文山广厦房地产开发有限公司、闻志刚等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
【审理法院】云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
【审结日期】2021.12.16
【案件字号】(2021)云26民终2099号
【审理程序】二审
【审理法官】杨明郑茂丹张祺
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【文书类型】判决书
丹麦国旗【当事人】文山广厦房地产开发有限公司;闻志刚;骆玉巧
【当事人】文山广厦房地产开发有限公司闻志刚骆玉巧
【当事人-个人】闻志刚骆玉巧
【当事人-公司】文山广厦房地产开发有限公司 兰州旅游景点介绍
【代理律师/律所】侬立勇云南杨柏王律师事务所
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【代理律师】侬立勇
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【法院级别】中级人民法院
【原告】文山广厦房地产开发有限公司
【被告】闻志刚;骆玉巧
【本院观点】闻志刚、骆玉巧提交的证据已经作为一审在案证据，不属于法律规定的二审新证据，不予采信。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。广厦公司所引用的《通知》不属于法律、行政法规范畴，也不是本案争议地人民政府结合当地疫情影响程度、经济运行概况所发布的文件，不应在本案中予以适用，也不能作为本案调减违约金数额的参考依据，故本院对广厦公司的该项主张不予采纳。 【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定特别授权新证据质证诉讼请求开庭审理维持原判强制执行
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【本院认为】本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案双方当事人均应当按照《商品房购销合同》的约定履行自己的义务。闻志刚、骆玉巧已经向广厦公司付清了购房款，广厦公司应当依照合同
约定的期限向闻志刚、骆玉巧交付房屋。现广厦公司逾期交房343天，已经违反了《商品房购销合同》的约定，应当向闻志刚、骆玉巧承担相应违约责任。因双方约定的交房时间2020年3月31日处于新冠肺炎疫情期间，客观上对于房地产的施工作业进度造成影响。一审判决在综合考虑当地疫情防控措施对企业施工生产的影响程度、当地经济水平、同地段租金标准、逾期交房时长等因素的情况下，扣减2020年1月24日至2020年2月24日因不可抗力免除违约责任期间31天，以违约天数312天为基数，在合同约定计算违约金标准的基础上再调减50%来认定违约金数额，该调减方案符合本案客观实际，认定得当，本院予以确认。广厦公司提出应当按照《昆明市人民政府办公室关于应对新冠肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》扣减6个月不予计算违约责任期间。本院认为，广厦公司所引用的《通知》不属于法律、行政法规范畴，也不是本案争议地人民政府结合当地疫情影响程度、经济运行概况所发布的文件，不应在本案中予以适用，也不能作为本案调减违约金数额的参考依据，故本院对广厦公司的该项主张不予采纳。同时，广厦公司提出应当按照逾期交房期间的按揭贷款利息来计算违约金，但该计算标准与双方当事人在合同当中约定违约金的计算标准不一致，应当以合同约定为准，故本院对广厦公司的该项诉讼主张不予采纳。 综上所述，广厦公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用
法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费747元，由文山广厦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
【更新时间】2022-09-25 01:35:33
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年3月24日，闻志刚、骆玉巧与广厦公司签订《商品房购销合同》，约定闻志刚、骆玉巧向广厦公司购买位于马关县，总价款394419元。合同第七条约定：广厦公司应于2020年3月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给闻志刚、骆玉巧。合同第九条对逾期交房的违约责任进行约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，广厦公司按每天20元向闻志刚、骆玉巧支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，广厦公司按闻志刚、骆
玉巧已付款的0.03%乘以逾期天数向闻志刚、骆玉巧支付违约金，合同继续履行，如闻志刚、骆玉巧未付清全部购房款(包括房屋面积误差款)或相应税、费的，广厦公司不承担逾期交房的责任。合同签订后，闻志刚、骆玉巧于2019年3月24日支付首付款204419元。2019年5月5日，闻志刚、骆玉巧与中国农业银行股份有限公司马关县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款190000元用于购买房产，并用马关县马白镇逢春大道书香雅苑小区房屋抵押，同时，闻志刚、骆玉巧作为抵押人在合同中签字。闻志刚、骆玉巧于2019年5月5日付清购房款。受新冠肺炎疫情影响，自2020年1月24日云南省启动重大突发公共卫生事件一级响应；自2020年2月24日零时起，云南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应；后广厦公司按照相关文件要求逐步复工复产等。2021年3月6日，广厦公司发出《交房通知书》，通知闻志刚、骆玉巧集中交接时间为2021年3月10日至2021年3月12日。现闻志刚、骆玉巧以广厦公司未按合同约定交房为由提起诉讼，请求法院判决广厦公司支付闻志刚、骆玉巧违约金37872元。
【一审法院认为】一审法院认为，闻志刚、骆玉巧与广厦公司签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，该合同内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，故该合同合法有效。双方当事人对逾期交房以及闻志刚、骆玉巧按合同支付房屋价款的事实无异议，
但广厦公司认为因受新冠肺炎疫情影响交房时间应顺延六个月，以及双方约定的违约金过高，应按银行同期利息计算闻志刚、骆玉巧的损失。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”第五百九十条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少。”根据上述法律规定，关于新冠肺炎疫情，云南省政府于2020年1月24日启动公共卫生事件一级应急响应，自2020年2月24日零时起调整为省级三级应急响应，本
案双方约定交房时间是2020年3月31日，新冠肺炎疫情发生在约定交房之前，故对于2020年1月24日至2020年2月24日零时属不可抗力应予以免除违约责任。结合双方当事人均未提供充分证据证明闻志刚、骆玉巧实际损失数额，同时结合本案逾期交房时间及同地段租金标准考虑，且新冠肺炎疫情虽于2020年2月24日零时起调整为省级三级应急响应，但新冠肺炎疫情至今仍持续发生，对企业生产仍有一定影响，广厦公司认为闻志刚、骆玉巧主张的违约金过高、要求减少的主张，一审法院酌情予以采纳。关于违约金计算问题。双方签订的《商品房购销合同》第九条约定自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，广厦公司按每天20元向闻志刚、骆玉巧支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，广厦公司按闻志刚、骆玉巧已付款的0.03%乘以逾期天数向闻志刚、骆玉巧支付违约金，合同继续履行，如闻志刚、骆玉巧未付清全部购房款(包括房屋面积误差款)或相应税、费的，广厦公司不承担逾期交房的责任。本案闻志刚、骆玉巧已付清全部购房款，合同约定交房时间为2020年3月31日，直至2021年3月10日交房，已逾期343天，广厦公司未按合同约定交房，已构成违约，应承担违约责任，扣减2020年1月24日至2020年2月24日零时不可抗力期间予以免除违约责任31天，广厦公司实际违约天数为312天，违约金为30天×20元+394419元×0.03%×282天=33967.84元。一审法院按50%进行酌情调减，故认
定广厦公司因逾期交房应支付给闻志刚、骆玉巧违约金16983.92元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百零一条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：一、由文山广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付闻志刚、骆玉巧逾期交房违约金16983.92元。二、驳回闻志刚、骆玉巧的其他诉讼请求。案件受理费747元，由闻志刚、骆玉巧负担412元，由文山广厦房地产开发有限公司负担335元。 为证明其诉讼主张，闻志刚、骆玉巧在二审阶段向本院提交《建设工程劳务承包合同》彩印件一份，用以证明该合同签订时间为2020年4月27日，此时广厦公司已经正常施工。 经质证，广厦公司提出该份证据在一审阶段已经提交过，不属于二审新证据。
