珠海⾹洲区最繁华。其实⽬前珠海各个区域发展都是⾮常快速且繁华的。如果⽤⼀般思维来看，往往⼀座城市的核⼼CBD就是最繁华的区域，⽽珠海却偏偏⾮常独特。因为珠海如果你仔细来看，其实是没有固定的核⼼CBD的，也可以说珠海各个区都是CBD！因为珠海的商业圈呈现分散状态，分别分布在拱北、⽼⾹洲、新⾹洲、南湾等，因此可以⾸先来看看⽬前珠海⼏个⽐较繁华的地⽅。 ①吉⼤商圈：免税商场、珠海百货、海天国贸
吉⼤商圈的商场主要包括珠海免税商场、珠海百货以及珠海国贸购物⼴场，现在⼜多了珠宾花园前⾯的商业街，选择很多。
②⽼⾹洲商圈：扬名⼴场、⾹洲百货、尚都百货
⽼⾹洲商圈虽然⽼，但也是在珠海⼈不可磨灭的记忆。
③南湾商圈：华发商都
南湾在没有商都前基本属于珠海商业⾼冷区，只有⼀条南屏商业街满⾜着周边⼚区⼯⼈及附近居民的⽇常⽣活购物需求。但去年华发商都的开业，已彻底颠覆了这⼀切。
④拱北商圈：地下⼴场、迎宾⼴场、⽶兰、摩尔百货
说起拱北，不仅是珠海⼈，连外地⼈都知道这是珠海最繁华的地⽅。对珠海⼈⽽⾔，繁华也就意味着⼈最多，最难停车。外地⼈到珠海都想看看拱北，去澳门的⼈⼤多经过拱北，拱北有着珠海最多的长途车站。
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简单看完珠海⼏个⼤商圈的情况，再说说⽬前珠海哪个区才是公认的最繁华呢？⾸先珠海作为西岸核⼼城市，也作为⼤湾区重要⼀员，并且唯⼀同时陆路连接港澳的城市，发展迅猛的新⼆线城市，珠海未来也要开挂了！⽽珠海主要是由三个核⼼的⾏政区组成，⼀个是⾹洲区，⼆是⽃门区，三是⾦湾区。三个区域之中⼜细分了多个⽚区，但如果说⽬前珠海哪个区最繁华？答案⽆疑是⾹洲区了。
⼀、⾹洲区的基本情况：
⾹洲区，⾪属于⼴东省珠海市，位于南海之滨、珠江⼝西岸，东⽔连⾹港，西连珠海市⽃门区和⾦湾区，南接壤澳门，北岭中⼭市，背倚经济发达的珠江三⾓洲腹地。辖区总⾯积555.29平⽅千⽶，辖9个街道、6个镇，145个社区、7个⾏政村。根据第七次⼈⼝普查数据，截⾄2020年11⽉1⽇零时，⾹洲区常住⼈⼝1124126⼈。
⼆、⾹洲区的⽣活环境：
杭州植物园门票多少钱一张⾹洲区依⼭傍海，风景秀丽。⾹洲区内有珠海渔⼥、珠海⼤剧院、情侣路、圆明新园、梅溪牌坊、农科奇观等特⾊旅游景点，以及20多处全国、省、市级⽂物保护单位，有中国年出⼊境⼈次最多的陆路⼝岸——拱北⼝岸。
三、⾹洲区的经济⽔平：
2020年，⾹洲区实现地区⽣产总值1556.64亿元，同⽐增长2.5%，经济⽔平居全市前列。2021年10⽉，⼊选“2021中国智慧城市百佳县市”榜单。
四、⾹洲区综合点评：
可以说⾹洲区是珠海所有区域⾥的性价⽐最⾼的了，因为综合性考量的话，珠海⾹洲区⽆论是⾃住还是投资都是相当不
可以说⾹洲区是珠海所有区域⾥的性价⽐最⾼的了，因为综合性考量的话，珠海⾹洲区⽆论是⾃住还是投资都是相当不错的，为什么这么说呢？原因是市中⼼有个特点：有百利⽽只有⼀弊。
⾸先⾹洲区是珠海市中⼼城区，是全市政Z、经济、⽂化、交通和⾦融中⼼，⼜是联系内地与港澳台
地区，以及对外贸易、国际交往的重要⼝岸。⽆论是在定位上还是实际情况来说，⾹洲区都是⽬前珠海最繁华之地。
其次是⾹洲区各类基础设施都⾮常完善成熟，包括公园、图书馆、博物馆、好的医疗，好的学校。这些配套导致市中⼼有⼤量的⼈流，居住体验就会⾮常的好。重点考虑学区这⼀块的就可以看看⾹洲这边。
据统计珠海前五的学校都在⾹洲区，⽐如排名第①的⽂园中学在新⾹洲、排名第⼆的九洲中学在吉⼤、排名第三的紫荆中学凤凰校区在凤凰北那边、排名第四的珠海九中在新⾹洲那边、排名第五的珠海⼗⼀中在夏湾这⾥。
同时作为投资⽽⾔，抗跌性也会⾮常的好，⼏乎在⼤部分的上涨⾏情中，市中⼼都是领涨的，当然也有⼀些郊区领涨的现象。
唯①的弊就是珠海市中⼼的房价是涨得不是最快的，如果⼼急的话那是不太适合的。但客观来讲，⾹洲区的情况还是利⼤于弊，也是⽬前珠海市三个辖区之中，⼀直都处于优先选择的区域。所以这⼩⼩的弊端，在⼀般来看也就瑕不掩瑜了。
总的来说，⾹洲区作为珠海的主城区，也是珠海开发最早的区域！可以说⼤部分⼈都⽣活在⾹洲区这广东省江门市地图
边，同时珠海优质的教育资源和医疗资源也聚集在这边，所以客观点看，交通、配套、⼈⼝、经济、⾯积规模等等各⽅⾯，综合起来⽆疑就是⽬前珠海最繁华的区域，⾮常适合改善型居住和保值型投资。
五、另外博主再补充⼀下珠海各个区域结构差异：
⾦湾：⾦湾现在是珠海倾⼒塑造的城市副中芯，⾦湾算不上⼩，核⼼资产在航空新城。航空新城能够说成珠海要倾倾⼒塑造的⼀个⼩城，核⼼区⾯积仅有3.8平⽅公⾥。
很多⼈应该关注过国家zui⼤的珠海航空展，就在这⾥。航空新城⽬的要打造成集总部经济、⾼端商务、⽂化娱乐、科研教育为⼀体的现代服务业聚集制⾼点。⾦湾其他板块的的产业链就业⼈才，主要包括新能源汽车，⽣物医药，也会在这⼉买房置业。可以说，买航空新城的有三股极为强的承接购买 ⼒：⼀是购买珠海的外地客，⼆是在⾦湾⼯作的当地客，整体实⼒够的会优选这个板块，三是伴随着横琴的价位飙升以及供货不⾜，溢出到⾦湾的购买⼒。
这三股⼒量在⽀撑起航空新城的房价，更何况这个板块本⾝就库存不多，现阶段航空新城⼀⼿平均价格2.6万左右，相⽐较下显得性价⽐很⾼。
横琴：横琴基本上成為了珠海的名⽚，规格太⾼了，⼀直以来都是在出现在國家尖端的设计⾥⾯。澳交所，⾦融岛，珠澳共建，随随便便⼀个规划都是⾼规格的。更何况，横琴仅有100平⽅公⾥，极为的迷你型，⼟地⾦贵，如今岛上的新楼盘供货极为⼩，⽽外部买房者很多，造成房地产开发商标价连续不断攀⾼。如今住宅仅有1-2个項⽬在供货。房地产开发商也极为傲娇。
横琴的價值基本就是珠海的天花板了，如今早已6W+，未來横琴的价格⾛势关键在于2个⽅⾯：其⼀，横琴⾼⼤上的规划的兑现時间和程度。其⼆，横琴未來的住宅供货速度。只不过，以现阶段横琴的供货速度看，1-2年依旧是卖房市场，供货不⾜，成交量不会太频繁。
不过，跟正对⾯澳门动辄10W+的房价⽐，6w的价位也并算不上⾼。要晓得，横琴差不多⼀半的房⼦都是港澳的⼈买⾛了。
⾹洲：适合⾃住，因为极为成熟，配套，交通都是最⽅便的，基本⽼珠海⼈和本地⼈都喜欢在这⼉。
站在投资的眼光，我建议今年聚焦三个核⼼板块：横琴，唐家北围，以及珠海航空新城，这三个是也规划最多，资⾦流⼊最多，供货最少的板块。
⽃门：⽃门是整个珠海⼟地供货最多的，地理⾯积zui⼤的也是⽃门，⽽且也是最便宜的，但是买⽃门有个问题就是，需要的等待的投资周期过长，其他都极为⼀般。买⽃门说⽩了就是需要時间等，要等其他区域库存消化之后，价位⼜有明显的价差的时候，再⼊⼿，不过湖⼼路也许会快⼀些。
博主补充：了解完珠海各个区域结构差异之后，然后再说说珠海的买房逻辑，其实有⼀部分⼈并不认可珠海，这是为什么呢？因为他们觉得珠海的⼈⼝少，因为珠海⽬前的⼈⼝从七普数据来看，只有250W⼈⼝，但是他的均价相对⽽⾔并不算便宜，已经达到2W3这样的均价，2W3的均价其实在⼤湾区当中也不算贵，但是在和很多内地城市来说算是⽐较贵的。
但是为什么珠海只有250W的⼈⼝，但是依然能维持10%左右的稳定增涨，⽽且从来没有回调过，这是因为珠海并不会像深圳那样，半年甚⾄⼀年让你涨个50-60%这样⾮常夸张的涨势。但是珠海从过去2-3年的⾛势来看，⼀直是呈⼩幅度上涨趋势。因为珠海的供需关系和它本⾝是⼀个袖珍型的城市⾯积，供给不多，然后需求源源不断的流⼊，需求包括⼤湾区以及全国。很多北⽅客户都来珠海这边买房养⽼度假。
另外珠海还是⼀个成长型的城市，成长型城市你可以这样理解；因为你去看指标的时候，不管是看总乌镇旅游攻略自助游
⼈⼝还是总资⾦都不算多，但是如果按照袖珍型城市去理解的时候，你会发现珠海的⼈⼝增长率是仅次于深圳，每年的资⾦流⼊率也是仅次于深圳。
⽽且它的GDP增涨率是超过深圳的，因为珠海本⾝⼈⼝吸引⼒⾮常强，虽然只有250W⼈⼝但是每年能够吸引10-20W 的新增⼈⼝到珠海。此外从珠海去年上半年的住房成交量就卖了7K套房，所以单单只是外来的新增⼈⼝就可以把住房的需求消化掉，这就是本质。
因为珠海持续不断的有增量进来，不断的有需求量同时注⼊这座袖珍型城市，所以说珠海的购买⼒不是在珠海本地，如果说单单依托珠海本地的话，那么房价就会横盘了，珠海更多购买⼒还是来⾃⼤湾区以及⼤湾区以外的城市。
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事房地产多年，咨询不收费解答不要钱，带看不收钱，即使您不我买房，我也愿意和您交个朋友，让您在买房的路上少⾛弯路，博主⾃2015年来到珠海卖房，2015年⾄今成功帮助⾄少⼀百多位客户置业珠海，博主职场的格是；帮助每⼀位想置业珠海的朋友，都能到他们满意的房⼦。
也同时帮客户综合多对⽐分析，其实买新房直接去开发商渠道优惠更⼤(团购)，⾃⼰去售楼部算⾃来客也就是⾃⼰送上门的客户(零售)，其次对于不了解珠海楼盘的客户来说，犹如雾⾥探花，但是我们更专业，另外对于开发商来说，价格都不会给您到底，甚⾄底价之外，但是渠道就不⼀样了，渠道是直接跟开发商签销售合同，帮开发商打⼴告，⼀个⽉上下营销费都是上万，渠道给开发商带来的客户是庞⼤的，⽉度转介绍量都是按百位数，占售楼处⾃来客的80%还要多，⾃然是在房源优惠上能拿到更多，懂房产⾏情的客户可能⽐较了解，现在售楼处⼀般都有⼈脸识别，为的就是区分售楼处跟⾃来客，⾃⼰去看了，再渠道还不算。
在对⽐分析每个楼盘的优劣过程中，我们将楼盘内部品质和周边与值得信赖的品牌项⽬进⾏⽐较：例如万科等⼤品牌项⽬。此外，我们还会调研⼤量的楼盘，楼盘与楼盘之间的产品差异。
结尾
从事房地产的BOSS背着⼀个耐克⼯具包。尽管这个⼯具包⾮常古⽼，但其中少数⼏个基本的核⼼⼯具却异常明亮。
与他们⽤步⼦测量不同的是，BOSS的螺旋千分尺、同⼼度测量仪、频谱分析仪和射电望远镜都是昂贵⽽实⽤的。
只要客户的需求掌握在BOSS⼿中，BOSS不仅对这些客户进⾏安排，还对整个⼤湾区的发展定位、房地产规划等⽅⾯进⾏分析。
BOSS填补了顾客需求的空缺。短短⼏个⽉，BOSS的眼睛虽然充满⾎丝，但其他客户的需求已经基本解决。
BOSS看着劳⼒⼠，真⼼实意地对博主说：科学分析、数据分析、精细化分析才是国内房地产同仁的正确出路。
博主留下了幸福的眼泪。
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