中山市人民政府关于深入推进旧村庄改造提升城市品质的指导意见 文章属性
∙【制定机关】中山市人民政府
∙【公布日期】2019.06.21
∙【字 号】中府〔2019〕66号 中府规字〔2019〕9号
∙【施行日期】2019.06.21
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】失效
正文
12306火车查询中山市人民政府关于深入推进
旧村庄改造提升城市品质的指导意见
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中府〔2019〕66号 中府规字〔2019〕9号
火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：
为进一步推动旧村庄有序更新改造，促进城乡协调发展，提升城市品质，更加积极主动参与粤港澳大湾区分工和建设，根据有关法律法规，以及国家低效用地再开发和省“三旧”改造等政策规定，结合我市实际，制定如下指导意见。 一、深化认识，统筹兼顾，精心谋划旧村庄改造更新
（一）明确旧村庄改造的目的和要求。为改善人居环境、完善城市功能、提升人民生活品
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质，实现人民众对美好生活的向往，更好挖掘提升存量建设用地潜力，拓展生产、生活、生态空间，提升城市综合竞争力，各镇政府、区办事处、区管委会（以下简称镇区政府）、各部门要深化认识旧村庄改造的重要意义，增强工作紧迫感，夯实政府职责，在充分尊重村民意愿和遵从市场规律的基础上，加强项目经济平衡测算和经济可行性分析，扎实做好前期基础工作，统筹安排改造规模、结构、时序和节奏，做到成熟一个，改造一个。原则上每个镇区每年新增纳入旧村庄全面改造计划的项目不超过1个。对改造意愿同意率达到80%以上的，每年可结合改造同意率、区位条件等情况在全市范围内统筹额外安排3-5个项目名额。 （二）因地制宜分类推进改造。旧村庄改造应当拆改留并举，宜拆则拆、宜改则改、宜留则留。对布局散乱、基础设施差、安全隐患突出、条件成熟的，应重新规划、拆除重建、完善功能。对具有历史价值的建筑、街区、古村落等，应采用整治修缮、保护活化、生态修复等“绣花”功夫，完善配套设施，提升人居环境，传承传统文化，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。
二、加强领导，强化监管，全方位更好发挥政府作用
（三）加强政府统筹主导作用。旧村庄改造应当坚持政府主导、规划引领、市场参与、利益共享、有序推进、公开公平原则，夯实政府管控资源、调控市场职责，把好总基调、总布局、总方向，提前研究谋划，落实公建设施（含基础设施和公共服务设施，下同）配建责任。强化市镇联动，明确市镇分工，市级主要负责定政策措施、定目标任务、抓规划统筹、管项目审批，镇级主要负责定改造范围、定公建设施、抓项目实施、管过程跟踪。
封丘县 （四）加强更新（改造）计划管理。为确保旧村庄全面改造稳步有序推进，强化更新（改造）计划源头管控，将“项目预备库”调整为“更新（改造）单元计划”，作为分年度推进实施城市更新（“三旧”改造）专项规划和启动编制更新（改造）单元规划的衔接。更新（改造）单元由属地镇区政府结合改造意愿情况，依据“三旧”改造专项规划和相关技术规范要求统筹划定，鼓励以整个行政村或自然村划成一个更新（改造）单元，允许以市政道路、河流等要素自然分割，且形状较规整、四至界线相对平直、面积不小于100亩的连片区域，划成一个更新（改造）单元。各镇区政府划定更新（改造）单元后，应明确更新（改造）具体目标、更新方向（改造用途），以及单元内应配建的公建设施具体类型、数量规模、建设标准等，涉及历史建筑等微改造的，应一并明确微改造具体内容、改造标准等，在完成经济可行性评估和社会风险稳定评估的基础上，形成更新（改造）单元计划，经市 城市更新局审查后报市政府批准。其中，涉及调整已批控制性详细规划的，单元计划应包括控规调整论证报告内容。经批准的更新（改造）单元计划，作为该单元旧村庄改造项目立项启动的依据。
（五）明确参与村企合作改造的开发企业要求。集体经济组织通过市公共资源交易平台，公开选择进行合作的开发企业，应当具备以下资格条件：
1．具有独立法人资格；
2．实缴注册资金不低于5亿元（以验资报告为准）；
3．开发企业或其控股股东具备房地产开发企业二级及以上资质（以国家住建部颁发的资质证书为准）；
4．开发企业或其控股子公司近5年内作为改造实施主体参与过“三旧”改造项目；
5．近3年在国家、省、市信用信息系统没有不良记录；
6．根据项目实际需设置的其他条件。
合作开发企业可以为单一企业，也可以为成员数量不超过2个的企业联合体，但所有联合体成员均须具备上述第1、2、3、5、6项条件，联合体成员之一须具备上述第4项条件。集体经济组织公开选定开发企业、双方签订《合作协议》后，应当按协议约定的合作模式在中山市成立项目公司。未经集体经济组织及属地镇区政府同意，项目公司不得申请以任何直接或间接方式变更股东、转让股权。
（六）强化项目实施过程跟踪监管。属地镇区政府应当严格落实监管责任，对集体经济组织公开选择合作企业的公开交易（招商）文件，应经农村集体经济资产管理机构组织审查、报镇区政府审定。对参与公开交易的开发企业，每个项目应按不低于1000万元的标准缴纳交易保证金；选定开发企业后，交易保证金可转为履约保证金，由属地镇区政府、集体经济组织和开发企业共同监管；拆除旧建筑前，属地镇区政府应与实施主体签订项目实施监管协议，根据项目安置复建总量按不低于3000元／平方米标准落实复建安置监管资金，由属地镇区政府、实施主体和监管账户开户银行三者共同监管。履约保证金可转作为复建安置资金，不足部分由实施主体按约定存入指定监管账户或者提供不可撤销、无条件的见索即付银行保函。复建安置房建设应当安排在首期，配建的公建设施应当与项目同步规划、同步建设、同步验收。
三、规划先行，完善配套，努力构建共建共享新机制
（七）改进城市更新（“三旧”改造）规划管控。对照城市总体规划、控制性详细规划或村庄规划编制工作，统筹确定城市更新（“三旧”改造）专项规划和单元规划编制权限。优化城市更新（“三旧”改造）分级引导体系，由更新（改造）单元划定工作负责串联专项规划和单元规划、统筹保障规划落实。确立以更新（改造）单元为规划管控和实施的基本单位，可按照控制性详细规划编制或修改程序编制、审批单元规划后，作为控制性详细规划实施。
（八）明晰城市更新（“三旧”改造）规划的分工任务。市专项规划根据相关上层次规划，重点研究确定全市域城市更新（“三旧”改造）管控框架、总体目标和实施策略，划定不同更新（改造）模式的重点分区，衔接生态控制、重大交通、工业保护等专项规划，明确补足公建设施的总任务，分解确定各镇区改造规模等；镇区专项规划主要负责细分全面改造、微改造、全面改造和微改造并举等范围，明确各个范围相应的优先改造时序、拟改造用途、产业方向以及配建公建设施任务等。单元规划主要负责明确用地布局（含公建设施用地布局）、细分地块及其用途，提出城市设计要求、开发建设指标等。
（九）落实公建设施保障公共利益。各镇区要结合城市总体规划、控制性详细规划或村庄规划、相关上层次规划以及镇（区）专项规划确定的全面改造、微改造、全面改造和微改造并举范围，合理划定更新（改造）单元，结合经济可行性等分析评估，明确配置各类公建用地的具体要求。镇区专项规划有关改造范围确定的配建公建设施任务分配到更新（改造）单元的任务，应当按照与其相应的空间增量相匹配原则确定。
四、框定规则，激发动力，不断提高市场参与积极性
（十）尊重合法权利人改造意愿。旧村庄改造应当充分尊重村民改造意愿，对拟采用的改造模式，应当取得集体经济组织成员户代表80%以上同意，以及集体土地上盖建筑物权利人80%以上同意，属地镇区划定更新（改造）单元、完成经济可行性评估和社会风险稳定评估后，形成更新（改造）单元计划，经市城市更新局审查、市政府批准后，方可启动改造项目；对搬（拆）迁补偿安置方案（含奖励标准）、公开交易（招商）方案，应当取得集体经济组织成员户代表80%以上同意，以及集体土地上盖建筑物权利人80%以上同意，方可视为通过；对集体建设用地转为国有建设用地方案，应当取得集体经济组织成员户代表80%以上同意，方可视为通过；与集体土地上盖建筑物权利人签订搬（拆）迁补偿安置
协议达到80%以上，经属地镇区政府批准，方可进场实施拆除和平整场地。改造范围内存在国有土地权利人的，对改造意愿、搬（拆）迁补偿安置方案，也应当取得国有土地上盖建筑物80%以上合法权利人同意。
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