丽江民居客栈经营者情况调查分析
[摘要] 丽江古城的民居客栈与其他地区的家庭旅馆一样，是一种特殊的民居客栈，在丽江已经有了一定的规模，开展也非常迅速，笔者分析了丽江古城民居客栈的经营者情况。 [关键词] 民居客栈；丽江古城；经营者调查；经营状况；
一、研究综述
最早的国内家庭旅馆是九寨沟的一个村寨老板泽里王秀于1984年10月开办的“树正寨〞。近几年来，国内家庭旅馆正在兴起。文彤提出桂林阳朔、云南丽江、湖南南岳、湖北清江等地的家庭旅馆业都十分兴旺，形成了“前店后田〞局面，既是农家住房又是旅馆餐厅的特，成为地方旅游经济的新增长点。古城内第一家民居客栈开办于1995年起初，当时民居客栈数目增长不快。丽江家庭旅馆的研究还比拟少，仅有宗晓莲从人类学的角度对古城民居客栈进行了研究。笔者针对家庭旅馆的经营者，通过问卷加访谈的方式进行调研，笔者走访了位于丽江古城的大多数民居客栈，并尽可能地接触了经营者，还访问了丽江古城管理局、古城取旅游局、丽江市旅游局等一些相关管理部门了解情况。
笔者发放问卷120份，回收81份，其中有效问卷61份，并且比照拟典型的一些古城民居客栈做了重点访
谈。
二、丽江古城民居客栈经营者调查研究赞比亚是哪个国家
1.经营者来源调查分析
表经营者来源调查数据列表
根据以上的列表和数据，当地和外地经营者各占半壁江山。但值得注意的一个现象是，外地经营者迅速增长，特别是从2004年古城民居客栈的市场不断增长以来，很多原来由本地经营者经营的民居客栈，比方“东巴客栈〞、“悦来客栈〞等都转包给外地经营者。外地经营者比本地经营者有更雄厚的资金，更现代的理念，但没有对丽江当地文化深层次的认识。而本地居民往往把房子租给外地经营者后搬出了古城，加剧了当地居民外迁的问题，使古城文化最根本的元素―人―在消失，这是非常值得注意的问题。
2.外来经营者不断增加
从以右图表可以看出，三分之二的民居客栈是自己成立的，值得注意的是，从2003年开始，转包的数量不断增加，17份转包中有12份是在2003年以后转的占71%，而大多数转包是当地经营者转给外来经营者。由于外来经营者不了解深层次的丽江文化，游客也对太商业模式化的经营比拟反感，太多的转
圆明园被烧的真实原因包给外地经营者并不有利于古城的保护。
图如何开始经营客栈问卷调查分析
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3.经营者看好市场前景
在问及将继续经营多少年时，大多数经营者都填写了比拟多的年份，显示了经营者对古城民居客栈开展的信心，而在笔者的访谈中，大多数经营者也看好这个市场。
涠洲岛景点门票及价格二、丽江民居客栈经营状况分析
1.入住率高，淡季不淡
根据调查，在旺季的入住率非常高，80%以上的古城民居客栈的入住率到达了100%。在淡季，由于古城民居客栈经营各异，入住率区别很大，但50%以上入住率的占72%，还有15%在淡季也到达了90%以上的入住率，到达淡季不淡的经营。从以上数据可以充分说明，古城民居客栈的入住率很少高，假设经营得当淡季不淡。
2.房价较低
根据问卷和访谈，古城民居客栈的房价如下：在淡季，标间在50元~60元/间左右，普间在30元~50元/间；在平时或相对游客比拟多的时候，标间在100元~120元/间，普间在60元~80元；在最旺季时，标间在200元~280元，普间在100元~140元。因为各个民居客栈条件千差万别，经营多种多样，价格相差很大，但与星级宾馆相比，总体价格水平还比拟低。
3.员工工资较低，流动率较高
根据问卷调查和笔者的访谈，丽江古城民居客栈每家大都会聘2~3名员工，员工大多来自丽江农村地区，平均工资在800元/月左右，而劳动强度非常高，经常从早到晚没有节假日，因此流动率很高。因为经常流动，造成经营者管理上的困难，有的经营者提高了工资，到达800元~1500元/月，比拟有效的改善了流动率问题。
表2 一家10间标间古城民居客栈费用列表
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4.经营本钱较低，租金和折旧费用较高
笔者比拟详细的调研了经营古城民居客栈的本钱，大多数经营者，特别是外地的经营者，普遍觉得运营本钱较低，租金和折旧本钱较高。从运营本钱来看，1家10间标间的民居客栈每月大约有以下几项支出：水费300元；电费1200元；工商、营业税500元；费200元；一次性用品1元每套×8×30天×2床=
480元；员工工资400×2=800元，以上共计3480元。1家10间标间的民居客栈，每月大约要3480元左右的运营本钱。而按80%入住率，每间标间价格按100元计算，10间×80%×30天×100元=24000元，24000-3480元=20520元，假设仅按减去运营本钱，每月可以有约20520元的利润。但古城民居客栈真正高的本钱是租金和折旧本钱，10间标间的每月租金大约是8000元。而折旧本钱取决于对民居客栈固定资产的投资，即使没有投入房屋改建的本钱，每间标间的专修、热泵、淋浴设备、床、家具、床上用品的加起来大约要20000元/间，这样固定资产和根本用品上的投资大约要20000×10=200000元。假设按5年折旧，200000÷=3333元。根据以上计算，8000元租金+3333元折旧，每月就有11333元的费用。当然，24000元利润-3480元运营本钱-8000元租金-3333元折旧=9187元纯利润。如果能保持较高入住率，每月还是能有可观利润。
综上所述，根据调查，从民居客栈经营者有以下特点：从经营者籍贯来看，当地经营者占42%，外地经营者占55%；从经营的模式来看，都是自营为主，公司模式不利于丽江古城；外来经营者不断增加；经营者看好古城民居客栈市场。从经营状况来看：入住率很高；古城民居客栈房价较低；员工多来源本地，工资较低，劳动强度大，流动率较高；经营本钱较低，租金和折旧费用较高。张北草原自驾游攻略
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