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关于 可行性研究报告
为了寻求 项目业主和如家酒店连锁公司双方之间的合作意向，如家酒店连锁公司特此对 项目改造经营进行了研究和预测。
（一）项目概述：
1、项目名称：项目
2、地址：
3、项目形式：按“如家便捷酒店”的市场定位改造装 修“项目”,品牌形象全国一致,定名为“如家便捷连锁酒店” 店 。
4、项目规模：暂定 间客房
5、项目定位：干净、方便、温馨
6、平均房价定位：150元（门市定价为双标房、大床房188元，单人房148元，鉴于该物业楼体径身过窄，估计改建后单人房所占比例将超过40%，造成总体平均房价下滑）
7、客房平均出租率预估：85%
7、改建投资匡算：600万元人民币
8、总面积：3735平方米
9、租金价格： 元/平方米.天，年租金： 万
10、承租时间：15年
11、改建投资回收：约八年
二、管理方（如家酒店连锁公司）介绍：
如家酒店连锁公司注册于中国北京，由中国旅游业两大巨头（携程旅行网和首都旅游集团）合资成立，公司是从高端切入中国经济型酒店市场的战略投资者。我们通过品牌经营的方式投资酒店、出售特许经营权、发展市场营销联盟店，并为加盟酒店提供品牌、销售、管理、培训、技术等支持及服务，以增强其竞争力和盈利能力，共同为中国酒店业创造一个消费者信赖和忠诚的连锁国际品牌。 股东公司介绍
✧ 携程旅行服务公司
国内著名的旅行服务企业和最大的酒店宾馆分销商，创立于1999年初，公司吸收著名国际风险融资公司softbank鹿儿岛大学相当于国内什么大学（软银），IDG，orchid（兰花基金）。2000年10月，携程并购了北京运通商务旅行服务公司，携程总公司在上海，全国有北京、广州、深圳、香港四个分公司，全国各省会城市均设有办事处，直销队伍也遍及全国，携程的宾馆订房量呈直线上升方式，2002年5月订房量为13.5万间夜，每月上升比例10％。
携程提供便利的订房手段800－820－6666免费电话和网上订房，目前 网上、线上的比例为3：7，携程有丰富的客源资源，注册会员200万人，其中忠诚客户20万人（订房超过3次），但越来越多得客人需要房价250元以下的品质优秀、质量保证的品牌酒店。
✧ 北京首都旅游集团有限责任公司
中国旅游行业中规模最大的旅游企业，总资产170亿元（第二位锦江集团110亿元），集团下属7大子公司，分别是：首旅股份（股票代号600258），首旅酒店集团、首旅汽车、首旅展览、华龙集团、神舟国旅、康辉国旅。
集团拥有、管理酒店56家，客房20086间，世界酒店100强第84位，旗下有三个酒店管理公司（建国国际、和平假期、建国客栈）及众多知名酒店（北京酒店、北京贵宾楼酒店、长城酒店、长富宫酒店、建国酒店、和平宾馆），在中国酒店业具有很大的影响，也形成了自己的管理模式，积累了丰富的酒店管理经验，集团下属建国客栈有限公司也是中国最早的经济型酒店公司。现在有复兴门、燕莎、国贸、前门四家连锁店。目前引进并入如家酒店连锁。
如家酒店连锁发展现状
如家酒店连锁不断增加的品牌优势，通过统一市场、公关活动提高酒店的知名度，同时通过提供培训、管理咨询、质检、酒店技术等协助酒店提高管理水平，切实帮助酒店获得利益，达到西安有哪些好玩的地方“双赢”的目的。
目前如家酒店连锁有直营店50家，特许经营店8家，市场联盟店28家。
附：如家酒店连锁直营店名单：
北京 如家快捷酒店前门店
北京 如家快捷酒店燕莎店
北京 如家快捷酒店东四十条店
上海 如家快捷酒店世纪公园店
上海 如家快捷酒店塘桥店
上海 如家快捷酒店江苏路店
上海五日游上海 如家快捷酒店徐家汇店
上海 如家快捷酒店陕西路店
上海 如家快捷酒店张江店
上海 如家快捷酒店武夷路店
上海 如家快捷酒店漕溪路店
苏州 如家快捷酒店苏州店
苏州 如家快捷酒店观前店
杭州 如家快捷酒店杭州店
无锡 如家快捷酒店无锡店
常州 如家快捷酒店常州店
福州 如家快捷酒店福州店
厦门 如家快捷酒店厦门店
天津 如家快捷酒店天津店
如家的优势
✧ 如家酒店连锁的品牌优势
中国酒店业经过20年的发展，初步形成了一些象锦江、新亚、金陵、白天鹅等酒店管理品牌，但它们并不是严格意义上的酒店品牌，对于品牌的“软要素”－品牌客源网络、品牌化的市场规划、集团内培训等不重视，也没有完全意义上统一的品牌形象，而如家则是以品牌为核心的酒店集团发展，同时融合了携程、首旅在客源网络、集团培训上的优势，通过一系列的品牌运作，在客源层中也会形成鲜明的品牌形象。
✧ 如家酒店连锁的市场优势
如家酒店连锁是依托携程旅行服务公司的强大销售平台而建立的。目前携程拥有200万会员，订房量稳居中国宾馆分销行业的首位，并且以10%的速度稳步增长。其目前订房量占国内酒店可预定房间数还不到1%，发展空间相当大。而如家网站的建立除了能共享携程的资源优势外，还能将携程已形成的良好模式拓展到经济型酒店市场，取得更多的市场份额。
✧ 如家酒店连锁的客源优势
如家酒店连锁在共享携程商务散客客源（200万会员）的基础，开拓了自己的经济型客
源市场，针对250元以下客人的特点，开展了自己的代理卡计划，并在豪华高速客车、高档列车上开展了市场销售计划，如家酒店连锁还有自己特的客户忠诚度与客源积分计划，可使客人忠诚于如家品牌和会员酒店，这种优势对会员酒店的支持是巨大的。
✧ 如家酒店连锁的管理优势
首旅旗下的建国国际酒店管理集团拥有北京建国、长城、长富宫等众多知名酒店，也有引导中国酒店发展的著名“张家界5名游客被杀建国模式”，首旅同时适应了经济型酒店发展的需要，在全国较早推出了建国客栈，建国客栈的特点在于它集星级酒店的规范服务和价格低廉的优势于一身，是新型的经济型酒店，首旅在酒店管理上的经验会为如家酒店连锁提供广泛的支持。
✧ 如家酒店连锁的技术优势
如家酒店连锁在携程全国客源网络、call－center的基础上，形成了中国唯一的中央预订系统的雏形，这也是国外酒店集团的核心网络；如家酒店连锁适应经济性酒店的需要，在国内外优秀管理软件的基础上，集中了酒店软件方面的精英，开发了自己的PMS酒店管理软件，该软件集稳定、快捷、全面、灵活于一身，与中央预定系统连接后，可以实现客史共享、网上订房，从而提高酒店管理服务水平，稳定忠诚客户，降低酒店销售成本。
✧ 如家酒店连锁的人才优势
酒店品牌的竞争就是人才的竞争，香格里拉酒店集团得到迅速的发展除了集团具有的营销服务特外，人才的集聚形成的优势也是至关重要的，如家连锁公司聚集了携程旅行网与首旅集团的精英人才，他们具有风险融资、企业运营、酒店管理上的丰富经验。也为企业的发展提供了坚强的保证。
一. 项目分析
项目现状
项目为一幢7层路的物业,建筑面积为3735平方米。租赁物业每层面积约为534平方米，预计2-7层每层可改客房16间，一楼可改客房8间，一楼剩余部分用于改建为接待大厅及简易的早餐厅。
昆明长水机场酒店改造分析
由我方对酒店进行全方位改造，总体投资预计600万元左右。原建筑原本定位为办公大楼，
建成后未经使用。目前该大楼水、电的容量基本能满足酒店要求，煤气可能需要增容。建筑原有电梯一部，在现有客房数量基础上预计无需在改建过程中增设电梯。大楼布局规划与客房排布设置基本相符，原有分割需重新设计，重新分割主要以客房为主，尽可能的开发房间，预计改建客房108间，在租赁物业小院内设置一些绿化景观，一楼将设为简单餐饮，提供自助早餐和中餐。
市场定位分析
酒店装修改造完成后，酒店以商务客人为主体，酒店主要功能为客房和部分餐饮，其他营业项目改造为客房，最终改造客房108间，价格定位应以提高平均房价为出发点，将酒店的门市价格定位在188元左右。同时降低折扣比率，实施实价销售，与周边酒店差异化经营。借助中央预订等网络销售平台和强大的市场营销手段，优化客源结构，以商务散客和旅游散客为主，平均房价经预算可定为150元，然后随着出租率的提升逐步调整平均房价，提高营收。
合作方式分析
基于以上分析，我们认为合作方式为租赁物业，改造成如家直营店－如家快捷酒店店，由于目前该物业尚未投入使用，酒店所需经营设备均需重新购置，需要投入很大资金改造经营，该酒店改造成商务酒店后，必将产生良好的经营业绩及很强的品牌影响，清新的风格必然对该房产的项目增值产生较大的影响，也能为业主提供稳定的租金收入。
三、经营数据分析
平均房价： | 150元 |
平均出租率： | 85% |
客房数： | 108间 |
年营业收入： | 502万元 |
客房经营利润： | 261万 |
营业税、投资利息： | 28万 |
租金： | 157万 |
所得税前利润： | 约76万 |
投资金额： | 600万 |
回收期： | 约8年 |
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通过项目的市场销售分析，我们初步设定宾馆的平均房价为150元，平均出租率是根据周边相类似的酒店的近几年平均出租率推算出来的，为75％。由于金桥路上的中低档酒店的竞争相当激烈，多半以旅游团队为主，房价竞争相当激烈。为了避免此类情况的出现，如家酒店连锁将客源市场的定位重点放在商务散客。而如家酒店连锁的主要优势就是商务散客的客源。根据携程旅行网在同类市场的商务散客的销售经验，做到75％的年平均出租率是有一定把握的。通过以上基本数据测算出来的全年的客房营业收入为402万左右，所得税前利润34万，投资回收期限约9年。
五、合作展望
如测算表所示，由于原建筑改建工程量较大，实际可用于改建的建筑面积有限。以1.15元/天/平方米将是如家快捷酒店所能承担的最高房租，维护较好的酒店在经营六至七年后就需要重新装修，而以1.15元/天/平方米(157万/年)的价格租赁该项目后的回收期为八年，则表示如家快捷酒店在租赁该建筑经营后几乎无利润可言。但考虑到该建筑在，目前发展势头明显,整个城市的商业运营氛围十分浓厚,对擅长经营商务酒店,有效吸纳商务客人的如家酒店而言,在该城市设立自营酒店是势在必行的。且如家涉足市场已有相当长的时间但始终未
在该城市开发酒店，对如家扩大在华东区域的影响力是十分不利的。该物业虽处于小路中，但属闹中取静之处，且楼高超过前面门面房，仍较醒目。综合以上因素，我司认为在该处成立如家酒店直营店，对于如家快捷酒店的发展能起到一定的推动作用，达到不错的广告效应，提高如家酒店在上海乃至全国的品牌知名度。顾郑重向业主提出租赁合作要求，希望与业主进行合作，共同利用相互资源，发挥双方的优势资源，实现“双赢”的目标。
