编者按 >
不知不觉中，又是金秋十月。
走在海口的公园、广场、商店，会发现北方口音的人渐渐多了起来。因为时令，在海南岛旅居的内陆候鸟人又开启了“南飞”之旅。预期中的又一个热闹的冬季，正姗姗向我们走来。 本篇讨论的主题，就与冬季候鸟人相关，是“共享农庄的产品模式”与“同居式养老需求模式”的结合问题。为了叙述的方便，对一些国情、省情的背景情况，比如“中国的养老压力、内陆的环境问题、冬季候鸟的逐年递增、房地产限购政策”等等，就不提了。
欢迎留言互动，共同探讨问题。
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· 壹 ·
曲靖景点现代中国“同居式养老”的市场需求
0101. “同居式”养老的三个案例
（1）第一个案例：“同居”养老
关于“同居式”养老，我们在网上看到流行甚广的例子是美国的8位（四家）老人一起租地、毗邻建房、互相帮助、共同劳动并生活的故事，有兴趣的朋友可以自行搜索。 （2）第二个案例：“大院”养老
在海南，我们也发现了共享养老的真实案例。来自湖南某城市的32户“老人家”，由一位大哥牵头，在海口市的三门坡镇，共同租用了一个半拉子农贸市场项目顶层2000多平米的房子“共享”养老。经过改造后的楼层，每户拥有一套完整的住房（大小不一，共三种户型，厅、卧、卫、厨一应齐备），并围合成的公共庭院（屋顶花园）。此外，还有一个共享大厨房（登记使用、成本分摊）。虽然没有房产证（有物权合同等文件）、没有物业公司，但老人们通过自我管理，把“大院”经营得有条有理。
在去年春节期间，32家人家悉数到齐，一起吃一个长桌年夜饭，随后便各自行动，或环岛游，或去海口住，或到其他地方访朋友，他们的养老生活显得十分愉快。冬季以外的其他
时间，还是有不少人在居住。甚至在夏天，也有人来“避暑”。
（3）第三个案例：“抱团”养老
一位曾在海南当过“知青”经历的朋友，讲述了他们前些年在演丰镇“抱团”养老的故事。其大致的模式是：一位牵头大哥与村里有良好的关系，承租改造了部分民宅与大家“抱团”养老。参与者以每人（户）一次性缴纳20万元作为投资，此外还有每个月1000元的综合费用，就可以获得20㎡的标准房间（含卫不含厨）以及公共厨房及其他公共空间的使用权。参与者可以长期居住，如未住时亦可外租。每月的1000元是用来维持物业正常运营的费用，并可每个月分配到“农庄”（姑且称之吧）种植的水果瓜菜。这个模式他们称之为“抱团”养老。
在这个案例中，参与成员是有特殊资格要求的，即全部是当年在海南下过乡的“返城知青”，他们并不对其他人开放。
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0102. “同居式养老”的定义
中国交建（1）“同居”与“同居式生活”
“同居”的定义不讨论了。在现实生活中，同居者一般是同一个家庭或者有亲属关系的人。那么，什么是“同居式生活”？望文生义，我们可以将“同居式生活”简单地定义为“非亲属”人在一个居住空间单元里共同生活的行为。河南省天气预报15天查询百度>杭州旅游职业学校
在上面三个例子中，同居者是不同家庭但有着共同的“生活经历、文化背景、地域习俗、兴趣爱好，甚至相同（或者类似）语言、民族、年龄阶段”的人。这是一种超越家庭、自愿组合的共同生活方式。在目前的“一线城市”中，也有一些年轻人通过“合租”的方式共同生活，可以被认为是一种“同居式生活”。 （2）对“同居式养老”的理解
那么，什么是“同居式养老”呢？我们理解，“同居式养老”是“同居式生活”的一种方式。“同居式养老”是针对准老人（以55-65岁之间的老人为主）的一种度假休闲生活方式。同居者保留除了相对独立的起居卧室之外，其他的日常行为都可以互助的方式在一个共享空间中完成，比如“轮流做饭、打扫卫生、洗衣服、共同玩游戏、参加农业劳动”等等。是这些（准）
老人们在儿女不在身边的情况下，通过互相帮助、相互照应的共同养老生活方式。最好，他们本来就住在一幢大房子里。
（3）“同居式养老”的时间段
“同居式养老”有时间段的划分。对于共享农庄而言，冬季候鸟的基本属性，使海南岛的“同居式养老”具有“分时度假”的性质。感兴趣的朋友可以阅读我们前面的微文：分时度假理论与海南岛的共享农庄实践（←点击可看原文）。
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0103.“同居式养老”的社会需求
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我们认为，在当下的中国，是存在着“同居式共享养老”的社会基础的：
（1）年龄
目前，即将或已经进入（准）老年人阶段的正是50、60年代出生的人。从某种意义上讲，他们是共和国的第一代（准）老人。由于从小即接受共产主义教育，其思想中的集体主义
彩比较浓厚，具有“同居式养老”的心理认知基础和基本生活经验。
（2）家庭
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加之，他们的子女大都是“独生子女”。一般来说，独生子女都会受到良好教育，并且绝大部分已成家立业，在内陆城市或在国外安家立业，施展才华。因此这些老人普遍没有40年代生人为儿女养育孩子的家庭压力。
（3）经济条件
从经济上讲，这些人中的大多数，在所在城市中已有不止一套的产权住宅，生活基本上无后顾之忧。他们到海南来，更多地是因为这里良好的阳光、空气和自然环境。
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0104.“海南岛的共享农庄”可以满足“同居式养老”的基本需求
（1）市场供给情况的变化
这些年海南岛一直吸引着大量的“冬季候鸟人”前来度假休闲。如果说，前些年的城市小户型是为他们量身打造的，那么限购政策之后，小户型在城市居住产品中渐渐消失。候鸟人的养老需求需要到新的空间载体去实现，在这种情况下，共享农庄的“村庄民宿”为其提供了可能性。
（2）产品标配
我们给定的共享农中的村庄民宿的标准配置是：“基底面积175㎡、建筑面积270～360㎡的同居式养老民宿，和240～360㎡的小菜园，以及安置其中的小于14㎡的设施临建小木屋”。显然，如果只有一户（一对夫妇）人家居住，实在是太大了。而且，老人们养老，更需要的是对原有社会关系的保留。于是，“冬季候鸟人”大概率的会结伴而行，并以“大分散、小聚集”的方式选址适合他们的环境落地居住。
（3）从“三权分置”到“三主合作”
面对农村建设土地“三权分置（所有权、承包权、使用权）”的政策，我们给出的解决方案是“三主合作（地主、庄主、宿主）”。在这个框架下，候鸟们作为“宿主”获得只是“使用权
”，其他与“地主”的关系问题都由“庄主”来解决。这时，“人本投资逻辑”（←点击可看原文）就开始主导宿主们的思维与判断。于是，“同居式养老”户型便成为共享农庄村庄民宿中的主力产品了。
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· 贰 ·
共享农庄中“村庄民宿”的产品组合
以前经常看“海南岛的共享农庄”系列微文的朋友们都知道，我们把共享农庄的建筑产品概括为4种建筑类型，并在此基础上进行了组合。
