澳门跟团2日游多少钱蒋联桥、陈思颖等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】四川省乐山市中级人民法院
上海豫园门票【审理法院】四川省乐山市中级人民法院
【审结日期】2021.08.25
【案件字号】(2021)川11民终1264号
【审理程序】二审
杭州周边旅游【审理法官】周文勤伍健李艳
【文书类型】判决书
【当事人】蒋联桥;陈思颖;乐山东信物业服务有限公司 【当事人】蒋联桥陈思颖乐山东信物业服务有限公司
【当事人-个人】蒋联桥陈思颖
【当事人-公司】乐山东信物业服务有限公司
【代理律师/律所】李建兵四川亚峰律师事务所
【代理律师/律所】李建兵四川亚峰律师事务所
【代理律师】李建兵
【代理律所】四川亚峰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
张家界旅行社有哪些【原告】蒋联桥;陈思颖
【被告】乐山东信物业服务有限公司
【本院观点】根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点问题为：一、前期物业合同是否合法有效并对双方当事人具有约束力；二、乐山东信物业公司是否按约履行了物业服务 合同义务；三、蒋联桥、陈思颖应否支付物业服务费及违约金。
【权责关键词】无效催告违约金过错支付违约金合同约定当事人的陈述证据交换新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判执行
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【本院认为】本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点问题为：一、前期物业合同是否合法有效并对双方当事人具有约束力；二、乐山东信物业公司是否按约履行了物业服务合同义务；三、蒋联桥、陈思颖应否支付物业服务费及违约金。 关于争议焦点一，关于前期物业合同的效力与约束力的问题。首先，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。该
规定为倡导性管理性规定，并非效力性强制性规定，是否经招投标选聘物业服务企业，并不影响合同的效力问题；其次，乐山市住房保障和房地产管理局作为房地产企业和物业服务企业的行政主管部门，已对案涉前期物业合同进行了备案登记，且备案材料中包含了投票的材料，表明主管部门对该份合同的效力予以肯定；第三，蒋联桥、陈思颖与东安房开司签订的《商品房买卖合同》第二十三条及附件七，也明确约定了前期物业服务的相关内容，该内容与东安房开司和乐山东信物业公司签订的《前期物业服务合同》的内容一致。综上，案涉《前期物业服务合同》是合同双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性、强制性规定，合同合法有效，蒋联桥、陈思颖主张合同无效的理由不成立。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，案涉《前期物业服务合同》对蒋联桥、陈思颖具有约束力，蒋联桥、陈思颖应当按合同约定履行支付物业服务费的义务。 关于争议焦点二，1.关于顶楼搭建建筑物的问题。顶楼搭建建筑物性质是否为违章建筑应由相应行政职能部门作出认定并进行相应处置，乐山东信物业公司并不具备该执法权力。作为物业服务企业，在装修前，乐山东信物业公司已通 过与装修业主签订《装修管理服务协议》《装饰装修承诺书》《住宅装饰装修注意事项》告知业主应依法依规进行装修；装修中，乐山东信物业公司通过巡查对有违反前述约定的装修业主进行劝阻并向行政部门进行报告；装修后，乐山东信物业公司对违反约定的业主出具《整改通知书》，并在执法部门进行处置时予以了协助，已尽到了合同约定及时劝阻并报告主管部门的义务。2.关于公共收益的问题。乐山东信物业公司在2018年4月25日公布的《关于2016年至2018年小区公共收益的处理意见》不仅对公共收益金额予以了公示，并决定将该收益全额返还给全体业主。2019年和2020年，乐山东信物业公司均在小区内公示了《物业服务重点工作汇报》，其中包含了公共收益明细的内容。蒋联桥、陈思颖主张乐山东信物业公司未公布相关收支情况的陈述与事实不符。3.乐山东信物业公司制定了相应的应急预案，在物业办公室的墙上进行了公示，且组织工作人员进行了应急演练。蒋联桥、陈思颖并未举证证明小区发生过多起被盗、电梯坠落、进水、火灾等事故及前述事故的发生系因乐山东信物业公司的过错所致，其应当承担举证不能的责任。4.双方当事人提供的小区照片能够显示，小区的各楼栋门上均标注了楼栋号，小区部分主出入口设置有值班岗亭并安排了值班人员值班，部门出入门口安装了门禁刷卡系统，乐山东信物业公司的值班人员对来访外来人员的信息进行了登记，并安排了安保人员在小区巡逻。5.乐山市城
市管理行政执法局、乐山市住房和城乡建设局、乐山市市中区人民政府于2019年12月12日共同发布《关于加强单位和居民小区环卫设施提档升级工作的通知》(乐城管局〔2019〕149号)后，乐山东信物业公司根据通知要求对小区垃圾桶的点位和设置进行了调整，并不构成违约行为。6.车位的设置是否合理和租赁费的标准是否过高，系开发商的行为，并不属于乐山东信物业公司的违约行为。综上，乐山东信物业公司提供的证据能够证明自己作为物业服务人已经按照合同约定的物业服务内容包括对本物业管理区域内的公共秩序维护、建筑物共用部分的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，公共区域的清洁卫生、垃圾清运，公共园林、景观及设施的养护和管理，安全防范等事项履行了合同义务。 关于争议焦点三，结合前述两点的分析，《前期物业服务合同》对蒋联桥、陈思颖具有约束力，乐山东信物业公司按约提供了物业服务，履行了合同义务，蒋联桥、陈思颖亦应按约支付物业服务费。因其逾期未支付构成违约，一审法院根据双方的合同约定，并结合本案的实际情况认定的违约金金额并无不当。蒋联桥、陈思颖提出的拒付物业费的理由不成立，本院不予以采纳。 综上所述，蒋联桥、陈思颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】北京天坛公园旅游攻略驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由蒋联桥、陈思颖负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 16:57:01
【一审法院查明】一审法院认定事实：乐山东信物业公司系物业管理服务企业。2013年8月8日，乐山东信物业公司(乙方)与建设单位东安房开司签订《东安·蓝湾半岛(一期)前期物业服务合同》约定物业名称为“东安·蓝湾半岛”，坐落位置为乐山市中区；乙方提供物业服务的主要内容包括建筑物共用部分的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，物业共用部分、公共区域的清洁卫生、垃圾清运，公共园林、景观及设施的养护和管理，维护本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范，装饰装修管理等事项；物业服务标准按《乐山市普通住宅物业服务等级标准》中的一级物业服务标准，详见附件三(其中“房屋管理”部分载明“对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门”)；前期物业服务费计费方式为包干制，按建筑面积计算，高层住宅1.3元/月·平方米，按季度收取，业主应于每季度首月30日内支付物业服务费；违约责任，业主未按时、足额支付物业服务费，经乙方书面催告，在合理期限内仍
未支付的，自逾期之日起每日按未付金额的1%支付违约金；合同的履行期限自2013年8月6日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。 蒋联桥、陈思颖系乐山市市中区×路×号房屋的登记业主，建筑面积93.24平方米。由于蒋联桥、陈思颖从2018年1月1日起未向乐山东信物业公司交纳物业服务费，乐山东信物业公司在起诉前已经向蒋联桥、陈思颖催收本案物业服务费，并于2021年4月28日向该院提起诉讼，主张上述请求。 审理中，乐山东信物业公司向该院提交了催缴费通知书、部分门岗来访登记表、部分巡逻签到表、部分日常工作照片，荣誉凭证和锦旗照片，消防演练图片，电梯定期检验报告，部分值班工作记录表、部分装修管理服务协议、部分装饰装修承诺书及住宅装饰装修注意事项，装修违章通知书及存根联，拆除屋面搭建的照片，2020年12月重庆都兴建筑设计有限公司作出的《关于东安·蓝湾半岛2幢地面、墙体裂缝问题的情况说明以及处理方法》和现场图片，公共收益公示照片等，拟证明乐山东信物业公司按照前期物业服务合同约定履行了提供物业服务的义务，同时对住户在楼顶搭建建筑物的行为进行了劝阻并向主管部门报告及协助主管部门拆除部分楼顶搭建的建筑物。
【一审法院认为】一审法院认为，根据《关于适用〈中华人民共和国民法典〉
时间效力的若干规定》第二十条的规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，案涉的合同关系成立于民法典实施前，且履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。 根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，乐山东信物业公司与东安房开司签订的《东安·蓝湾半岛(一期)前期物业服务合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立，受法律保护。该合同对作为业主的蒋联桥、陈思颖具有约束力。因此，蒋联桥、陈思颖与乐山东信物业公司应当按照前期物业服务合同的相关约定依法享有权利并履行义务。 乐山东信物业公司提供的证据能够证明自己作为物业服务企业已经按照合同约定履行了物业管理义务，蒋联桥、陈思颖并未提供证据证明乐山东信物业公司在2018年至2020年三年期间未尽到物业服务企业的义务。同时，蒋联桥
、陈思颖亦未举证证明其已经缴纳了相关费用，故蒋联桥、陈思颖从2018年至2020年三年期间均未支付物业费的行为违反了法律规定和合同约定，依法应当承担违约责任。因此，该院对乐山东信物业公司要求蒋联桥、陈思颖支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业费4，363元(93.24㎡×1.3元/㎡×36月)及2018年1月1日至2018年12月31日的垃圾处理费72元予以支持。乐山东信物业公司主张的从2018年2月1日至2020年12月31日的违约金共计1050元过高，该院酌情认定为200元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、蒋联桥、陈思颖在本判决生效之日起七日内支付乐山东信物业公司从2018年1月1日至2020年12月31日的物业费4363元、垃圾处理费72元；二、蒋联桥、陈思颖在本判决生效之日起七日内支付乐山东信物业公司违约金200元；三、驳回乐山东信物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由蒋联桥、陈思颖负担。
