Regional Economy
区域经济
www.chinabt 2019年1月
171
DOI:10.19699/jki.issn2096-0298.2019.01.171
中国农业大学烟台研究院商学院 张静文 杨晓丽 曲艺(通讯作者)
摘 要：
在判断商业房地产的发展，租售比是解决供需干扰的良好解决方案，成为判断投机程度的金手指。本文利用租售比对烟台市商业地产发展进行了分析及预测，在烟台城市商业房地产开发投资和消费方面有一定的参考价值。
关键词：
商业房地产 租售比 发展趋势中图分类号：
三亚亚龙湾潜水价格表F299 文献标识码：A 文章编号：2096-0298(2019)01(a)-171-02商业房地产开发完成后，有直接销售和持有租赁两种形式。直接出售降低了增值空间的可能性，而持有租赁对资本回收有很大压力。如何选择和平衡是一个困难的问题。近年来，随着经济发展和限购的实施，许多房地产开发商转向了商业地产，这导致商业地产的人气急剧上升。在一些地区，商业房地产项目的受欢迎程度超过了住宅房地产，显示出泡沫的迹象。大多数中国房地产投资者会选择使用价格分析和简单的财务分析来作出房地产投资决策。这些决策具有一定的不准确性和较大的投资风险。因此，一个能够用来降低城市房地产投资盲 目性和房地产投机性的评价指标至关重要。在衡量房地产的诸多指标中，租售比是合适而方便使用的指标。 1 文献综述
房地产泡沫是房地产价格波动的一种形式。是由于投机，在短期急剧增加货币供应量的房地产经济。泡沫经济的两个特点是：商品供需严重失衡，供大于求。投机性交易氛围非常浓厚。房地产泡沫以房地产作为泡沫经济的载体，表现为房地产价格引发的房地产投机严重背离了价值的使用，市场价格背离了房地产用户的支持[1]。 在理论和实践研究中，衡量房地产泡沫有三个指标：理论定价法，通过建立数学模型计算理论房地产
上海半岛酒店价格，通过比较它与市场价格确定是否存在房地产泡沫及其程度或采用指标法基于某一指标的价值来判断。本文采用指标指示法，由于其被用于衡量房地产价格是否合理，是否存在房地产泡沫指数时，在理论上往往可以确定其正常值和正常区间，并且该指标的数据是可用的和可操作的。
2 租售比
租售比，即房屋租赁价格和销售价格的比率，是指房产的每平方米面积与每月每平方米租金和建筑面积之间的市场价格比率。
其公式为：租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。
在正常情况下，rental-to-sale 比率(租售比)可以揭示最基本的和真正的城市居民的住房需求，并客观的反映房地产市场的供求关系。在房地产市场上，有很大比例的买房者为投资者或投机者，而租房是一项必要的使用需要。在当前的国际经济市场中，如果租售比在1∶300和1∶200之间，则表明房地产市场运行良好，房价与房地产价值一致，房地产市场不存在泡沫。如果租售比大于1:200，则意味着房产的买价在低于200个月内便可以完全收回，反映了房地产市场房价被低估，有巨大的投资潜力，以及房地产没有泡沫。如果租售比小于1:300，表示你的投资只有在300个月之后，才能完全收回，这表明该地区的房价远远高于其内在价值，房价被高估，并且存在房地产泡沫，比例越小，泡沫就越大[2]。
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胡堃相信在任何成熟的或正常的房地产市场，租售比是一样重要的市盈率股票和债券的实际利率来确定房地产的价值衡量投资产品的属性。作为一种投资产品，该指标不仅作为属性的价值基础，而且作为衡量区域房地产市场是否良好运行的重要参考指标，得到了广泛的应用[3]。
租金和销售比率可以反映正常情况下的实际生活需要。与其他指标相比，租金和销售比率能够更客观的反映房地产市场的供需情况。计算方便，可以与国际指数相比较，一些现有的专门从事数据收集和处理的机构，如禧泰网，本文采用了禧泰网数据对烟台的房价租金比进行了计算和分析，如图1所示。
烟台市2018年商铺购房价格为12984元/m 2，
租金价格为39元/月/m 2，
则租售比约为1:333，该租售比低于1:300，意味着需要333个月才能收回购房成本，表明房产投资价值相对变小，房产泡沫已经有所显现，此时商业地产持有租赁回本困难，回本时间过长。
3 分析和预测
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对于商业房地产的出租和销售，它可以分为两类：第一类，直接销售，在商店开发完成后，所有这些都进入销售过程，并且都被出售给市场进行销售。一些社区企业的纯住宅区域通常采用这种方法，由于其体积小，商店的销售压力也不是很大。对于投资者来说，这种商业地产通常采取不同的措施。第二种是半租半卖，这是最常见、最有效的模式。在第三类中，只有租金是不出售的。在这种模式下，开发商可以完全掌握整个商业项目的发展，但在运营能力和资本撤出压力方面，存在不小的挑战。
作者简介：张静文(1998-)，女，汉族，山东济宁人，中国农业大学(烟台)，市场营销，本科，主要从事烟台市商业地产发展趋势方面的研究；
杨晓丽(1997-)，女，汉族，山东烟台人，中国农业大学(烟
国际足联质疑阿根廷台)，市场营销，本科，主要从事烟台市商业地产发展趋势方面的研究。
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对于投资企业，他们当初觉得rent-to-sell 比例高的原因是，他们没有看到任何的利润增长空间。对于房价而言，感到房价居高不下时，也正是因为没有看到收入的增长空间。特别是，高净值人的增长速度是非常快的。3.2 预测深圳较场尾旅游全攻略
烟台市的租金与销售比率为1:333，房地产泡沫已经出现，但在中国目前的总体环境下，这种情况可能会继续发展，商业房地产持有租赁越来越难收回资金，资本回笼压力太大，投资者此时不应过多持有租赁，存在着一半出售、一半租赁和全部持有租赁都存在无法收回资本的风险，应该尽快出售所有持有开发的商业房地产，而不是期望和保留太多租金收入。
参考文献
[1] 百度百科[EB/OL].baike.baidu/item/%E6%8
8%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E6%B3%A1%E6%B2%AB /7019908?fr=aladdin.
[2] 晏敏霞.房地产泡沫测度方法研究及实证分析[D].重庆大学,
2010．
[3] 胡堃.重新审视“租售比”[J].安家,2011(12)．
图1
