盐城市人民政府关于印发盐城市物业管理实施细则的通知 文章属性
∙【制定机关】盐城市人民政府
∙【公布日期】2009.05.05
∙【字 号】盐政发[2009]104号
∙【施行日期】2009.05.05
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】机关工作
正文
盐城市人民政府关于印发盐城市物业管理实施细则的通知
（盐政发〔2009〕104号）
华清池兵马俑一日游详细攻略各县（市、区）人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《盐城市物业管理实施细则》印发给你们，希遵照执行。
盐城市人民政府
二○○九年五月五日
盐城市物业管理实施细则
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护物业当事人的合法权益，提高城市物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本实施细则。
第三条新疆旅游攻略地图 本实施细则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋登记簿记载的权利人（含商品房预告登记的权利人）。 本实施细则所称使用人，是指房屋的实际使用人和承租人。
本实施细则所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
第四条 市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。
各县（市、区）房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作；负责辖区内物业项目经理及其从业人员的日常管理与考评，调处矛盾纠纷。
建设、规划、城管、工商、物价、公安、司法、民政等部门按照各自职责范围，协同实施本细则。
（一）各县（市、区）政府
负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督；协调解决小区管理中的综合性问题；督促街道（乡镇）会同房产行政主管部门做好业主大会（业主委员会）筹备组建、换届工作，帮助业主把好业主委员会筹备组人选关，并落实考核工作。
（二）房产行政主管部门
负责对住宅物业管理活动的监督管理，加强物业服务企业资质管理和从业人员资格管理；对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管；主动依靠街道（乡镇），做好业主大会（业主委员会）组建、换届、备案工作，指导其日常运作；依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。
（三）规划行政主管部门
负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；依法查处住宅小区内的违法建筑及外立面开墙破洞行为。
（四）建设行政主管部门
负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；负责物业管理区域内绿化工作的行业指导管理和绿化调整树木、绿地变动的审批，协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾；负责物业管理区域内污水排放，燃气管道设施的检修、维护工作。依法查处毁绿行为。
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（五）城管行政主管部门
负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处；负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督；负责对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处；加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。依法查处破坏环卫设施行为。
（六）公安行政主管部门
指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；加强对保安人员、外来人口和宠物的管理。
（七）物价行政主管部门
确认物业服务最高收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
（八）环保行政主管部门三亚租房一个月多少钱
负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
（九）工商行政主管部门
加强企业登记审查，对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记。
（十）质监行政主管部门
对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
（十一）民政行政主管部门
落实街道（乡镇）、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。
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（十二）物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、广电、邮政、路灯、环卫等单位依据计量器具显示的量值向最终分户使用人收取有关费用。有偿委托物业服务企业代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。并按规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修。
第五条 各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章 业主及业主大会
第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
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（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督住宅专项维修资金的使用执行情况；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主应当履行下列义务：
（一）遵守国家和地方相关物业管理的规定；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（五）按照合同约定按时交纳物业服务费用；
（六）按照有关规定交纳住宅专项维修资金；
（七）配合物业服务企业的服务活动；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第八条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
第九条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
第十条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用的物业建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主或者业主人数较少且全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
第十一条 业主大会成立条件成熟的，建设单位应当书面告知物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文书资料。建设单位未及时书面告知，业主向县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。
