——以九江市庐山西海为例
摘要：基于全民生态旅游的需求，湖泊型风景区建设与发展速度加快，因土地资源的日趋紧张和可持续发展的需要，对其旅游用地的集约程度要求也越来越高。将九江市庐山西海作为研究区域，采用层次分析法和多因素综合评价方法，构建用地结构、用地投入、用地方式、用地效益等4项评价因素层、16项评价因子的旅游用地集约利用评价指标体系，定量测度湖泊型风景区旅游用地的集约利用状态。研究结果表明：九江市庐山西海风景区土地集约度为0.5255，处于较不集约状态。为提升旅游用地集约程度，庐山西海应实施风景资源分区保护，居民点整治与搬迁并举，旅游用地评估、置换、储备和投放制度等提高土地利用效率的集约管控对策，为生态湖泊型风景区对于旅游用地管理方面提供建设性的决策依据及参考。
关键词：旅游用地；集约利用；生态湖泊型风景区；庐山西海
江西科技学院谌欣南昌大学江西发展研究院黄细嘉南昌大学旅游学院王佳
一、引言
2015年，《关于支持旅游业发展用地政策的意见》由中国的国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游
局三部联合出台，其目的在于提高旅游业用地的节约集约利用水平和市场优化配置。随着近年来中国旅游业的迅速发展，旅游景区的用地需求展现出一个“井喷式”的增长态势，在建设与发展中，由于热度过高，出现贪大求洋、盲目扩张的倾向，导致旅游用地粗放式经营、低效率利用、闲置荒废等浪费土地资源的现象较为严重。在深度休闲体验旅游渐成风尚的趋势下，湖泊型风景区因其拥有美丽山水和宜人环境等优势条件，开发热度不断提升、建设强度逐步增大，在提高旅游用地集约水平与保护资源的同时，还面临城市及乡村统筹调整与双重空间胁迫的压力。因此，提高旅游用地利用效率，提升风景区旅游用地节约集约利用水平，是实现旅游风景区长期保持可持续发展的必然选择。
随着旅游景区开发与建设力度不断增强，旅游用地规模不断扩大，旅游用地资源日益短缺，集约利用旅游用地资源日益受到业界重视[1]，湖泊型风景区相关的旅游用地需求更甚，这方面的矛盾也更加突出，但学术界专门就湖泊型风景区旅游用地的集约利用研究，缺少个案剖析验证，尤其是在旅游用地集约背景下，景区如何开展土地利用管控，少有成果涉及。学术发展史上，最早的土地集约利用研究，起源于杜尔格、安特生等关于农业用地的探讨，提出了农地集约利用中的报酬递减规律[2]。国内外学者土地集约利用研究的理论成果丰硕，如杜能的农业区位理论、马尔萨斯的土地稀缺理论、霍德华的农田城市理论以及美国的精明增长、紧凑式发展论、内填式发展等相关理论[3][4]，为土地的集约利用奠定了基础。由于旅游用地性质和属性的交叉性、边缘性特征，以及长期以来旅游产业地位不甚彰显，导致对旅游用地的政策性忽视。国内的相关研究大部分是关于旅游用地概念[5]、分类[6]以及国内外进展[7][8]的研究。对于土地集约评价的研究
更多的是城市建设[9][10]、经济新区[11]及工业园区居民点土地的集约性评价，涉及旅游业或是旅游景区的较少，但检索文献发现，李亚男[12]、褚福慧[13]、白帅[14]等分别以开封、丽江、云南为例，针对相关的旅游用地集约利用运用模糊综合评价法或层次分析法进行评价。纵观国内外的土地集约利用和旅游用地的研究成果，可以看出，大多采用了主成分分析法、多因素综合评价法、协调度—集约度[15]、模糊综合评价法等数学评价方法，或是利用GIS从土地空间与功能属性对土地利用情况进行评价，这既为开展旅游用地的集约性评价提供了借鉴，也给拓展不同类型的旅游景区用地的集约利用研究留下了空间。
湖泊型风景区主要是指以天然湖泊或人工水库为主体景观的风景区。其中包括两方面涵义：一是用地多样性，湖泊景区是与周边的山体、森林、田园等自然环境以及环湖名胜古迹组成的整体，因此，这类风景区相关的旅游用地类型是多种多样的；二是风景资源保护的严格性，湖泊型风景区对于水域、山体以及森林等区域的土地管理有严格的保护规定。对于旅游用地的概念，学术界一直难有定论，文中采用“凡能为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇和考察研究等活动的土地[16]”即为旅游用地的概念。
针对国内关于湖泊型旅游用地集约利用研究的不足，文中将九江市庐山西海风景区作为研究区域，按照节约集约用地原则，结合国土资源部发布的《开发区土地节约集约利用评价规程》，构建评价指标体系，运用层次分析法和多因素综合评价法，定量测度其集约利用状态，并对存在的问题，提出湖泊
型风景区旅游用地的优化对策，加强风景区旅游用地管理，提高旅游用地集约利用水平。
二、研究区域概况
庐山西海，位于江西省九江市的西南部，是具有山水揽胜、运动休闲、度假养生、健身娱乐等多重价值功能一体的
山水湖泊型国家级风景名胜区。景区的总规划面积为495平
方公里，其中水域面积137.30平方公里，占景区总面积的27.74％；耕地面积24.50平方公里，林地面积180.00平方公里，园地面积1.50平方公里，分别占4.95％、36.37％、0.30％；风景游赏用地135.90平方公里，旅游设施用地0.90平方公里，居民社会用地11.00平方公里，交通与工程用地1.20平方公里。风景区已利用的旅游用地面积是148平方公里，土地利用率为29.85％。
风景区土地利用呈现以下两个特点：一是农用地中以林地、耕地为主，建设用地尤其是旅游设施用地比重小，其他用地中水域面积占较大比重；二是土地利用类型地域分布特征明显，建设用地集中分布在司马、巾口两个旅游集散中心，林地多分布于风景区的上千个湖岛上，耕地主要分布在湖区周边的农村居民点附近。坚持以庐山西海为中心，打造庐山西海旅游经济圈，将庐山西海建设为全国首个体育旅游示范区，国际知名的运动休闲旅游度假区，是九江市和庐山西海确定的发展战略。为此，庐山西海必将迎来新的发展契机，在旅游用地需求不断增长、土地资源越来越紧张的趋势下，研究其旅游用地的集约利用，并就此结果分析提出积极有效的优化对策，对于庐山西海风景区如何合理使用、规划旅游用地具有实践意义。
三、研究方法
（一）评价指标体系构建
按照湖泊型风景区对土地集约利用的用地要求、地区经济发展水平以及旅游资源开发程度，在借鉴众
多学者研究成果的基础上，根据庐山西海旅游用地特点和发展趋势，从土地节约集约利用评价的角度出发，立足于庐山西海旅游用地的实际，按照系统性、现实性、科学性和数据可得的原则，
从用地结构、用地投入、用地方式、用地效益4方面选取了16个评价因子，构建了湖泊型风景区旅游用地集约利用评价指标体系，分析其旅游用地的集约程度，确定非集约的限制因素（见图1）。
图1湖泊型风景区旅游用地集约利用评价指标体系
（二）数据处理
研究所需数据来源于庐山西海风景区管委会旅游局提供的调查与统计数据，首先，通过德尔菲法收集各专家的相关数据，再使用层次分析法软件Yaahp 来确定庐山西海风景区各因素层和因子层的权重（见表1）
。层次分析法是将决策者的定性思维过程定量化，以实现复杂系统决策过程的模型化和数量化的一种定性与定量相结合的处理方法。
在进行旅游用地集约利用评价之前，必须先对所获取的原始数据进行无量纲化处理，来消除指标量纲的影响。因为
评价指标系统中不同指标的量纲、经济意义、表现形式以及对总目标的作用趋向各有不同，从而影响到评价结果。文中通过正负指标与理想值的比值来确定指标的标准化值。理想值参照资源特征、功能级别、与城市空间关系较为相近的湖
泊型风景区如千岛湖风景区，以及相关集约用地规程确定。标准值按以下公式计算：
正相关指标＝/若>则指标分值取值为1
目标层
湖泊型风景区旅游用地集约利用评价指标体系
因素层
用地结构0.1078
用地投入0.1644
用地方式0.2562
用地效益0.4717
因子层
风景游览用地面积比例（%）旅游设施用地面积比例（%）居民社会用地面积比例（%）交通与工程用地面积比例（%）管理投入强度（万元/hm 2）环境保护投入强度（万元/hm 2）固定资产投入强度（万元/hm 2）基础设施投入强度（万元/hm 2）
综合容积率滞留地用地比率（%）
土地开发率游客人均用地（m 2/人）地均旅游收入（万元/hm 2）游客人均旅游消费水平（元/人）旅游从业人员平均收入（元/人）旅游用地平均价格（元/m 2）
现状值
27.450.182.220.241.480.654.500.730.270.550.6698.008.21799.003500.001200.00
理想值52.834.383.730.933.501.506.001.250.030.011.0048.0015.001000.006000.001500.00
权重0.05640.02810.01360.00960.06620.05090.03070.01650.03880.02360.08400.10980.18270.16110.07940.0504
方向++++++++--+-++++
表1
湖泊型风景区旅游用地集约利用评价指标体系
负相关指标＝
/若
>则指标分值取值为1
式中
，为第个指标标准值；为第个指标实际值；
为第个指标理想值。
（三
）
结果分析
湖泊型风景区旅游用地集约度总分值采用多因素综合评价法，即将各单项评价指标标准化分值加权求和，具体表达
如下公式：
式1中，
为湖泊型风景区旅游用地的集约度，第个评价指标的标准化数值；
为第个评价指标的权重。
根据值的大小，将风景区旅游用地集约利用水平大致划分为四个等级（见表2）。
表2
旅游用地集约利用度分级
集约等级不集约
较不集约较集约
高度集约分值0≤≤0.4
0.4≤≤0.70.7≤≤0.9
0.9≤≤1.0
简要情况说明
风景区用地集约利用水平较低，土地利用方式极度粗放
风景区用地集约利用水平中等，土地利用方式较为粗放
风景区用地集约利用水平较高，土地利用方式较为集约
风景区用地集约利用水平极高，土地利用方式高度集约
从最终的评价结果可以得出，九江市庐山西海风景区的集约度计算为0.5255，处于较不集约的状态，这表明，有待于进一步挖掘旅游用地利用的潜力。从表1可看出，分析其原因，主要表现为以下几点。
第一，风景区旅游用地结构不尽合理，存在较严重的用地低效现象。风景游览用地、旅游设施用地以及交通与工程用地面积所占比例分别是27.45％、0.18％、0.24％，均远远低于理想值水平，表明景区还处于较低水平的开发阶段，景点景观开发力度和利用率低，旅游接待设施和相关的配套基础服务设施不完善，导致旅游用地未得到充分利用。另外，景区内居民社会用地面积占2.22％，零星分布着大大小小的居民点，十分分散，严重影响着景区整体的可持续发展，同时也造成了土地资源因缺乏经营未能产生效益而导致的浪费。
第二，风景区用地投入力度不够，导致旅游开发水平有限。由于经济发展水平的限制，庐山西海在管理、环保、固定资产以及基础设施建设投入分别是每公顷1.48、0.65、4.5、0.73万元，投资力度略显弱小，现有的服务设施、管理体制和旅游接待能力水平目前都不能让游客达到最佳满意水平，旅游景区停车场所、标识引导系统、导游服务、旅游商品服务和酒店餐饮设施等方面都有很大的提升空间。近年来庐山西海风正在着力打造国家级5A 级景区，应在落实景区生态环境保护与增加景观的观赏性兼顾同行等方面加大投入力度，提升旅游知名度和市场影响力。
第三，风景区用地方式强度需加强，还存在2.70平方公里的滞留用地及闲置用地，景区的综合容积率是0.27，土地开发率是0.66，与理想值有较大差距，亟需提高对滞
留用地及闲置用地的处理力度，景区的开发建设与快速发展的旅游市场需求存在步伐不一致问题，大量的景观景点处于还未开发或是正在建设中，出现了“游客无景可看”的现象。
第四，风景区用地产出效益相对低下。庐山西海风景区与其他同类型、档次的风景区如千岛湖相比，地均旅游收入是每公顷8.209万元，游客人均旅游消费水平是799元，相比略显低下，且景区的从业人员的收入水平在3500元，处于较为低下的状态。
四、优化对策
庐山西海风景区旅游的可持续发展与其优良的生态环境密不可分，应坚持旅游用地集约利用和环境、资源一体化保护的原则进行开发建设，在增强旅游用地景观功能的同时，尊重旅游用地环境承载力，减轻旅游用地的环境压力，严厉杜绝破坏资源与环境的用地利用的行为，开展适当的有利于用地集约利用的项目建设，使旅游用地真正实现集约利用的目标。针对庐山西海风景区旅游用地存在的现实问题，提出相应的有利于旅游用地集约利用的优化措施，探索湖泊型风景区旅游用地利用的最佳模式，为其他同类型景区的旅游用地实现集约利用提供“江西样板”。
（一）对风景资源采取分区保护的办法，加强旅游用地的功能叠加
由于庐山西海湖岛的分散性、同质性，导致景区存在空间割裂和组合互补性差的现状，从而影响了景区实现整体性、多维化的空间布局结构。而旅游用地与其他用地相比，具有功能叠加性以及多效益统一性的特点。因此，在对风景区进行开发建设时，旅游用地的利用，应本着以多样化需求为导向发展和遵循旅游用地相关管理办法的原则，将景区内的旅游用地规划为核心风景保护区、一般景观保护区及外围协调缓冲区，进行分区保护管理，保持景区旅游用地的整体功能特性与生态环境的可持续发展：一是核心风景保护区，是最具有游憩功能，整个景区自然、人文景观最集中的地区，主要是以生态保护区、自然景观保护区和史迹保护区为主体。对于风景区内的湖岛开发与利用，一定要遵循生态发展原则以及相关管理部门的规定，禁止过度及肆意建设；二是一般景观保护区，处在核心景观保护区的外围，可以开发具有补充核心区游憩功能的项目，如修建休闲度假型酒店、与景区内旅游资源特关联度较高的养生康体类公寓和别墅区；三是外围协调缓冲区，处于景区边缘与城乡过渡区结合最紧密的协调缓冲地带，适当发展种植、养殖业，开发生态观光、休闲农业等旅游项目。庐山西海风景区应结合湖泊型旅游用地分区保护的特征，坚持以不破坏旅游用地生态环境和不改变土地性质属性为原则，充分发掘湖区内用地利用的潜力，提高其集约利用水平。
（二）对居民点采取整治与搬迁并举的措施，推行风景区改造规划
根据《庐山西海风景名胜区总体规划》，可以看出，庐山西海风景区内还滞留着零零散散的农村居民点，这些居民
点一般沿湖而居，主要是巾口、司马码头，柘林镇周边的巷口、窑上、西下村、罗棚、岩下、蔑山、梁头村等，从现状调查看，或因部分居民点用地局促，村庄风貌与周围环境不协调；或因居民自行搬迁出现空壳村，造成宅基地和农用地的闲置；或因村庄分割，造成环境与景观碎片化。这部分用地极大影响了景区的管理水平，需要根据实际情况予以搬迁或有效利用。庐山西海风景区的农用地地块较为分散，零散分布的农村居民点，用地粗放，集约程度低下，难以形成规模化生产经营，效益不高。针对农村居民点现状，遵循城乡相关土地的优惠政策，加强新农村整治和搬迁，建设“特村庄”，结合其得天独厚的地理优势，创新农业＋旅游发展的思路，加大观光农业、休闲农业、创意农业类旅游新形式的开发。不光是湖泊型景区，其他旅游景区同样也要对周边农村居民点加强改造其土地功能，深度挖掘景区内未利用地、闲置土地及低效利用土地，加大闲置用地处理力度。
（三）对旅游用地实施评估、置换、储备和投放制度，强化制度约束机制
庐山西海风景区应制定旅游项目用地统一标准，构建合理科学的旅游用地集约利用指标和评价标准，建立旅游用地评估、置换、储备和投放制度，严格控制旅游建设项目的用地规模。首先，确立旅游项目建设用地指标之前，必须针对此项目进行旅游用地的适宜性评估和所产生的经济、社会、生态等多方面的价值评估，包括土地利用性质、功能的适宜性和旅游用地内部开发利用的适宜性两个方面。其次，对于新增旅游项目的用地计划，须优先保障风景旅游基础配套设施等建设项目的用地指标，在产业类型、土地价格、土地投入产出效益、容积率等方面，设立各类项目的准入门槛，最重要的是要保
证项目的建设必须与自身景区旅游产业的总体发展方向是相一致的。这些制度都能为庐山西海旅游项目用地投资决策时能综合土地置转换、投资规模、生态容量、环境保护等方面的考虑，避免过度的追求经济效益导致景区土地资源造成浪费和破坏，实现土地资源的合理配置，优化用地空间布局，充分发挥用地潜力，提高旅游用地的利用效率，实现景区旅游用地集约、高效利用的最终目标。
结论与讨论
以九江市庐山西海为实例研究，通过构建评价指标体系，对景区旅游用地集约利用进行了评价。最终的评价结果显示，集约度为0.5255，参照旅游用地集约利用度分级标准，处于较不集约的状态，主要表现为景区旅游用地结构不尽合理，景区用地投入力度、用地方式强度不够，景区土地产出效益相对低下。为改变景区土地利用不集约的现象，就湖泊型风景区来说，提高旅游用地集约利用的主要方法包括：一是对风景资源实施分区保护的办法，加强旅游用地的功能叠加；二是对居民点采取整治与搬迁并举的措施，推行风景区改造规划；三是对旅游用地实施评估、置换、储备和投放制度，强化制度约束机制。通过这些管理措施和优化方法，使庐山西海风景区旅游用地利用更加协调，结构更加合理，进而推动湖泊型风景区旅游用地科学化、集约化、协调化的可持续发展。
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作者简介：谌欣（1990-），女，江西高安人，硕士，江西科技学院管理学院助教，研究方向：旅游
管理与开发；黄细嘉（1962-），男，江西九江人，博士，南昌大学江西发展研究院院长、教授、博士生导师，研究方向：旅游资源开发与管理；王佳（1989-），女，江西吉安人，博士，南昌大学经济管理学院讲师，研究方向：旅游规划与管理研究。
（责任编辑李琳）
