济南市历下区人民政府千佛山街道办事处与马斌等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
大连星海广场音乐喷泉开放时间【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2020.02.26
【案件字号】(2020)鲁01民终1190号
【审理程序】二审
【审理法官】青岛近郊好玩的地方黄宏伟李莎莎焦玉兴
【审理法官】黄宏伟李莎莎焦玉兴
【文书类型】判决书
【当事人】济南市历下区人民政府千佛山街道办事处;马斌;山东金凯特科技发展有限公司
【当事人】济南市历下区人民政府千佛山街道办事处马斌山东金凯特科技发展有限公司
【当事人-个人】马斌
【当事人-公司】济南市历下区人民政府千佛山街道办事处山东金凯特科技发展有限公司
【代理律师/律所】崔晓宁山东康桥律师事务所;某某山东文康（济南）律师事务所;崔晓山东文康（济南）律师事务所;田景博山东招法律师事务所
【代理律师/律所】崔晓宁山东康桥律师事务所某某山东文康（济南）律师事务所崔晓山东文康（济南）律师事务所田景博山东招法律师事务所
【代理律师】崔晓宁某某崔晓田景博
【代理律所】山东康桥律师事务所山东文康（济南）律师事务所山东招法律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】济南市历下区人民政府千佛山街道办事处
【被告】马斌;山东金凯特科技发展有限公司
临沂周边免费一日游【本院观点】双方当事人对涉案合同无效及千佛山办事处应在扣除房屋使用费后将房屋余款返还给马斌无异议。 【权责关键词】无效合同过错合同约定新证据诉讼请求维持原判发回重审折价
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【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，双方当事人对涉案合同无效及千佛山办事处应在扣除房屋使用费后将房屋余款返还给马斌无异议。本院二审的争议焦点有两个，一是房屋使用费计算的起始时间问题，二是马斌的利息损失计算的起始时间问题。 关于焦点一，房屋使用费计算的起始时间应自房屋交付之日起算，千佛山办事处主张房屋使用费应自交付首期购房款之 日起算，无事实与法律依据，本院不予采信。马斌主张房屋交付之日为2009年3月27日，千佛山办事处并未提出相反的主张及证据予以反驳，故一审法院认定房屋使用费计算的起始时间为2009年3月27日，并无不当，本院予以维持。 关于焦点二，马斌的利息损失应自相应购房款应当返还马斌之日起算，房屋被拆除后，千佛山办事处应及时返还相应购房款，千佛山办事处未及时返还存在过错，故一审法院认定千佛山办事处赔偿马斌利息损失，利息损失自房屋被拆除次日起计算，并无不当，应予维持。 综上所述，千佛山办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9643元，由上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-23 05:39:13
【一审法院查明】一审法院认定事实：2006年9月5日，济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司（均系甲方）与马斌（乙方）签订《房屋使用权协议》，协议主要内容：1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9
日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园；3.房屋建筑面积为220平方米，单位售价为（人民币）每平方米1500元，最终结算以实测面积为准，多退少补；4.签订合同之日起，首付房屋总价款60%（包括乙方所付定金），为人民币200000元。在甲方交付房屋前，乙方按规定日期付清全部价款；5.甲方暂定于2006年11月30日前（正式日期以甲方通知为准）将通过竣工验收的该房屋交付使用，但如遇不可抗拒的特殊原因或双方协商同意解除合同或变更合同的，交付期限顺延，双方均不承担责任。6.甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。2006年9月5日、11月13日、2007年2月1日、9月17日、2008年11月18日、2009年1月15日、3月27日马斌分别交纳购房款20万元、10万元、3万元、4万元、3万元、3万元、3万元，共计46万元，金凯特公司分别出具收款收据7份。原告缴纳最后一笔款后，即2009年3月27日，被告将涉案楼房交付原告。2017年6月份，因该楼房未取得规划和建设审批手续被认定为违章建筑，于2017年6月21日被拆除。原告主张被告交付楼房后，原告对楼房进行了装修，装修损失205000元，但未提供证据证明，被告对此不予认可。
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【一审法院认为】一审法院认为，马斌与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2006年9月5日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与马斌签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由马斌分担。济南市历下区人民政府千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担，马斌不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。故千佛山办事处应当返还马斌购房款46万元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付马斌，亦不影响占用期间的合理使用，其应支付自2009年3月27日至2017年6月20日的使用费，参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为85281元（460000元÷534个月×99个月），千佛山办事处在扣除使用费后，余款374719元应当返还给马斌。关于马斌主张的利息损失，马斌在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿马斌利息损失，以374719元为
北戴河乐岛海洋王国基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。判决：一、原告马斌与济南千佛山海鲜副食品市场及被告山东金凯特科技发展有限公司于2006年9月5日签订的房屋使用权协议无效。二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还原告马斌购房款374719元。三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告马斌利息损失，以374719元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。四、驳回原告其他诉讼请求。以上给付，限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于判决生效之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9643元，减半收取4822元，由原告马斌负担1736元，被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担3086元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
