ＳｔｒａｔｅｇｉｃＴｒａｎｓｆｏｒｍａｔｉｏｎｏｆｔｈｅ
ｔａｉｎａｂｌｅＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ
ＳｅｒｖｉｃｅＥｃｏｎｏｍｙｉｎＳｕｓ－
——ＷｏｒＩｄＣｕｌｔｕｒａｌＨｅｒｉｔａｇｅＥａｒｔｈ澳大利亚天气
ＢｕｉｌｄｉｎｇｉｎＦｕｊｉａｎ
张枞ＺＨＡＮＧＣｏｎｇ
摘要：本文以世界文化遗产一福建土楼作为载体，调查分析了土楼项目的现实状况并从同一生态文化、经济体系的角度，提出对地域性世界文化建筑物资产实施生态旅游科学规划适应全球服务经济可持续发展的重大战略转型，探寻和谐共赢的商业模式及合规性令融资本杠杆发展模式定位项目资产综合价值链的最大效应。
关键ｉ．１：福建土楼：体制机制、制度创新；生态旅游价值链；项目商业模式；服务经济可持续发展
Ａｂｓｔｒａｃｔ：ＴｈｉｓａｒｔｉｃｌｅａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅａｃｔｕａＩｓｔａｔｕｓｏｆｔｈｅＷｏｒｌｄＣｕｌｔｕｒａｌＨｅｒｉｔａｇｅ—ＥａｒｔｈＢｕｉｌｄｉｎｇｏｆＦｕｊｉａｎＰｒｏｖｉｎｃｅ．ＦｒＯｍｔｈｅｖｉｅｗｐｏｉｎｔｏｆｉｎｔｅｇｒａｔ—ｅｄｅｃｏ—ｃｕｌｔｕｒｅａｎｄｅｃｏｎｏｍｉｃｓｙｓｔｅｍ，ｔｈｅ
ｐａ－ｐｅｒｓｔａｔｅｓｔｈｅｉｄｅａｏｆｉｍｐｌｅｍｅｎｔｉｎｇ
ｃｏ—ｔｏｕｒｉｓｍｂａｓｅｄｂｕｉｌｄｉｎｇａｓｓｅｔｓｏｆｒｅｇｉｏｎａｌＷｏｒｌｄＣｕｌｔｕｒａｌＨｅｒｉｔａｇｅ，ｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃａｌｌｙｐｌａｎｓｔｈｅｇｒｅａｔｓｔｒａｔｅｇｉｃｔｒａｎｓｆｏｒｍａｔｉｏｎｕｎｄｅｒｔｈｅｃｉｒ－ｃｕｍｓｔａｎｃｅｏｆｓｕｓｔａｉｎａｂｌｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｇｌｏｂａｌｓｅｒｖｉｃｅｅｃｏｎｏｍｙ，ｆｉｎｄｓｈａｒｍｏｎｉｏｕｓａｎｄｗｉｎ－ｗｉｎｂｕｓｉｎｅｓｓｍｏｄｅＩａｎｄｔｈｅｍａ×ｉｍｕｍｅｆ—ｆｅｃｔｏｆｐｒｏｊｅｃｔａｓｓｅｔｓ。ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｖａｌｕｅｃｈａｉｎｄｅｔｅｒｍｉｎｅｄｂｙｔｈｅｐｒｏｐｅｒｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｆｉ—ｎａｎｃｉａＩｃａｐｉｔａｌｌｅｖｅｒａｇｅ．
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｆｕｌｉａｎｅａｒｔｈｂｕｉｌｄｉｎｇ；ｓｙｓｔｅｍａｎｄｍｅｃｈａｎｉｓｍｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ；Ｅｃｏ—ｔｏｕｒｉｓｍｖａｌｕｅｃｈａｉｎ；ｐｒｏｊｅｃｔｂｕｓｉｎｅｓｓｍｏｄｅｌ；ｓｅｒｖｉｃｅｅｃｏｎｏｍｙｓｕｓｔａｉｎａｂｌｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ
巾罔分类号：Ｆ２８７．４
文献标识码：Ｂ
文搴编号：１００８－０４２２（２００９）０２—００７０－０３
２０世纪７０年代初，美国情报当局的间
谍卫星侦察发现了中国福建省西部的山区
里分布着神秘的或圆或方的大型“核反应
堆”或“导弹发射基地”，并派遣特工人员前
来调查，而今……
１土楼现实状况分析
经过了长达十年的漫漫“申遗”之路，在
接受了联合国教科文组织专家的验收之后，
由福建永定、南靖、华安三县“六四楼”共
计四十六座土楼捆绑组成的中国“福建土
楼”建筑终于在２００８年７月７日加拿大
的蒙特利尔第３２届世界遗产大会上，从来
自全球４１个国家的４７个候选项目中申遗
成功，被正式获准列入《世界遗产名录》。与
此同时，“福建土楼”也成为了中国第三十六
处世界遗产和福建第二处世界文化遗产。至
此，这个让人疑惑多年的民居建筑终以世界
独一无二的建筑特和特异的建筑模式向
世人展示出了自己独特的魅力。
福建省地处我国东南部，位于东经
１１５０５０‘一１２００４４‘，北纬２３０３１‘一２８０１９‘之间，
全省土地面积１２．１４万ｋｍ２，但其中山地与
丘陵占８０％以上，由于山峦起伏，加之地处
偏僻山区，内有野兽土著之忧，外有倭寇海
盗之患，当地人则依山筑房，聚族而居，创造
出似如城堡的特异民居空间建筑，可以说土
楼是福建沿海人民“御外凝内”生活方式的
最佳民居建筑形式。它始终遵循着安全舒
适、经济实用、艺术美观的原则，不仅具有防
盗防匪、防风抗震、夏凉冬暖等生活居住优
点，更构建了中国以“圆”为符号象征的和
谐、美满、幸福的传统民族文化氛围，同一氏
族形成一个独立的社会，团结互助，同心协
力，共享天伦之乐，体现着“天人合一”、人与
人之间和谐共生的人生价值观，而这一人文
文化也正是当今社会所倡导的平等融洽、和
谐统一的社会文化理念。显然，福建土楼独
树一帜、自成体系的民居模式是当地人在遵
循自然法则基础上与自然环境、建筑文化、
图１智能土楼的系统集成Ｉ作者手绘Ｊ
作者砑介：张枞（１９８３．），女．湖北荆州人，武汉科技学院艺术与设计学院环境艺术设计专业硕士研究生。７０
图２“人畜共居”将带来卫生安全隐患图３楼内杂物混放将是引发火灾的又一现实因素
地域特征高度和谐统一的最优选择，不愧为世界奇葩。
雍和宫门票怎么买
必然，任何事物都是具有两面性的，有利自然就会有弊。而今，就是这种吸引外来人的奇特建筑却由于现代生活的；中击让楼中的客家人走出了土楼，盖起了“洋房”，竖起了“钢筋混凝土”，告别了传统聚族而居的生活。的确，与现代建筑相比，由于土楼强烈的内向性，较容易形成噪音聚焦效应而产生共鸣：传统土楼内住户百余，人多嘴杂，容易发生口角之争；人畜共居于楼内，加之当地气候炎热潮湿，流行性疾病一旦发生极易蔓延并导致相互传染，如２００４年突发的“禽流感”最后就出现了人感染高致病禽流感的病例：楼内卫生设施不便、居住空间面积狭小，杂物混放容易引起火灾。因而，传统土楼存在着诸多的安全不确定性。此外，楼内吵闹不断，私人空间得不到保证，而这一点对于有着强烈捍卫隐私权的现代人来说也是一大弊端。因此，种种生活的不便使得现在越来越少的当地人愿意
居住在土楼里，大多数人搬了出来，享受着现代生活所带来的便利。而众所周知，遗产必须是“活”的遗产，除了享有建筑本体固有的历史价值、基本的居住价值、和谐的人文价值之外，我们还必须肩负着传承延续、保护弘扬的使命。现今楼内门庭冷落，大量人脉、人气的流失使得这一世界遗产的命运面临危机，这种现状实在令人担忧。
２规划方案战略转型
面对如今现实的困境，必须要打破当前传统单一的方式从而赋予历史建筑新的文化内涵，注入现代设计理念、创意思维，去发掘传统建筑的潜力，形成建筑、经济、环境与
荔波小七孔旅游攻略一日游可持续发展之间的良性互动，提升建筑本身
的“软实力”。本规划设计方案将以振成楼作
为规划设计土楼的切入点，通过以下三个
方面系统探索土楼建构生态旅游的经济商
业模式。
２．１改良原始土楼，构建新型生态建筑
２．１．１可再生能源利用措施在不破坏
土楼周边生物多样性的基础上利用当地丰
富的风力资源充分应用风能发电技术解决
楼内供电问题。此外，根据２００７年８月我国
政府的《可再生能源长期规划》，至２０１０年，
国内太阳能发电总容量将达到３０万千瓦，
因此在土楼偏远地区也可推广应用小型太
阳能光伏发电站。
２．１．２卫生安全防范措施禁止在土楼
内饲养家畜，从而切断病疾产生的来源。
２．１．３节水技术设计福建平均降雨量
为１４００ｍｍ一２０００ｍｍ，有着丰富的水力资
源，可架构雨水收集设施。
２．１．４声环境控制措施采取人工隔声降
噪措施，达到满足室内外环境的分贝要求。
２．１．５废物循环利用措施设置垃圾分
类、污水处理系统，对生活垃圾、人和动物排
泄物等废弃物分类处理后产生出有用的有
机肥料作用于土壤增强肥力：循环利用处理
后的中水，充分利用废弃的资源。
嘉兴景点一日游攻略２．１．６消防安全措施土楼内木结构的
建筑材料容易引发火灾，根据国家《消防法》
的有关规定应安装消防灭火控制系统并要
保障通畅的消防通道及消防系统设施避免
以往因通道堵塞而导致悲剧的发生。
２．１．７室内外环境景观的设计如加入
具有中国特景观灯的设计，外形似圆楼的
中水处理设施房的设计，以及具有客家标志
性文化的公共设施的设计，和室内陈设的重
新改造。
２．１．８节能降耗设计运用现代生态节
能技术构建土楼的生态自净系统，使其产生
出最小的碳排放量，进而达到国际碳中和排
放标准，从而降低建筑能耗，节省维护和运
行费用使其真正成为生态建筑（Ｅｃｏｌｏｇｉｃａｌ
Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ）。
２．２依附自然生态环境资源，创建土
楼旅游品牌
通过前期对振成楼的改良最终将其规
划设计成达到具有国际星级标准的地域主
题度假型生态旅游酒店，并结合当地世界上
独一无二的自然资源、建筑文化资源作为主
打的核心旅游产品，充分利用这一不可复制
的排他性的核心价值，再加上当地政府因地
制宜的积极监管与扶持，最小化对环境的影
响原则，并通过有效的管理等诸多条件下使
其发展成为具有国际性的度假村、度假镇的
生态旅游品牌。同时结合采用先进的计算机
智能集成控制系统，提高综合监控能力使用
户达到最舒适、成本最合理的目的。凭借当
地稀缺独特的原生态自然景观及人文历史
资源还可营造出“农家乐“特经营模式，同
时加快完善相关配套旅游基础设施的建设。
福建土楼就由中国特转变为一种世界性
的文化特从而刨建出土楼品牌资产效应。
这样一来，既可解决当地人就业问题又能解
决楼内的空置率。而事实上，地域主题度假
型生态旅游酒店和“农家乐”这种集餐饮、住
宿、娱乐、休阑为一体的模式能更好地拉动
旅游者对当地生态景观进行“二次消费”，打
破传统仅有短期逗留型观光游客的模式和仅
７１
图５振成楼的立面图（作者手绘）
靠收门票的单一性收入模式。而这种度假型客源带来的收入却比门票收入本身要具有更丰厚的利润，同时也会带动周边区域景区的后期旅游收入。在切实履行《世界遗产公约＞的基础上，可将振成楼的智能改良模式复制、推广、实行到整个村镇，产生土楼的“蝴蝶效应”，引入生态文化概念，建设成人与自然、生态、经济环境可持续和谐发展的生态旅游村镇，将其打造成具有吸引世界各地游客的智能化旅游生态城镇。据联合国世界旅游组织调查统计，旅游行业每收入一元相关行业就能创收四点三元，旅游行业每增加一个直接就业人员就能带动五个就业岗位，而当前由于中国旅游业发展迅猛，已经形成一个强大的旅游消费体。目前中国旅游业排名于世界第四位，将有望成为世界第一大旅游目的地国家，因此中国旅游的未来发展将不可小觑。与此同时也要防止开发旅游经济产业后所带来楼外居民蜂拥而至导致楼内以往脏、乱的情景再现，要保持楼内流量控制，在开发服从保护的原则下发展多种配套旅游产业链。这种生态旅游产业的发展不仅仅可以改变当地居民仅靠种植茶叶、烟叶、水稻的单一性生活方式，从中获利后的居民则更愿意保护好这一宝地，同时也可动态地与游客互动提升地
域文化品牌人气值，从而土楼这一世
７２界遗产的价值得以真正显现。
２．３引入国际项目管理体系，营造经济
商业运行模式
当前，由于历史建筑占有大面积的土地
资源，而在巨大经济利益的驱动下大量的无
可再造的历史建筑也不得不让出土地，落得
个破坏、毁灭的命运，这一现实状况着实令
人痛心。如何不破坏地面物价值即历史建筑
价值的同时同步提升土地价值；如何突破传
统历史建筑所面临门庭稀落、维护坚难的瓶
颈，是保护历史建筑可持续传承发展所需要
思考的问题。
如今世界是经济全球一体化的时代，经
济的发展又可以带动、促进文化的发展。因
此，世界文化遗产不仅仅应具有建筑价值、
文化价值、社会价值，也更应具有商业经济
价值。所以，可以利用经济价值这一杠杆点
来撬动土楼的未来。通过政府机制、体制、制
度的创新吸引国际资本的经济投融资，如ＰＥ
（战略投资基金）、ＶＣ（私募投资基金）的资
本；建立资本运营的战略体系；引进国际化
的投资经营商业模式以及建筑保护管理模
式，使其提供智力资产管理（ＩＡＭ），提升历史
建筑的经济增加值（ＥＶＡ），与此同时也就大
大提高了投资资本回报率（ＲＯＩＣ），让政府、
投资者都能获得最大的投资回报，而几种典
型的筹集资金的模式有：
２．３．１合资经营政府国营企业可以和
私营企业共同承担融资责任，以及共同参与
运行土楼及其周边公共服务设施。
２．３．２租赁方式当地政府可以与私营
企业以签定契约的方式在规定的时间区间
内以规定的价格为土楼公众提供服务。
２３．３建设、运营、产权移交（ＢＯＴ）私营
企业在一定特许经营权的时间区间内对土
楼项目进行融资、开发、服务设施运行负主要
责任，并在规定的时间区间末期，将产权移交
给国家。而这种方式是目前在世界范围内广
泛使用的一种典型的公私合营（ＰＰＰ）方式。
通过上述运行模式能较好地创造经济
价值，也能引入设计一建设一融资一运营
（ＤＢＦＯ），和设计一建设一经营一维护
（ＤＢＯＭ）等融资策略。这种国际成熟的商业
管理、运作方式使得公共资金不必过多地投
入资本市场，从而保证了政府资金，所产生
的一部分利润回报则可以用于世界文化建
筑物的维护和后期开发，这样就形成了一个
完整的循环经济产业结构链，牢牢锁定
（Ｌｏｃｋ—ｉｎ）在品牌市场效应之中。
３结语
面对美国金融危机越演越烈所导致的
全球经济衰退的形势下却给中国市场提供
了旅游服务经济可持续发展的机会，使项目
投资资源要素进入了低成本的时代。中国政
府投资４万亿作为扩大内需和各基础设施
建设的政策又为中国经济注入新的活力，带
动各省市、地方经济建设提供了资金支持，
其中建筑规划、旅游设施的成本也大大降
低，为预期愿景科学规划福建土楼文化性、
社会性、商业性、物业性流通价值目标提供
了资本的最佳切入时机，创造出项目资产综
合价值链的最大化效应。最终达到物权所有
者、政府、投资者和谐共赢的格局，多方共同
创造福建土楼项目价值的影响力，共同推动
世界文化遗产的可持续性发展。
参考文献：
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１３】阎俊爱主编智能建筑技术与设计ＩＭ］．清华大
学出版社，２００５．
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【５】（美）约翰Ｃ．古德帕斯．丘项目价值管理【Ｍ】机
移民新西兰华人真实生活
械工业出版社，２００５．
广州攻略经典二日游服务经济可持续发展的战略转型——世界文化遗产福建土楼
作者：张枞， ZHANG Cong
作者单位：武汉科技学院艺术与设计学院
刊名：
中外建筑
英文刊名：CHINESE AND OVERSEAS ARCHITECTURE
年，卷(期)：2009，""(2)
被引用次数：0次
1.曾五岳漳州土楼揭秘 2006
2.林完德碌建筑 2007
3.阎俊爱智能建筑技术与设计 2005
4.孙黎.朱武祥.唐俊轻是美好的 2003
5.约翰 C.古德帕斯丘项目价值管理 2005
本文链接：d.g.wanfangdata/Periodical_zwjz200902016.aspx
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下载时间：2010年8月23日
