政法报道采访：
资料：对“烂尾楼”的感性认识
1、阐释“烂尾楼”
所谓“烂尾楼”，俗称“半拉⼦⼯程”它不仅是指项⽬开⼯建设后已完成⼀定建设⼯作量，但由于开发商陷⼊债务纠纷或法律诉讼⽽⽆⼒继续进⾏建设的房地产项⽬，⽽且还包括项⽬虽已建成，但由于⽔、电、⽓、交通等配套不齐全的房地产项⽬。换⾔之，它属于那种未完⼯且⽆⼒继续完成的“不完全产品”。（⾮最终产品） 此外，不同职能部门从不同⾓度还会有不同界定标准，如规划部门以是否通过⼯程验收为标准，建委以是否通过综合验收为标准。但是，为了避免混淆，值得⼀提的是，由于开发商主动调整投资决策，在取得⼟地后暂不开发或暂时停建、缓建的项⽬，以及已建成但未能出售的空置房均不属于此列。
“烂尾楼”指的是已办理⽤地、规划⼿续，项⽬开⼯后，因开发商⽆⼒继续投资建设或陷⼊债务纠纷，停⼯⼀年以上的房地产项⽬。
实际上，“烂尾楼”就是那些未完⼯但是由于各种原因搁浅超过⼀段时间的在建⼯程项⽬，有些房地产项⽬在建设过程中因各种原因多次停⼯，停停建建，历经⼗数年甚⾄数⼗年都没有建成，虽然这些项⽬单次停⼯都没有超过1年，但是实际上已经视同“烂尾楼”，⽽现实中存在的往往就是这种“烂尾楼”。“烂尾楼”项⽬的开发商拥有这些⼟地的开发权，却没有能⼒正常地使⽤⼟地这种稀缺资源，从⽽造成对经济资源的浪费。
⽬前，在我国的许多城市，特别是⼤中城市都或多或少地存在着“烂尾楼”的现象，在有的城市“烂尾楼”甚⾄泛滥成灾，对经济和社会的有序发展造成了不良的影响。其中，上海“烂尾楼”最多时达到200余处，⼴州有120多处，成都有70多处，天津有37处。由于“烂尾楼”的普遍存在，使“烂尾楼”的处理成为当地政府的⼼病。
2、当今烂尾楼存在的各种原因
河北承德坝上草原>堪萨斯城
1：开发商盲⽬的开发楼盘未对风险进⾏有效预测和估计.
上海有什么景点2:⼈⼝的激增⼈民对⾼物质⽣活的渴求以及城镇可⾃由⽀配收⼊的增加刺激了房地产市场的发展与房地产的消费
.3：开发商经营不善或其他原因，导致资⾦链条发⽣断裂导致资⾦困难，楼盘⽆法继续开发
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4:⼤量炒房团的涌⼊虚假的刺激了房地产市场的繁荣,⼀些能⼒不⾜的公司纷纷涉⾜地产业，最后因为能⼒不⾜，导致楼盘成为烂尾楼
“烂尾楼”——精彩楼市的沉没成本
据了解，“烂尾楼”在我国⼤多数城市普遍存在，例如，重庆市主城区的63个烂尾楼，规划总建筑⾯积达300多万平⽅⽶，概算总投资达50亿元，涉及银⾏贷款30多亿元，拆迁户5000多户；上海市仅静安区（市中⼼区域）的58个烂尾楼沉淀在闲置⼟地上的资⾦就⾼达40多亿元，总投资量超过100亿元，规划总建筑⾯积约200万平⽅⽶，⽤地总量相当于该区2003年新⼀轮旧区改造计划的1.59倍。
这⼀组令⼈⼼痛的数据⾜以说明“烂尾楼”对地区经济造成的巨⼤损失，其涉及⾯之⼴，危害之⼤，问题之严重不⾔⽽喻。这些烂尾楼⼤多是20世纪90年代初，不规范的过量开发，导致房地产过热，泡沫经济中遗留下来，未产⽣经济效益的房地产沉没成本。
⼀⽅⾯，由于“烂尾楼”后⾯都有“三⾓债”的存在，⽽“烂尾楼”久拖不决使许多债务长期未进⾏清理，⼤量的资⾦积压在“烂尾楼”之中，使得合作者和债权⼈的投资权益得不到保障，投资成本⼀沉到底。
还有，这些烂尾⼯程往往涉及⼤量银⾏贷款，⼯程停滞，甚⾄⽼板隐匿，企业名存实亡，贷款回收遥遥⽆期，因⽽造成银⾏⼤量资⾦积压，产⽣不少呆坏账，国家投资成本蒙受巨⼤损失，影响了⾦融机构的正常运转和地⽅经济的发展。
从另外⼀个⽅⾯讲，主城区的房地产项⽬资源相当有限，⽽这些烂尾项⽬⼤多位于黄⾦地段，造成了宝贵⼟地投资成本的流失和沉没，同时还对周边的开发建设带来负⾯影响。
因此，综上所述，“烂尾楼”已成为我国房地产市场中的巨额沉没成本，造成巨⼤的⼟地资源和⾦融资源深陷其中，得不到应有的投资收益。同时，这些“烂尾楼”绝⼤多数位于城市主⼲道乃⾄城区中⼼，像⼀副副骷髅架，严重影响了城市形象，留给投资者和本应精彩的楼市挥之不去的⼼理阴影。黄山温泉哪个最正宗
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除了经济⼤环境下的因素外，“烂尾楼”的形成还有以下⼏个原因。
失败的项⽬可⾏性分析。没有对项⽬进⾏⾜够的投资可⾏性分析或者可⾏性分析失误就匆匆上马，是出现“烂尾楼”的重要原因。失败的可⾏性分析未能确切地解决所要建设项⽬的资⾦预算以及资⾦来源，项⽬建成后将⽤于何种⽤途，以及该项⽬是否有经济和社会效益等重⼤问题，致使在建设过程中可能出现以下问题：后续资⾦不⾜；投资者发现该项⽬的建设地段并不如当初认为得那么好，建成后只会给⾃⼰带来更⼤的损失，或者由于政策的原因该地段中的所有建筑物都将拆除；投资商对于项⽬⽤途的不明确，⽐如由于某些原因，⽐如由于投资者内部的⽆法协调，使投资者不能确定将项⽬⽤于居民住宅还是写字楼。这些问题的出现致使建设不能继续进⾏下去，⽽如果短期内不能解决的话，这些项⽬便变成了“烂尾楼”。
项⽬的质量问题。出现质量问题的原因有：开发商的违法违规建设；所建的建筑⽤料达不到国家的
标准（⼯程建设者有意或者⽆意使⽤劣质建材，或国家新法规的出现令建材不能达标）。以上原因造成的质量问题，⼀经有关部门查处，⼯程便会停⼯，⽆法在⼀年内解决的话，项⽬就被划分为“烂尾楼”。
突发事件的影响。这些突发事件可能有：开发商突然破产，使建设资⾦中断；开发商陷⼊各种纠纷，如股东利益纠纷、债权债务纠纷等；经济⼤环境中出现危机。⽐如被媒体称为“中国第⼀烂尾楼”的⼴州的“中诚⼴场”，于1992年动⼯，但是由于1997年亚洲⾦融风暴爆发的影响，开发商⼴州鹏城房地产有限公司资⾦“缺⾎”，致使建成主体的中诚⼴场被迫停⼯，此后数年⼀直烂尾。⽽上海的“烂尾楼”⼤部分都是在1997年⾦融风暴中形成的。
某些“权威⼈⼠”的⼲预。某些“权威⼈⼠”缺乏经济观念的⼲预，使得项⽬修建计划不断修改，最后使项⽬由于资⾦、技术、管理或者突发原因⽆法进⾏下去。⽐如中国著名的“烂尾楼”珠海⼤厦，其形成的原因除了其投资者史⽟柱的投资决策失误以外，另⼀个重要的原因是受某些领导的影响。据报道，1994年底左右，⼀位领导到巨⼈视察。当他被引到巨⼈⼤厦⼯地参观时，说：这座楼的位置很好，为什么不盖得更⾼⼀点？就是这句话，让巨⼈⼤厦不断加⾼，从18层到38层，接着⼜分别经历54层、64层、70层的设计变更，设计投资从2亿增加到12亿。以⾄于直接导致了巨⼈集团的破产，⾃⾝也成为中国当时最为著名的“烂尾楼”。
3、深掘“烂尾楼”的潜在“⾦”质
根据上述不同原因的分析，可见资⾦不⾜或者开发集团内部资本营运失误导致资⾦链断裂，是造成楼盘“烂尾”的关键原因，同时开发企业的开发能⼒⽋缺、开发动机不良和历史原因造成政府监管不⼒也是主要原因。
但是，我们换⼀个⾓度，如果从⼀个假设的具备充⾜资⾦，深谙资本营运和企业管理之道的开发商⾓度来看，由于上述两条主要原因造成的“烂尾项⽬”并不是“⽆药可救”，只要接⼿，这些项⽬所患的并不是“致命伤”。相反，精明的开发商却能以敏锐的商业嗅觉，捕捉到蕴藏在这些项⽬之中熠熠放光的潜在“⾦”质。
俗话说，烂船也有七⼨钉，下⾯我们以精明商⼈的理性思维，结合⽬前⼤部分“烂尾楼”的实际情况以新的视⾓来深掘“烂尾楼”的潜在“⾦”质：
第⼀，价格优势。⽬前政府是按照“追债、拍卖、偿债、重新开发”的思路处置烂尾楼（该思路已由⼴州、上海等地开始全国推⼴实施）。在拍卖过程中，项⽬急于清偿债务，化解纠纷，价格通常⼤幅缩⽔，有时候甚⾄是正常价格的⼆分之⼀。因此，⼀旦“起死回⽣”，利润空间巨⼤。例如，屹⽴于重庆市繁华渝中区32层的恒利⼤厦，肩负债务4.5亿元之多，拍卖价仅1.33亿元；上海市普陀区20层的“实地公寓”以2500万元的低价拍下；曾经⼀度流拍的⼴州市东风路最⼤“烂尾楼”宝华⼤厦，最终以9500万元贱卖。
第⼆，开发周期优势。“烂尾楼”虽然烂账多，但作为⼀个半拉⼦⼯程，启动时繁琐的报建、拆迁安置、地基处理等前期开发⼯作已由原开发商代为完成，⼀个正常楼盘从开发直到上市起码⼆三年，长的要四五年。⽽后续开发商通常只要⼀年左右就功德圆满，作⼀个不太恰当的⽐喻，原开发商做了⼤破“秦军”的项⽻，后续开发商则是直捣关中的刘邦。
第三，位置优势。随着经济的发展，市内可⽤⼟地⾯积正在逐步减少，地价⼀路飙升，繁华地段可谓⼨⼟⼨⾦。⽽⽬前相当⼀部分“烂尾楼”位于城市中⼼黄⾦地段，具有极⼤升值潜⼒，如果接⼿后开发获得成功，将具有相当诱⼈的发展前景和利润回报。以魏公元⿍接⼿北京东部的第⼀商城为例，如果按照正常⼿续，⽬前在北京CBD地区拿地，别说是两亿元，就是四亿元，都不⼀定能在该位置拿到如此完整的⼟地。
第四，时代机遇优势。⽬前有不少“烂尾”⼯程是地处城区商业繁华地带的酒店、公寓、商场、写字楼等商⽤建筑，随着我国加⼊WTO，商务贸易⽇趋频繁，商务建筑市场将迎来更多的发展机遇。据戴德梁⾏（天津）房地产顾问公司2002年的统计数字显⽰，写字楼市场正逐渐转好，供求关系正悄悄发⽣变化。
第五，政策优势。⽬前，部分城市为了加快“烂尾楼”处置进度，制定了相应政策，⿎励、引导开发商涉⾜“开发烂尾楼”市场。例如，威海市政府特地向“烂尾楼”的产权⼈和接盘者出台了部分免除城市基础
设施配套费和相关⼿续费，以及争取银⾏信贷⽀持等⼀系列优惠政策；⼴东省佛⼭市政府对申请建设写字楼的单位，建议其在“烂尾楼”楼盘中选取改造，通过包括减免⼟地转让⾦、简化转让⼿续等优惠政策吸引投资者进场运作。2003年1⽉6⽇，财政部、国家税务总局下发了关于处置海南和⼴西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知，成为今年“烂尾楼”⼤规模、⼤⾯积续建的⼀⼤机缘。
第六，准现房优势。部分“烂尾楼”多是结构主体，甚⾄外⽴⾯装修⼏乎完⼯的半成品，接盘后马上可以预售，从复⼯到完⼯⼀般只有⼏个⽉，资⾦占⽤时间短，回收快。例如，重庆的恒利⼤厦从法院⼿中拍卖接盘⾄拿到预售许可证，完成功能改造，开始销售仅经过了4个多⽉，可谓“闪电战”式的地产资⾦运作。
4、“烂尾楼”的影响
疯狂的建设风潮之后留下的“烂尾楼”给经济发展和社会造成很坏的影响。
“烂尾楼”⽆疑是对经济资源的⼀种浪费，是资源配置不合理的⼀种表现，未做处置的“烂尾楼”占⽤的经济资源带来⼤量的机会成本，阻碍了经济的发展。这些项⽬取得了⼟地的使⽤权，却未能好好的加以利⽤，致使其他可以创造经济效益的项⽬不能在此实施，浪费了⼟地的使⽤权；⽤于“烂尾楼”的⼤量建材已经失去或者部分失去了其最⼤效⽤，因此浪费了⼤量的建
材；“烂尾楼”的出现不仅使得建设该楼所花费的时间和⼈⼒没有产⽣应该有的效⽤，⽽且当要对其进⾏处理的时候，还要花费更多的时间和⼈⼒，这是对经济资源的⼀种巨⼤的浪费。
同时，“烂尾楼”的存在不仅是对城市环境的⼀种污染，更助长了混乱的社会秩序的滋⽣。“烂尾楼”为⼀些⽆秩序的社会活动提供了场所，⽐如，在某些地⽅，“烂尾楼”被⽤作“居民区”（居住⼈员⼀般都是打⼯的民⼯），甚⾄有⼈将“烂尾楼”作为经营⽤房，把“烂尾楼”当作税费全免的“经济特区”，没有任何的营业执照，也不缴纳任何地税费，这些⾏为都严重地破坏了社会的秩序，⽽且存在着安全隐患。由于“烂尾楼”结构都不完整，缺乏安全保护，因质量问题造成的“烂尾楼”还存在随时倒塌的危
险，⽽且“烂尾楼”平时⼤都⽆⼈过问和管理，甚⾄很多都没有规范的警告标志或语⾔，因此给周围的居民带来安全隐患，甚⾄直接危害着他们的⼈⾝安全，发⽣惨剧。
5、“烂尾楼”问题的解决
近⼏年来，各个城市处置“烂尾楼”的风潮越来越⾼涨，根据各地不同的情况，各个地⽅政府出台了⼀系列的措施，使当地的“烂尾楼”枯⽊逢春，焕发出新的⽣机。
采取措施对新的房地产项⽬的投资进⾏监管和⽀持。根据《城市商品房预售管理办法》继续对商品房预售进⾏监管，以保证建房资⾦的充⾜，同时保证房产项⽬有⾜够的需求⼈，防⽌产⽣新的“烂尾
楼”。建⽴或修订相关法规，加强建设⽤地的审批⼒度（查看地图），对申请⽤地单位的投资项⽬可⾏性分析进⾏详细的审查，以保障宝贵的⼟地资源的合理利⽤，达到最⼤的效⽤。引⼊新的⾦融⼯具对新房产项⽬的融资进⾏⽀持。根据我国民间资⾦相对较为充⾜的情况，政府可以通过⾃⼰的⼒量，促使新的⾦融⼯具的使⽤，引导民间投资对房地产项⽬进⾏投资。
引⼊的⾦融⼯具包括资产证券化和⾦融信托。这两种⾦融⼯具都可以促进民间资本的流动，使稀缺的资源得到充分的利⽤。前者是指通过将在建的项⽬或完成项⽬抵押⽽获得资⾦⽀持的融资⽅式；⽽后者是通过⾦融机构经办，代理他⼈运⽤资⾦、筹集资⾦、买卖有价证券等。政府在促进这两种⾦融⼯具的发展时应起的作⽤是加强良好的社会信⽤体制的建⽴，并尽快出台有关法规政策来规范参与者的⾏为，同时建⽴良好的会计审计体系。利⽤这些⾦融⼯具，可以防⽌⼀些优秀项⽬的“流产”。
对于已经出现的“烂尾楼”，采取“⼀楼⼀策”的措施来处理。在“烂尾楼”现象⽐较严重的城市，当地政府出台有关优惠政策引导有能⼒的经济主体投资“烂尾楼”的建设，⽐如允许新的开发商对投资项⽬原来的规划进⾏调整，特别是对于那些经济前景不好的“烂尾楼”。虽然这样可能会在短时间之内令政府的利益受损，但是随着“烂尾楼”问题的解决，将会使政府获得更多的经济利益，同时带来很好的社会利益。
物业的价值更多地取决于地块的价值。对于那些⽬前已经有3年以上“烂尾年龄”的“烂尾楼”，虽然最初
开发时周边环境尚不够好，但是由于经济的发展，周边地带得到了普遍的开发，因此使项⽬所在的⼟地价格也⽔涨船⾼，同时由于当时的地价⽐现在要低，⽽且长期搁置，当开发商的⼼理预期不是很⾼的情况下，投资商往往可以⽤较低的资⾦拿下“烂尾”项⽬，从⽽预期可以获得较⾼的利润，这种类型的“烂尾楼”对于⼤多数的投资者⽆疑是⼀个巨⼤的吸引，因此这类“烂尾楼”可以由开发商通过⾃⾝的市场⾏为获取资⾦⽀持。⽐如，开发商由于看到该项⽬的良好前景，通过合理的投资计划获得银⾏等部门的资⾦⽀持，或者将项⽬转让给其他开发商，或者到新的合作者共同投资开发，⼜或者寻求信托资⾦的⽀持，或者采取资产证券化的⽅式，从⽽为⼯程注⼊新的⾎液，解决“烂尾楼”问题。
对于那些存在着经济纠纷的“烂尾楼”，债权债务关系⽐较复杂，应该通过法院组织拍卖，以求在公平、公正的环境下使“烂尾楼”所存在的问题明朗化，从⽽促进问题的解决。这也是⽐较⾏之有效的⽅法。成都的假⽇⼤厦曾经被称为成都的⼀号“烂尾楼”。该项⽬于2003年6⽉18⽇被上海东渡集团⾼价拍得，并成功地改造为⼩户型商业住宅时代凯悦，并于不久前开始发售。
对于⼀些长期闲置、没有开发商投资、难以竣⼯的房产项⽬，政府或者通过市场⽅式收购该项⽬，或者根据有关法规将该项⽬所占的⼟地依法收回，然后由政府决定如何处置这类“烂尾楼”。政府可以在此基础上修建办公楼或公⽤设施（这样可以弥补政府收购的部分损失），也可以将该项⽬拆除，在原地上修建绿地或⼴场，改善城市环境；还有⼈认为可以将有些“烂尾楼”作为⼤型的艺术仓库，⽤来演戏、搞画展或者做成艺术博览中⼼，这种建议也不⽆可⾏性，最起码为艺术家提供了⼀个交流的平
台，不仅可以促进⽂化事业的发展，还可以普遍提⾼市民的⽂化修养。
对于那些涉嫌经济犯罪的项⽬，公安机关应该尽早介⼊调查，以保护有关经济参与者的权益。⽐如⼴州中诚⼴场，在2003年对其收购的过程中，由于某家公司蓄意，使得包括民⽣银⾏、深圳发展银⾏、天津农信社等多家⾦融机构数以亿计的巨额资⾦被洗劫⽽去，给社会带来极坏的影响，严重影响该项⽬的收购建设。
“烂尾楼”是⼀个由来已久⽽⼜影响极坏的现象，成功解决这⼀现象对于我国实现和谐社会的⽬标、建设全⾯的⼩康社会都有重要的意义，应该引起充分的重视。
