邵长理、顾艳等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】河南省商丘市中级人民法院
【审理法院】河南省商丘市中级人民法院
【审结日期】2021.12.09
【案件字号】(2021)豫14民终5947号
【审理程序】二审
【审理法官】吴峰白中哲段智明
【审理法官】吴峰白中哲段智明
【文书类型】厦门周边一日游判决书
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【当事人】邵长理顾艳夏邑金地置业有限公司
【当事人-个人】邵长理顾艳
【当事人-公司】夏邑金地置业有限公司
【代理律师/律所】李红光河南言华律师事务所;翁献策河南公朴律师事务所
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【代理律师】李红光翁献策
【代理律所】河南言华律师事务所河南公朴律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】北京名胜古迹简单介绍邵长理;顾艳;夏邑金地置业有限公司
【本院观点】案涉《商品房买卖合同(预售)》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。 【权责关键词】社会公共利益撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求开庭审理维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0 二日游跟团
【本院查明】本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
【本院认为】本院认为，案涉《商品房买卖合同(预售)》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。 关于暖气初装费的退还问题。《商品房买卖合同(预售)》第十条约定“以上第1.2.3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用”，但双方在第3项中对案涉房屋供暖费用已达成特别约定：“本合同项下的商品房不含供暖接口费”，故邵长理、顾艳主张如应缴纳暖气初装费应由金地公司负担的上诉理由不能成立。“夏政[2021]61号”文件明确要求：对
于供暖工程安装费，按商品房销售合同签订日期，以2021年3月1日为界限，之前所签合同予以缴纳，之后所签合同无需缴纳。案涉商品房买卖合同签订日期在2021年3月1日之前，双方当事人虽未签订暖气初装费代收协议，但金地公司代收暖气初装费，业主是自愿交纳，金地公司代收后亦已实际缴纳给供暖企业，并未自己占有，故原审不予支持邵长理、顾艳要求金地公司退还暖气初装费的诉请并无不当。 关于因环境污染管控和新冠肺炎疫情防控扣除逾期交房天数问题。新冠肺炎疫情防控及大气污染管控，是当地政府根据疫情形势及天气状况出台的社会管理措施，是金地公司不能预见、不能避免、不能克服的，应属于不可抗力。但金地公司可以合理安排项目建设、采取相关措施，降低该不可抗力对工程的影响程度。原审结合案件实际情况，酌定在逾期交房天数中予以扣减因环境污染预警管控和新冠肺炎疫情防控停工的110天后计算违约金并无不当。 关于原审法院将违约金暂计算至起诉受理之日是否正确的问题。原审认为实际交付日的确定可能存在多种不同情形的不同理解，因无法确定个案明确具体的交付时间，为避免产生二次争议，对违约金暂计算至起诉受理之日，原审对2021年8月4日之后的违约金在本案中不予审理，并告知邵长理、顾艳另行主张权利并无不当。 关于违约金计算标准的问题。邵长理、顾艳上诉称应按照合同约定的全部已付房款的日万分之二计算违约金，原审按照日万分之一计算违约金 违反法律规定。但本案中原审就是按照合同约定的全部已付房款的日万分之二计算的违约金，故该上诉理由不能成立。 综上所述，邵长理、顾艳与金地公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 邵长理、顾艳预交的上诉费696元，由邵长理、顾艳负担；夏邑金地置业有限公司预交的上诉费226元，由夏邑金地置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 05:21:16
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年12月15日，邵长理作为买受人(共有人顾艳)与金地公司作为出卖人签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定邵长理、顾艳购买金地公司建设的金地书馨苑1某幢3单元4层402号商品房，预测建筑面积152.68平方米，总价款804365元，其中首期房价款404365元，余款400000元向银行申请贷款支付。邵长理另于2019年12月15日向商丘创美物业管理有限公司支付案涉商品房供暖初装费6871元、燃气初装费2500元；金地公司现已将代收的供暖初装费支付给供暖企业商丘市义达热力有限公
司和烟台义达市政工程有限公司夏邑分公司，并将燃气初装费2500元退还邵长理。案涉商品房买卖合同第九条商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十条商品房相关设施设备交付条件约定：“……使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。特别约定：本合同项下的商品房不含供暖接口费……”。第十一条交付时间和手续约定：“(一)出卖人应当自2020年12月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……”。第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累积)。(1)逾期在90日内(该期限应当不多于第九条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日
起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。”该合同第八条逾期付款责任中第1(1)项中的违约金比率为万分之二。
【一审法院认为】一审法院认为，邵长理与金地公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照约定支付了房款，金地公司未能在约定交房日期2020年12月30日前交付案涉商品房，存在逾期交房情形。 关于供暖初装费(热力入网费)的退还问题。政府相关文件明确通知，对于供暖环节工程安装费，按商品房销售合同签订日期，以2021年3月1日为界限，之前所签合同予以缴纳，之后所签合同无需缴纳。案涉商品房买卖合同签订日期在2021年3月1日之前，该费用亦已在代收后实际缴纳给供暖企业，故对邵长理的该项主张，一审法院不予支持。燃气初装费已经退还邵长理，一审法院不再处理该项主张。 关于环境污染预警管控和新冠肺炎疫情防控是否属于不可抗力及逾期交房违约金的计算天数问题。案涉合同专业术语解释部分对不可抗力
的表述为，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条对不可抗力的表述一致。环境污染预警管控系政府职能部门为了社会公共利益而采取的措施，金地公司无法预见大气污染程度、环保管控天数、力度以及采取的具体措施，和新冠肺炎疫情防控一样，无法预见并避免、克服，在客观上影响了工程施工，不应属于正常商业风险，均应属不可抗力。但是，环境污染预警管控并未限制施工工地上进行与扬尘无关的其他施工及屋内管道铺设、预埋线路等配套设施建设，金地公司可以通过合理安排项目建设将管控对工程的影响程度予以降低；同理，虽然新冠肺炎疫情防控要求零售、餐饮经营单位于2020年3月18日方能复工复业，但对建筑工地的复工复产时间并未如此要求，尽管存在客观困难，金地公司仍然可以采取相关措施将防控对工程的影响程度予以降低。综上，结合案件实际情况，一审法院酌定环境污染预警管控和新冠肺炎疫情防控影响金地公司向邵长理交房的天数合计为110天为宜，应在逾期交房天数中予以扣减。对于违约金的计算，自约定交房次日2020年12月31日暂计算至起诉受理之日2021年8月4日为216天，扣减110天后，逾期交房天数为106天，违约金计17052.54元(804365元×0.0002×106天)；邵长理主张违约金顺延计算至实际交付日，因实际交付日的确定可能存在多种不同情形的不同理解，如已符合交付条件但拒绝或迟延接收、不符合交付条件但是
同意接收等，现无法确定个案明确具体的交付日期，为了避免因此产生的二次争议，同时涉及到案件受理费的收取问题，对于2021年8月4日此后的违约金，原告邵长理、顾艳可以另行主张权利。依照《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、夏邑金地置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邵长理、顾艳违约金17052.54元(违约金暂计算至2021年8月4日)；二、驳回邵长理、顾艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取379元，由邵长理、顾艳负担265元，夏邑金地置业有限公司负担114元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。
