国有企业、即原审第三人发展公司负责重组事宜。后发展公司引进被上诉人接盘该项目，为此，发展公司、博亚公司与被上诉人于2016年3月18日共同签订了《资产转让协议》，约定：由被上诉人以人民币5亿元对价受让该项目，博亚公司收到首笔交易价款后，优先用于完成该项目七栋住宅楼的续建，协议签订后3个工作日内，发展公司组织协调博亚公司与施工方签订施工补充协议，发展公司保证在本协议签订后8个月内完成该七栋住宅楼完工交付给被上诉人；发展公司负责将该项目相关的土地、规划、施工等开发手续及该七栋楼的《商品房预售许可证》办理到被上诉人名下。至2018年10月18日，发展公司和博亚公司将施工完工的上述七栋住宅楼移交给被上诉人。
【本院认为】本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案需解决的争议问题是：一、被上诉人逾期交房的行为是否应当承担逾期交房违约责任？二、上诉人请求被上诉人退还燃气安装费应否支持？ 关于争议问题一，根据查明的事实，被上诉人逾期交房是事实，被上诉人是否应当承担逾期交房违约责任或是否存在免责事由，应根据合同约定及结合事实进行认定。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同附件七第四条第2项约定：由于政府原因导致
的交楼延期，属不可抗力，责任不由出卖人承担。本案中，案涉商品住宅楼项目的原开发商是原审第三人博亚公司，博亚公司因资金链断裂致使项目停工，并导致引发影响社会稳定防控风险。为此，项目所在地的澄迈县人民政府，为履行防控房地产风险社会管理职能，根据上级人民政府要求，主导对该房地产项目的风险防控处置，并指定原审第三人发展公司负责该项目的风险防控处置。因此，发展公司实际是受澄迈县人民政府的委托代表政府组织协调对该项目的重组处置。对此，发展公司与博亚公司以及中安公司之间签订的三方协议作了明确约定。被上诉人正是在此情况下出手接盘、受让该房地产项目，其目的是为了盘活该房地产项目。被上诉人受让该项目的行为虽然是一种市场商业行为，但从避免产生危及社会稳定因素风险考虑，不能否定其同时承担了一定的社会责任。被上诉人在签订协议后，已经依约及时支付了用于盘活该项目及清理原项目遗留债务的全部资金。但发展公司作为受政府委托主导该项目重组处置的一方当事人，未能按照三方协议的约定，在承诺的8个月期限内协调督促完成该项目的续建交付给被上诉人，直至2018年10月18日才办理项目交付。应认定导致被上诉人逾期交房的主要责任在于政府原因，被上诉人主张的免责事由，有合同依据和事实基础。一审判决被上诉人免于承担逾期交房违约责任并无不妥。上诉人对此提出的上诉主张不能成立，不予支持。 关于争议问题二，2017年4月28南京周边一日游最佳路线
日，海南省物价局和海南省住房和城乡建设厅《关于完善管道燃气建设安装收费管理有关问题的通知》规定，2017年5月20日之后签订的商品房买卖合同，开发商不得向购房者收取燃气安装费。本案中，案涉商品房买卖合同是在2017年5月20日之前签订，故不适用上述规定。其次，海南省物价局琼价价管[2012]45号文规定，燃气安装费包括入网费和入户安装费。其中的入网费为1800元每户，仅是城市干、支管道至小区内应分摊的工程及设备的费用。入户安装费用，由施工单位与用户协商确定。本案中，虽然上诉人与被上诉人双方并未签订燃气入户安装协议，但燃气管道从室外延伸到室内，必然产生成本费用，被上诉人委托燃气运营企业安装入户燃气管道，每户收取3300元燃气管道建设费用，被上诉人作为开发商，仅是统一代收，并未从中获利，亦未违反国家相关规定。上诉人对此提出的上诉理由不能成立，不予支持。 综上，上诉人的上诉主张和请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费189.62元，由上诉人高晓燕负担。 本判决为终审判决。
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【更新时间】2021-11-26 21:49:54
高晓燕与海南中安和悦置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
海南省第一中级人民法院
民事判决书
（2020）琼96民终1763号
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上诉人（原审原告）：高晓燕。
委托诉讼代理人：张基禄，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南中安和悦置业有限公司。
法定代表人：白玉侠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李春凤，该公司职员。
原审第三人：海南博亚房地产开发有限公司，住
法定代表人：聂仲根，该公司董事长。
原审第三人：海南老城经济开发区发展有限公司，住
东莞长安十大景点 法定代表人：王绥明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黎吉专，该公司职员。
上诉人高晓燕因与被上诉人海南中安和悦置业有限公司（以下简称中安公司）及原审第三人海南博亚房地产开发有限公司（以下简称博亚公司）、海南老城经济开发区发展有限公司（以下简称发展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2108号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。原审第三人博亚公司未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
高晓燕上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决违反合同相对性原则。1.主体的相对性,指合同关系只能发生在特定的主体之间,只有合同当事人一方能够向合同的另一方基于合同提出请求或提起诉讼。2.内容的相对性,指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利,并承担该合同
规定的义务,当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利,更不负担合同中规定的义务。在双方合同中,还表现为一方的权利就是另一方的义务,权利义务相互对应,互为因果,权利人的权利须依赖于义务人履行义务的行为才能实现。3.责任的相对性,指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生,合同关系以外的人不负违约责任,合同当事人也不对其承担违约责任。违反合同的责任的相对性的内容包含三个方面:第一,违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任,而不能将责任推卸给他人。第二,在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下,债务人仍应向债权人承担违约责任。债务人在承担违约责任后,有权向第三人追偿,债务人为第三人的行为负责,既是合同相对性原则的体现,也是保护债权人利益所必须的。第三,债务人只能向债权人承担违约责任,而不应向国家或第三人承担违约责任。
