2019年下半年成果相关说明
一、工作范围
本次珠海市国有建设用地市场价格评估的工作范围为珠海市全市辖区的范围，包括香洲区、金湾区和斗门区辖区范围内的所有土地。工作范围见下图： 项目工作范围图
二、本半年度新增公共服务项目用地
参考《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）、《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》（珠府〔2019〕61号）、《珠海市人民政府关于公布珠海市2019年国有建设用地使用权基准地价的通知》（珠
府〔2019〕64号）规定，本半年度新增公共服务项目用地（以下简称公服用地），并根据公共服务项目用地的管理政策、市场发育水平、空间分布特征、地价水平情况，分为公共服务项目用地（一）和公共服务项目用地（二）。
其中公共服务项目用地（一）（以下简称“公服（一）”）包括《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）中的机关团体用地（0801）、新闻出版用地（0802）、教育用地（0803）、科研用地（0804）、医疗卫生用地（0805）、社会福利用地（0806）、文化设施用地（0807）、体育用地（0808）、公用设施独立办公用地和营业用房用地；公共服务项目用地（二）（以下简称“公服（二）”）包括《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）中的公用设施用地（0809），包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地，除公用设施
独立办公用地和营业用房用地外的设施用地。
三、市场价格评估的地价内涵
珠海市国有建设用地使用权市场价格评估的设定条件下的地价，是指土地在正常市场条件、设定土地开发程度、法定最高使用年期及设定容积率下于估价时点（评估基准日）的熟地价格，它包括土地取得费用（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费等。
各用途法定最高使用年期分别为：商业用地40年、居住用地70年、工业用地50年、办公用地40年、酒店用地40年、公共服务项目用地为50年。
各用途价格类型分别为：商业、居住、办公、酒店、公服（一）为设定容积率下的楼面地价；工业用途和公服（二）为地面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。
各用途土地地价内涵
项目香洲区横琴新区金湾区斗门区万山海岛
商业用地土地开发程度五通一平七通一平五通一平三通设定容积率 2.0
价格类型楼面地价
使用年期40
评估基准日2019年9月30日
居住用地土地开发程度五通一平七通一平五通一平三通设定容积率 2.5 2.0
价格类型楼面地价
使用年期70
评估基准日2019年9月30日
工业用地土地开发程度五通一平七通一平五通一平三通设定容积率 1.0
价格类型地面地价
使用年期50
评估基准日2019年9月30日
办公用地土地开发程度五通一平七通一平五通一平三通设定容积率 2.0 3.5 2.0 1.5 价格类型楼面地价
使用年期40
评估基准日2019年9月30日
酒店用地土地开发程度五通一平七通一平五通一平三通设定容积率 2.5 2.0 1.0 价格类型楼面地价
使用年期40
评估基准日2019年9月30日
公服（一）土地开发程度五通一平七通一平五通一平三通设定容积率 1.5
价格类型楼面地价
使用年期50
评估基准日2019年9月30日
公服（二）土地开发程度五通一平七通一平五通一平三通设定容积率 1.0
价格类型地面地价
使用年期50
评估基准日2019年9月30日
注:
①“五通一平”：即宗地红线外通路、通电、通讯、通给水、排水和宗地红线内土地平整；
②“七通一平”：即宗地红线外通路、通电、通给水、排雨水、排污水、通讯、通燃气和宗地红线内土地平整；
③“三通”：即宗地红线外通路、通电、通讯；
④“香洲区”：为香洲行政辖区范围，不含横琴新区、万山海洋开发试验区；
⑤“万山区”：即万山海洋开发试验区（下同）；
⑥公服（一），包括《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）中的机关团体用地（0801）、新闻出版用地（0802）、教育用地（0803）、科研用地（0804）、医疗卫生用地（0805）、社会福利用地（0806）、文化设施用地（0807）、体育用地（0808）、公用设施独立办公用地和营业用房用地；
⑦公服（二），包括《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）中的公用设施用地（0809），包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。除公用设施独立办公用地和营业用房用地外的设施用地。
第二部分 土地用途（类别）修正系数表
一级类二级类细分用
地
适用类
型
修正系
数
备注类型
商服用地零售商业
用地
零售商
业用地
商业
1
指以零售功能为主的商铺、商场、超市等
的用地。
加油、
加气、
充电站
用地
1
指为机动车提供零售汽油或柴油等燃料
的场所用地、以气体形式向机动车提供零
售燃料的场所用地和电动汽车的充电设
施用地。
大型商
业整体
项目场
所用地
0.4
指独立的、用地面积不低于8000平方米
或建筑面积不低于10000平方米的大型
商贸市场用地（其建筑面积物理连通，非
分散分布）。即集零售、销售、餐饮、连
锁商场、百货商场等于一体的大型商业专
业整体项目场所用地。
农贸市
场用地
0.2
指买卖鲜活农副业产品的交易场所和小
手工业产品的市场场所用地。
批发市场
用地
批发市
场用地
1
指以批发功能为主的市场用地。（农贸市
场用地除外）
娱乐用地
娱乐康
体用地
0.3
指娱乐、康体等设施用地，包括剧院、音
乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、
仿古城、绿地率小于65%的大型游乐等设
施用地。
其他商服
用地
其他商
业、服
务业用
地
1
指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商
务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务
业用地。包括歌舞厅、网吧、洗车场、洗
染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、
赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、
机动车、电子产品和日用产品修理网点、
物流营业网点，及居住小区及小区级以下
的配套的服务设施等用地。
停车
楼、地
上停车
库用地
0.12
指用于停放和保管车辆及其附属设施的
项目用地，不包括交通服务场站用地。
（注：商品住宅等经营性用地配建未纳入
容积率计算的结建式地下停车位（库）等
地下停车场的地价修正系数为地下一层
按地上的50%修正确定，地下二层按上一
层的60%修正确定，地下三层及以下不计
收地价。）
餐饮用地
餐饮用
地
商业0.2 指饭店、餐厅、酒吧等用地。
