广西中南房地产开发有限公司、韦明艳商品房销售合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】广西壮族自治区来宾市中级人民法院
【审理法院】广西壮族自治区来宾市中级人民法院
【审结日期】2020.03.27
【案件字号】(2020)桂13民终98号
【审理程序】二审 湖北旅游网
【审理法官】马翠柳覃奇明蓝东桃
【审理法官】马翠柳覃奇明蓝东桃
【文书类型】判决书
【当事人】广西中南房地产开发有限公司;韦明艳
【当事人】广西中南房地产开发有限公司韦明艳
【当事人-个人】韦明艳
【当事人-公司】广西中南房地产开发有限公司
【代理律师/律所】梁佳丽广西万益（来宾）律师事务所;潘轰广西万益（来宾）律师事务所;潘纤纤广西天际律师事务所
【代理律师/律所】梁佳丽广西万益（来宾）律师事务所潘轰广西万益（来宾）律师事务所潘纤纤广西天际律师事务所
【代理律师】梁佳丽潘轰潘纤纤
【代理律所】巴基斯坦女人愿意嫁给中国人吗广西万益（来宾）律师事务所广西天际律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
斯里兰卡相当于中国哪个省【原告】广西中南房地产开发有限公司;韦明艳
【本院观点】涉案《商品房团购协议书》系单位职工与开发商就签订《商品房买卖合同》、购买商品房达成的意向，由于个人选择的房屋类型、面积及楼层等均未确定，具体所购的商品房不明确，即无明确的标的物，属预约合同性质，而本约是签订《商品房买卖合同》。结合《商品房团购协议书》第八条相关交付期限、交接手续的交房约定，该条违约责任适用于出卖人（中南房开）守约，如期交付并通知交接，而购房者个人原因逾期不签购房合同而违约的情形，但本案的实际情况是中南房开没有按照《商品房团购协议书》承诺的时间交房，不属于上述约定的情形，故不能再援引该条约定，中南房开的上诉理由没有法律和合同依据，本院不予支持。 【权责关键词】无效情势变更违约金支付违约金诚实信用原则证据不足关联性质证诉讼请求反诉维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
团泊湖温泉酒店【本院查明】经审理查明，一审法院查明的法律事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，涉案《商品房团购协议书》系单位职工与开发商就签订《商品房买卖合同》、购买商品房达成的意向，由于个人选择的房屋类型、面积及楼层等均未确定，具体所购的商品房不明确，即无明确的标的物，属预约合同性质，而本约是签订《商品房买卖合同》。但最终因双方未能达成一致协议，没有签订《商品房买卖合同》。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，如该债务标的不适宜强制履行的，对方不能要求履行。由于本案中韦明艳诉请为继续履行团购协议书，而团购协议书的合同目的为签订《商品房买卖合同》，购买商品房。鉴于双方未能达成一致协议，没有签订商品房买卖合同，故团购协议书不适宜强制履行，一审判决解除合同并无不当，本院予以维持。韦明艳上诉请求继续履行《商品房团购协议书》理由不成立，依法不予支持。 针对中南房开以《商品房团购协议书》第十条违约责任“4、参与购房的个人逾期未按约定签订《商品房买卖合同》的视为自动放弃购房
资格，出卖人退回已付预付款（无息）"的上诉理由，本院认为，结合《商品房团购协议书》第八条相关交付期限、交接手续的交房约定，该条违约责任适用于出卖人（中南房开）守约，如期交付并通知交接，而购房者个人原因逾期不签购房合同而违约的情形，但本案的实际情况是中南房开没有按照《商品房团购协议书》承诺的时间交房，不属于上述约定的情形，故不能再援引该条约定，中南房开的上诉理由没有法律和合同依据，本院不予支持。由于中南房开违反《商品房团购协议书》的约定而导致双方未签订《商品房买卖合同》，中南房开应赔偿购房者相应的损失，故一审法院按照年息6%判决中南房开支付购房者相关预付款的资金占用损失，合理合法，本院予以维持。 另，(2018)桂1302民初2506号等4个案件的《民事调解书》系法院根据当事人平等协商、自愿达成的调解协议所制作的调解书，并非法院作出的判决，故不存在同类案件不同判决的情形。 综上，中南房开和韦明艳的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费385元，由上诉人广西中南房地产开发有限公司负担；二审案件受理费450元，由上诉人韦明艳负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 19:08:48
【一审法院查明】二、一审法院认定中南房开存在违约责任无事实和法律依据。2015年-2016年来宾市房地产企业陷入低谷期，楼盘荒废率达到历史新高。中南房开不能在约定时间交房并非自身原因，而是受到当时不可预见的市场因素的影响，中南房开己经在尽最大之能力继续投资复盘，是对购房者集体以及社会的责任之承担。根据合同法司法解释（二）第二十六条情势变更原则，要求中南房开在约定期限内交房显然有失公平。因此，中南房开并不存在违约责任。 三、一审法院存在同案不同判的矛盾判决。在同一类案件中，一审法院先后作出了两种不同的判决，导致同案不同判。根据一审法院2018年10月10日作出的(2018)桂1302民初2506号等4个案件的《民事调解书》，一审法院处理结果是上诉人需支付的违约金为3000-3500元（视具体数额而定），但在2019年12月3日作出的判决中却判决上诉人按照年息6%支付利息（团购住宅、车位报名费，进度款），导致同一类案件出现了两种不同的判决结果。 韦明艳答辩称，中南房开没有直接通过电话方式通知选房，没有给出充足合理的选房时间，而是通过公告方式通知选房，损害了购房者利益，
属于无效通知。中南房开提供的《认购协议书》属于格式合同，免除其违约责任，加重购房者的责任，属于霸王条款，购房者有权拒签并不承担违约责任。中南房开存在严重逾期交房的行为，作为违约方无权解除合同。
成都欢乐谷门票价格表学生【一审法院认为】一审法院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的《商品房团购协议书》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效。双方当事人应当按协议全面履行自己的义务。《商品房团购协议书》没有明确标的，只是预约合同。《商品房团购协议书》约定不明的情况下，原告以只限于5某、6某楼选房不得在任意楼号、楼层选房为由，没有在约定时间再与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》及交纳剩余房款。《商品房团购协议书》无法继续履行。按《商品房团购协议书》第六条、第十条约定，应视为其放弃购房资格。关于违约金，协议约定交房时间2016年10月15日，被告（反诉原告）已逾期交房，应承担不能按时交房的违约责任。而原告（反诉被告）没有与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》应承担不签合同的违约责任。本案原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方均存在违约，应各自承担自己的违约责任。本着公平、诚实信用原则及交易习惯，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）韦明艳与被告（反诉原告）广西中南房地产开发有限公司于20
伊犁师范大学13年10月15日签订的《商品房团购协议书》。二、被告返还原告（反诉被告）韦明艳69000元（团购住宅、车位报名费和进度款）及利息［以30000元为基数，按年息6%计算（自2013年8月28日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；以5000元为基数，按年息6%计算（自2013年10月16日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；以34000元为基数，按年息6%计算（自2014年12月5日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）］。三、驳回原告（反诉被告）韦明艳的其它诉讼请求。 二审期间，韦明艳提交证据：楼房销控表照片和通话录音，拟证明2018年5月5某、6某楼可选房屋仅31套，2018年11月购房单价2800元／m2违反《商品房团购协议书》的约定。 中南房开质证认为，对证据的真实性、关联性有异议，不能作为认定案件事实的依据。 本院认证意见，上述证据不属于二审新的证据，依法不予采纳。
