3、其他道具
1、大唐不夜城视频DVD；
2、DM单页；
4、其它。
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（三）、销售控制
1、控制销售数量
控制销售数量是指一个项目特别是大型项目，应做好销售计划安排，推出的单位要注意协调好坏产品的比例，每一个销售阶段都必须限量发售，销售一批再补一批，在市场上营造买少见少越早购买越靓铺的气氛，避免好商铺销售完毕，留下较差的商铺，最后越卖越难卖，余下的商铺将无法再吸引投资者的目光。 销售技巧在于通过内部认购、派筹、抽签、排队等手法，制造销售现场的旺势，使消费者产生羊心理，缩短其购买决策的过程及时间。
2、控制销售进度
对于规模较大的项目，全面发售往往分阶段来完成，当前一阶段进展顺利，那后面的几期可以根据市场反应情况适度地提高售价，如果前一期就进展不利，那后面几期可根据前期销售情况调整策略，目的是要保证销售进度如期实现。
控制技巧在于销售部必须定期召开工作会议，对每一阶段进行深入总结、分析，然后根据销售效果，及时调整销售策略、推广策略。
3、控制销售现场气氛
控制销售现场气氛主要是针对销售人员来开展工作，在展销会期间，销售中心应时刻保持营造旺销、热闹、活跃的场面和气氛，以促进部分还在犹豫不决的目标客户尽快做出成交决定。 主要控制工作包括：
⑴销售工作有条不絮进行
⑵销售人员笑脸迎客
普陀山南海观音图片⑶销控专人负责
⑷制造楼盘热销气氛
4、招商的控制
很多大型商场在进行推广时，大规模的招商活动与商铺销售同期进行，如以形象广告配合并举行公关活动，采用“事件营销”策略激发人气，联合行业协会举办大型招商会等吸引大型商家进驻经营，然后再租售结合，销售部分商铺，实现资金的快速回笼，为后期商场的运作提供充足的资金支持。
5、销售周期
周期：根据大唐不夜城整体项目07推进展望和其对大唐不夜城所能形成的市场支持，以及A区块工程形象支持，建议将现有A地块（大唐不夜城）可销售商铺产品分阶段、批次进入销售市场，初期以小面积商铺来形成强大人气，奠定市场基础，得到市场认知；中期随着大唐不夜城的市场美誉度提高以
芜湖美食推荐及后续地块的概念成型，可以适度推出中度面积户型和部分大面积户型；后期将存有的最佳位置商铺和大面积商铺推向市场，形成高价位成交。大唐不夜城的基本销售周期预计为个10个月。
时间： 2007年3月—2008年1月。
总销售目标：90%
6、销售阶段
第一阶段：蓄水期。
时间：2007年1月—2007年3月共3个月。
达成目标：大唐不夜城获得广泛认知，并对意向客户进行认购登记。
第二阶段：强推销售期。
时间：2007年4月—2007年6月共2个月。
销售目标：30%。
第三阶段：持续销售期。
时间：2007年7月—2007年8月共2个月。
销售目标：10%。
第四阶段：强推销售期。
时间：2007年9月—2007年11月共3个月。
销售目标：40%。
社区团购第五阶段：持续销售期。
时间：2007年12月—2008年1月共2个月。
销售目标：10%。
（四）、销售方法
1、建立多元化的销售渠道
⑴、直销
直销是销售人员直接与目标客户联络，与目标客户实行面对面一对一的推销方法，在项目的目标客户极其鲜明的情况下，采用直销是最直接、最有效，也是推广成本最低的行销方法。
⑵、巡回展销会
以巡回展销会形式，在各地逐一展开全方位的丰富多彩的推广活动，让外地的目标客户更详尽了解项目优势，将有利于吸引更多的目标客户。
⑶、网络联销
随着电脑宽频网络技术的普及，营销方式增加一条新的路向，就是网络联销。将项目的各种信息改善上网，通过互联网让更多潜在买家了解项目资讯，使潜在买家能够在一个自由的时间、自由的空间中随时挑选理想的物业。
⑷、跨行业联合直销
跨行业联合直销是一种利用其他行业的销售渠道来进行直销的方法，通过对一些行会或目标客户相对集中的组织，比如某些商会、行业协会，对这些机构的成员进行有针对性的推广直销，此时，这些机构也就成为了我们收集目标客户的中介机构。这种行销手法的优点是选择目标准确、推广成本低、效率高。
2、采用多种促销政策
⑴售后返租
⑵保租营销
⑶先租后售/连租约销售
⑷以租代售
第一步：市场造势，传播项目及产品定位。
整合媒体资源，推广项目概念及市场定位，引发市场关注度；
推出阶段销售产品，引发投资热点。
第二步：引导目标客户。
1、现场接待客户，解答投资问题，增强投资信心；
2、利用各种渠道资源搜集客户资料；
3、邮寄DM，进行信息沟通；
4、展开关系营销。
第三步：锁定目标客户。
1、对意向客户进行后续沟通、归类；
2、为意向客户制定投资方案；
3、优惠政策及其他促销手段跟进；
第四步：促成认购成交
1、政策争取，打消疑虑；
2、结合阶段优惠政策加强销售进度。
（五）、营销推进
租售阶段划分及主要工作内容
1、租售前期
主要招商策略：商户面积从大到小，从难到易，商户地域从外到内进行招商
主要销售策略：完善项目销售资料，以内部认购方式进行项目的销售工作
租售前期策划方面主要工作内容：
项目主要功能分区方案确定后，配合工程部进行商铺图积的重新间隔和商场内部商铺平间分割等工作，落实每一栋、每一单元的租售面积和平面间隔。
项目主要规划营销方案决定后，配合发展商指定的宣传整合机构，进行本项目各项招商书、销售楼书、宣传资料的设计制作及宣传推广活动定案工作。
配合整合机构进行本项目售楼部布置及工地现场包装。
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制定本项目租售所需的各类租售合同、认租书、认购书、项目简介、付款方式等各项租售资料。
配合项目的招商工作，协助接待外地来访客户，并向目标客户提供项目市场整体资料数据，并根据不同行业的特性制作消费人口构成、数量、消费习性、消费产品类别，以及行业独立市场分析等资料数据。
招商方面主要工作内容
– 筹建招商队伍
– 筹建本项目的招商部。招商部内部划分为两个组别，于团体合作中形成良性竞争。于本阶段内，招商A组主要联系和接待外地客户；招商B组将主
要跟进发展商前期联系中的商户，及继续联系本地新客户。项目正式启动
后，两个招商组将分驻本项目售楼部进行客户接待工作。
– 目标招商功能区
– 本阶段主要招商对象为先租面积中，经营面积在300平方米左右及以上的大商户及国外、国内知名商户。
– 从大到小，从外到内、从难到易，重点引入目标商户
– 目标商户包括：国内外中西式快餐、特式饮品、特式餐饮、中国各地菜系餐饮、大型酒店经营企业、国内知名剧院及影艺公司、国内外文物艺术机
构等。
– 现场接待外地客户
– 联系部分外地商户，统一安排时间到项目现场视察，并于热烈的气氛中增进对本项目的了解，达成初步租赁意向。
– 加紧联系本地餐饮及配套类商户
– 发展商的招商队伍于项目招商前期已联系跟进过许多本地知名餐饮等商户，只是由于项目资料不足，租售价格未确定，所以未能达成租赁。因
此，本阶段在接待外地客户的同时，也加紧联系本地旧客户，将新客户来
访的信息渗透出去，催促本地客户尽快达成租赁。
主要招商方式
a)招商人员对目标商户进行电话或上门直销，直接达成租约或投资意向，构成本项目的基本功能骨架，为其它商户的进驻和功能配设建立基础。
b)招商人员向目标大客户提供项目市场整体资料数据，以及该行业独立市场分析等资料数据。
c)安排外地大商户企业视察现场及与发展商直接洽谈合作方式。
b)于项目现场招商中心接待各大型餐饮商户、超市、娱乐等公司机构，落实租赁或投资工作。
c)利用直邮、直销等方式，联系各大旅游用品、餐饮娱乐等品牌公司企业，以及特旅游业经营者。
d)协助发展商与商户办理签约及交付使用手续。最新地图高清卫星地图
销售方面主要工作内容
– 由于本项目现场尚未完工，以及前期宣传推广、销售推广方面的铺垫量不够，本阶段暂不具备公开发售的条件。因此，本阶段的销售工作主要是资
料制作、人员培训和储备客户等工作，具体包括：
– 制作各项销售所需的市场分析、市场数据、投资分析、竞争对手调查等各项针对投资者的资料，确定本项目的整体推售策略。
