巽寮湾旅游攻略自驾游
五一云南旅游攻略中国经贸导刊◦责任编辑〇唐仁敏
□宋瑞礼
住房问题关系民生福祉。2020年召开的中央经济 工作会议把解决好大城市住房突出问题摆在了房地产 工作首位。但去年下半年以来，部分大城市房价先后出 现了一波快速上涨的势头。一旦房价快速上涨的“势” 确立，必然会触发大量投机需求，增加居民购房负担， 进一步积累金融风险。深圳和上海等城市已出台系列 房价调控政策。应该看到，当前热点城市房价仍处于政 策与市场博弈的关键期，这就要继续研究储备相关调 控政策，确保房地产市场平稳运行。
―、近期一线热点城市的房价应怎么看
千岛湖最佳旅游时间去年以来，影响房价的“四种力量”交织碰头，打破 了一线热点城市房地产市场原有平衡，推动了房价快 速上涨。
(一）市场力量的内生驱动
房价具有内在的周期性波动规律。2008年以来， 我国一线热点大城市房价经历了三轮比较完整的周期 (
如图1)，周期跨度时间大致为3年。受房价调控政策 力度加大影响，2018年之后的这轮房价周期迟迟没有 启动。但这段时期，推动房价上涨的动能仍在积累。
一
图1
北京、上海、深圳月度房价同比増速
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中国三大名山
-----北京.....上海-----深圳
是购买能力在提升。《2020方太•胡润财富报告》显示， 截至2019年底，位居全国前三甲的北京、广东和上海， 拥有600万人民币资产的“富裕家庭”数量较2018年 分别增长了 1.6%、1.9%和1.5%。二是符合购房条件的 人在增多。一线热点城市户籍人口持续增长，满足缴 纳社保年限要求的非户籍人口数量也在扩张。三是新 冠肺炎疫情的影响在释放。国外疫情防控不力，部分人 出国工作和学习受阻，也增加了对一线热点城市住 房需求。
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(二：)人地矛盾的客观反映
房价上涨是住房供需失衡的直接反映。土地是决 定住房供给规模的首要决定因素。我国一线热点大城 市人地之间的矛盾一直比较紧张。一是总量性矛盾突 出。以房价上涨最快的深圳为例,2011年至2019年， 常住人口增加了 297万人，但同期新增的住宅土地规 划建筑面积仅为559万平方米，人均不到2平方米。二 是结构性矛盾凸显。一线热点城市新增的住宅用地主 要位于远郊区，城市中心区的土地供给偏少，如北京西 城区已维持了多年土地供给零增长，上海徐汇区、黄浦 区等中心城区土地供给规模也很小。中心城区对人口
具有较大引力，这无疑会进一步激 化人地之间的结构性矛盾。
(三：)货币放松的资金支持 信贷资金宽裕是推动房价上 涨的支撑条件。从数据来看，一线 热点城市的资金面呈现“稳+快” 特征。一是个人住房贷款增速稳。 2020年12月末，北京个人住房贷 款余额同比增长5.5%，比上年同 期提高0.6个百分点；上海个人住 房贷款增加1025亿元，仅同比少
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2021年5
月上
中国经贸导刊t展
增12亿元；二是政策性资金增速快。为应对新冠肺炎 疫情严重冲击，银行发放了大量低利率的纾困资金，如2020年I2月末，深圳和北京的普惠小微贷款余额 同比增速分别高达40.9%、30.4%。近期一线热点城市 严查经营贷等资金违规购房的事实表明，政策性优惠 资金可能通过“迂回”方式进人了住房市场。由此可以 判断，一线热点城市购房的信贷资金增长实际上是加 快的。
(四)通胀预期的推波助澜
住房买卖者的房价预期是引发房地产市场剧烈波 动的最大变量。如果形成房价上涨预期，二手房卖者
倾 向于延迟卖房，刚需会提前释放，投机性需求被大量激 发，市场很快陷人供不应求状态。从历史规律来看，基 本面因素推动房价涨“上半场”，预期因素推动房价涨 “下半场”。受基本面因素影响，上海和深圳的房价早在 2019年三季度就开始回暖。随后发生的新冠疫情带来 的抗通胀预期起到了“火上浇油”作用，推动了一线热 点城市房价加速上涨。2020年4月，深圳房价同比涨 幅首次超过两位数；10月，上海和北京房价同比涨幅 双双超过5%,—直持续到2021年2月。
二、未来一线热点城市的房价将怎么走
合理判断一线热点城市房价未来走向，是谋划储 备下一阶段房价调控政策的重要前提。从深层逻辑上 看，市场和政策博弈的力量对比将决定着一线热点城 市房价水平。
(―)政策持续加压，短期房价上涨动力有所减弱
一线热点城市房价调控政策的密集出台，提升了 政策压制房价过快上涨的力度。一是扩大限购范围。深 圳增加了缴纳社保年限要求；上海和深圳提高了夫妻 离异后的购房门槛。二是延长免税年限。深圳和上海的 个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。三 是提高首付比例。深圳通过建立二手住房成交参考价 格发布机制等方式提高了购房最低首付比例。四是严 查违规资金。北京、上海和深圳已部署查处经营贷、消 费贷违规流人房地产领域行为。五是打击房价炒作。中介和自媒体先后被约谈，要求不得炒作市场行情，制造购房恐慌情绪。房价调控政策的持续加压，促使市场和 政策力量对
比发生了积极变化，对冲了房价过快上涨 的势头。从春节后的数据来看，一线热点城市的房价已 开始有所降温。
(二)供需平衡偏紧，长期房价再次反弹基础犹存
住房供需状况是判断未来一线热点城市房价走势 的主要依据。从需求角度看，表现出“三重动力叠加推 动”的重要特征。一是人口多，潜在需求大。深圳常住人 口数量将继续增长；北京和上海常住人口数量虽增长 放缓或减少，但由于人口基数大，潜在改善性住房需求 规模仍然很大。二是收人高，有效需求强。一线热点城 市的居民收入水平和增速位居全国前列，潜在需求转 化为有效需求的动力很足。三是资本多，投机需求旺。一线热点城市资本丰沛，嗅觉灵敏，且所在地区的房子 是硬通货，一旦遇到炒作题材，很容易涌入房地产市 场。从供给角度看，表现出“存量主导、新增偏远、结构 挤压”特征。北京等城市已是二手房主导的时代，新增 供地多位于城市边缘或郊区，且需拿出越来越高的比 例用于建设保障性住房，这将导致住房供给尤其是核 心区供给“量小不稳定”。综合来看，一线热点城市的住 房供需大概率将长期处于紧平衡状态。因此，如果货币 放松等因素触发边际住房需求增加，很容易推动房价 进入快速上涨轨道。
三、稳住一线热点城市的房价要怎么做
抓好一线热点城市的房价调控，关键在于坚持房 子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，多措
并 举，引导好市场预期，统筹推进住房需求侧管理和供给 侧结构性改革，确保房价基本稳定，以更好保障民生和 防范金融风险。
(一）引导好房价预期是重点
迷信“房价一直涨”的市场预期是楼市泡沫的重要 催化剂，这要求把搞好预期管理作为一线热点城市房 价调控的首要任务。党的十八大以来，我国持续加大房 价调控力度，一定程度上扭转了一线热点城市房价持 续上涨的预期，但新冠肺炎疫情对这一积极变化产生 了负面影响。因此，要正确发出货币和土地两个信号，
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■中国经贸导刊
老工业城市如何重拾制造业竞争优势—来自淄博、株洲和绵阳的探索
□国家发展改革委国地所课题组
制造业是实体经济的主体，保持制造业占国民经 济比重基本稳定，是提升我国产业链供应链现代化 水平的重要基础。党的十九届五中全会明确提出“保 持制造业比重基本稳定，巩固壮大实体经济根基”。
在长期发展过程中，全国布局建设了 120个以制造 业或资源开发与加工为主导的老丁业城市，为我国 形成独立完整的工业体系和国民经济体系做出了重 要历史性贡献。进入新时代，面对复杂严峻的外部环 境，加快重构老工业城市制造业竞争优势，支撑实体 经济特别是制造业持续健康发展变得愈发迫切。笔 者以制造业转型升级较为成功的老工业城市为切人 点，结合东部、中部和西部地区制造业发展的差异性 特征，选择山东省淄博市、湖南省株洲市、四川省绵阳市三个城市作为典型研究对象，深人剖析制造业 转型升级的推进路径，总结提炼主要经验和做法，以期为其他老工业城市以制造业为本寻求优势重塑、实现转型发展提供借鉴。
_、推进制造业竞争优势重构的路径
淄博、株洲和绵阳三市都是典型的老工业城市，拥 有雄厚的制造业基础，从上个世纪90年代开始，陆续 因资源枯竭、传统产业衰退，开启了转型发展之路。纵 观它们的转型历程能够发现，推进制造业竞争优势重 塑的路径，可以概括为构建现代产业体系、增强创新驱 动能力、打造转型支撑平台、破除体制机制束缚、扩大 开放合作等五个方面的基本做法C
即货币政策“回归常态不放水”，住宅土地拍卖避免“面 粉贵过面包”；合理管控中介和媒介两个主体，即禁止 房屋中介和媒体炒作房价普涨预期，打击“现在是刚需 最好上车机会”等标题党，推动房价预期回归理性。
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(二)搞好住房需求侧管理是关键
与住房供给相比，住房需求是快变量。因此，短期 实现一线热点城市住房供需再平衡，必须加强住房需 求侧管理要严查购房资金来源，防止经营贷、消费贷 等资金违规进人楼市，消除资金面的躁动因子。要创新 调控方式，探索先“快速进两步”，用适度过头的政策抑 制过热需求，避免出现边调控边上涨的被动局面；然后 “慢慢退一步”，防范调控过度衍生房价“高位跳水”风 险。要搞好差异化调控，深圳须“严”调，上海须“紧”调，北京须“预”调，通过动态调整限购等政策，坚决把过热的住房需求压下去。要合理调整人口与产业规模，确保 与土地空间容量相匹配。
(三)推进住房供给侧结构性改革是核心
实现一线热点城市住房市场供需长期均衡，需加 快推进住房供给侧结构性改革，确保住房“总量够住、结构匹配”。增量上要拓源，加快住宅规划用地上市节 奏；适度提高住宅与非住宅用地比例；支持深圳与东 莞、惠州一体化发展，破解深圳土地储备不足难题。存 量上要挖潜，城市更新宜改则改、宜拆则拆，不搞“一刀 切”；有条件支持闲置商办改住房；支持深圳等城市试 点开征房产税，研究开征空置税，倒逼更多投资性房产 进人市场，争取为刚需提供更多房源。♦
(作者单位：国家信息中心经济预测部）
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